chi decide e chi paga?

Quando l’amministratore può ordinare lavori senza assemblea? Scopri le regole su urgenza, rimborsi spese e obblighi di reperibilità.

Gestire un edificio significa trovare un equilibrio costante tra le decisioni prese tutti insieme dai proprietari e la necessità di intervenire subito quando capita un imprevisto. Spesso ci si chiede fin dove possa spingersi l’autonomia del professionista che gestisce lo stabile. La legge e i giudici hanno disegnato un quadro molto preciso dei doveri e delle responsabilità in gioco. La regola generale stabilisce che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria di sua iniziativa, poiché questa scelta spetta esclusivamente all’assemblea (Art. 1135 Codice civile). Tuttavia, la vita condominiale è fatta anche di tubi che si rompono all’improvviso e cornicioni che minacciano di cadere. Per questo motivo, esiste una deroga fondamentale per affrontare i lavori urgenti in condominio e stabilire chi decide e chi paga. È un tema che tocca da vicino la sicurezza delle persone e il portafoglio dei condòmini. L’amministratore ha non solo il potere, ma il preciso dovere di agire da solo quando la situazione non ammette ritardi, per tutelare le parti comuni. In questo articolo spiegheremo con chiarezza quando scatta l’urgenza e cosa rischia chi gestisce il palazzo se non si fa trovare.

L’amministratore può ordinare lavori straordinari da solo?

Come abbiamo accennato, il potere decisionale sulle spese straordinarie è quasi sempre nelle mani dell’assemblea. L’amministratore, però, ha un obbligo generale di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (Art. 1130 numero 4 Codice civile). Da questo dovere deriva il potere eccezionale di intervenire senza chiedere prima il permesso ai condòmini, ma solo a una condizione specifica: deve esserci l’urgenza. Se l’amministratore agisce in presenza di una reale emergenza e spende il nome del condominio, il contratto firmato con l’impresa o il fornitore vincola direttamente il condominio. Questo significa che tutti i proprietari saranno tenuti a pagare la fattura per i lavori svolti, anche se non li avevano preventivamente autorizzati.

Quali lavori sono considerati urgenti dalla legge?

È fondamentale capire bene cosa si intende per urgenza, perché non basta che un lavoro sia utile o necessario. La giurisprudenza chiarisce che l’intervento è urgente solo quando è indifferibile, ovvero non può essere rimandato senza causare danni. L’azione dell’amministratore deve servire a prevenire un danno imminente o un grave pregiudizio all’edificio o alle persone.

Ecco alcuni esempi pratici per capire la differenza:

• è urgente la messa in sicurezza di un impianto elettrico difettoso che rischia di causare un incendio;

• è urgente il consolidamento di un balcone condominiale pericolante che potrebbe cadere su chi passa sotto;

• è urgente la riparazione immediata di una tubatura che sta allagando le cantine.

Al contrario, non è urgente tinteggiare le scale perché sono sporche o sostituire le lampadine con modelli a led, anche se sono lavori necessari.

Cosa succede se l’amministratore spende soldi senza urgenza?

L’amministratore che ordina lavori urgenti agisce correttamente nell’ambito delle sue attribuzioni e sta adempiendo al suo dovere di conservazione del bene comune. Tuttavia, ha un obbligo preciso: deve riferirne alla prima assemblea utile. In quella sede dovrà spiegare perché non poteva aspettare, quali lavori sono stati fatti e quanto si è speso. L’assemblea ha poi il compito di ratificare, cioè confermare e approvare, l’operato dell’amministratore e la spesa, che verrà poi divisa tra i proprietari secondo le tabelle millesimali.

Se però i lavori ordinati non erano davvero urgenti, la situazione cambia drasticamente. In questo caso, si ritiene che l’amministratore abbia agito fuori dai suoi poteri. Di conseguenza, il condominio non è obbligato a pagare l’impresa. L’amministratore potrebbe essere costretto a rispondere personalmente delle spese, pagando di tasca sua, a meno che l’assemblea non decida bonariamente di approvare comunque la spesa. Una valutazione sbagliata sull’urgenza può costare molto cara al professionista.

L’amministratore deve essere sempre reperibile?

Il rapporto tra condominio e amministratore è un mandato con rappresentanza. La legge impone che questo incarico venga svolto con la diligenza del buon padre di famiglia (Art. 1710 Codice civile), ma trattandosi di un professionista, questa diligenza si valuta con molta severità. Tra i doveri c’è quello della reperibilità. L’amministratore deve affiggere sul luogo di accesso al condominio (o nell’atrio) i suoi dati e i suoi recapiti, compresi quelli telefonici (Art. 1129 Codice civile). Questa norma serve proprio a garantire che, in caso di bisogno, qualcuno risponda. L’amministratore non può sparire o rendersi irreperibile, nemmeno quando va in ferie. Deve organizzarsi per gestire le emergenze, per esempio fornendo un numero dedicato ai guasti o nominando un sostituto temporaneo che possa intervenire al suo posto.

Quali sono i rischi se l’amministratore non interviene?

Se l’amministratore non si trova durante un’emergenza, può andare incontro a serie responsabilità.

Si parla di responsabilità contrattuale (verso i condòmini) ed extracontrattuale (verso terzi o singoli danneggiati).

Facciamo un esempio pratico: se l’ascensore si rompe e l’amministratore non interviene tempestivamente per farlo riparare, prolungando il guasto oltre il ragionevole, potrebbe essere condannato al risarcimento dei danni per il disagio causato ai condòmini (specialmente se anziani o disabili), se questo supera la normale tollerabilità. Allo stesso modo, se la mancata manutenzione di un cornicione causa danni a un’auto parcheggiata o a un passante, l’omessa tutela delle parti comuni crea una responsabilità diretta.

Quando si può revocare l’amministratore per gravi irregolarità?

La legge è molto severa con chi trascura i propri doveri. La prolungata irreperibilità o il mancato intervento di fronte a lavori urgenti possono configurare quelle che il Codice civile definisce «gravi irregolarità» (Art. 1129 Codice civile). In questi casi, i condòmini possono chiedere la revoca del mandato, anche rivolgendosi all’autorità giudiziaria che nominerà un amministratore giudiziario.

Se l’amministratore non si trova mentre il palazzo ha bisogno di interventi urgenti, i condòmini possono tutelarsi inviando una diffida tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC (posta elettronica certificata). Successivamente, possono agire per convocare un’assemblea straordinaria (Art. 66 Disposizioni di attuazione del Codice civile) per discutere la situazione e prendere provvedimenti.

Cosa accade se l’amministratore non ritira la posta?

Un segnale inequivocabile di cattiva gestione è il mancato ritiro della corrispondenza. I giudici confermano sempre più spesso che se l’amministratore non ritira le notifiche degli atti giudiziari indirizzati al condominio o non risponde alle richieste dei condòmini di vedere i documenti, può essere revocato dal tribunale.

Il Tribunale di Pisa (decreto 10 giugno 2025) ha stabilito un principio chiaro: non curarsi di ritirare gli atti notificati da privati o dal tribunale è sintomo di disinteresse per le sorti del condominio. Questo comportamento dimostra che il professionista non è idoneo a ricoprire l’incarico, perché espone i proprietari al rischio di subire conseguenze legali gravi senza nemmeno saperlo.