Un condomino può fare l’amministratore di condominio? — idealista/news

La gestione di un complesso residenziale condiviso solleva spesso dubbi, in particolare su chi scegliere per rappresentare lo stabile. Ad esempio, un condomino può fare l’amministratore di condominio? Questa possibilità è garantita dalla normativa in vigore, seppur nel rispetto di alcuni requisiti, soprattutto di onorabilità. A questo scopo, è tuttavia indispensabile distinguere il ruolo del condomino, ovvero di un proprietario all’interno dello stabile, da quello di un inquilino, cioè di un titolare di un contratto di locazione.

Quando un condomino può fare l’amministratore

Affinché gli stabili condominiali possano essere gestiti correttamente, l’articolo 1129 del Codice Civile impone delle precise soglie numeriche, oltre le quali la figura dell’amministratore è obbligatoria. In particolare:

• fino a otto proprietari, la nomina di un amministratore non è indispensabile, anche se l’assemblea può comunque decidere di affidarsi a un condomino facente funzioni o nominare un amministratore;
• oltre gli otto proprietari, la presenza dell’amministratore diventa un obbligo di legge. Anche in questo caso, l’assemblea può decidere se affidarsi a un condomino oppure a un amministratore esterno.

Di conseguenza, un condomino può fare l’amministratore del proprio condominio? La legge non pone particolari vincoli nella scelta di un amministratore interno o esterno. Se interno, lo stabile può essere gestito da:

• un condomino facente funzioni, per i condomini fino a 8 proprietari, ovvero un proprietario che si offre di gestire lo stabile per conto di tutti gli altri, in assenza di una verbalizzazione formale della nomina;
• un condomino nel ruolo di amministratore, con una nomina decisa dall’assemblea nel rispetto dei quorum previsti dall’articolo 1136 del Codice Civile, pari alla maggioranza degli intervenuti purché in rappresentanza di almeno 500 millesimi dello stabile;
• un amministratore esterno, sempre con nomina assembleare.

L’inquilino può diventare amministratore di condominio?

Un dubbio comune riguarda la possibilità degli inquilini, ovvero di chi risiede nello stabile in virtù di un contratto d’affitto, di diventare amministratori. Quando ci si domanda chi può fare l’amministratore di condominio, il criterio da analizzare non è il possesso di un’unità abitativa, bensì la presenza di requisiti sufficienti per assumere i compiti di gestione. 

Di conseguenza, anche un affittuario può proporsi come amministratore dello stabile, pur mantenendo ruoli differenti rispetto ai condomini:

• i proprietari hanno sempre diritti reali e, di conseguenza, votano per qualsiasi decisione;
• l’affittuario, pur nella facoltà di gestire pienamente lo stabile, mantiene diritti di voto limitati – ad esempio su riscaldamento e condizionamento, ai sensi della Legge 392/1978  – a meno che non riceva una delega scritta da parte del proprietario.

Non è però tutto: non potendo essere equiparato a un proprietario, l’inquilino non può approfittare delle deroghe all’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, concesse di norma ai condomini. Per questa ragione, oltre ai requisiti di onorabilità, dovrà dimostrare di possedere anche quelli professionali previsti per gli amministratori esterni. 

Quali sono i requisiti per diventare amministratore interno di condominio

Proprio in materia di requisiti, sempre l’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile fissa dei presupposti inderogabili, che possono variare a seconda che si tratti di un condomino interno o di un amministratore esterno.

Analizzando i requisiti di un amministratore di condominio interno, è richiesto il rispetto unicamente di quelli morali. In altre parole, il proprietario dovrà dimostrare di:

• godere dei diritti civili, quindi essere maggiorenne e non risultare interdetto o inabilitato;
• non aver riportato condanne per reati contro il patrimonio e la pubblica amministrazione, né avere misure di prevenzione a proprio carico;
• non figurare nell’elenco dei protesti cambiari, garantendo così un’adeguata solidità economica.

L’amministratore esterno, o l’inquilino, deve inoltre possedere dei requisiti tecnici:

• il diploma di scuola superiore di secondo grado;
• la frequentazione dell’apposito corso di almeno 72 ore, ai sensi del D.M. 140/2014;
• il completamento degli aggiornamenti periodici previsti, con un minimo di 15 ore annue.

Chi non può essere nominato amministratore?

Sempre in relazione ai requisiti di legge, è utile anche verificare quali siano gli impedimenti ad assumere il ruolo di amministratore dello stabile. In particolare, questa possibilità è negata:

• in presenza di condanne penali definitive, per reati contro la Pubblica Amministrazione o per reati non colposi con pene previste dai 2 ai 5 anni;
• quando si è sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo intervenuta riabilitazione;
• in caso di interdizione o inabilitazione;
• limitatamente ai soggetti esterni, compresi gli inquilini, se non si è in possesso del diploma di scuola superiore di secondo grado e non si è completato il percorso formativo previsto per legge.

Chi non ha frequentato il corso può fare l’amministratore di condominio?

Un dubbio frequente riguarda proprio la formazione, perché non sempre è chiaro all’assemblea quando si possa nominare un amministratore di condominio senza corso. In linea generale, è utile sapere che:

• il proprietario interno dello stabile è esentato sia dal diploma che dalla frequentazione del corso professionale;
• l’amministratore esterno e l’inquilino devono invece essere in possesso dei necessari requisiti tecnici di legge.

Questa distinzione è importante anche sotto il profilo delle spese perché, di solito, un amministratore presta il suo ruolo previo un accordo economico con lo stabile, in virtù delle sue qualifiche professionali. Quando si sceglie un proprietario residente nell’edificio, invece, può ugualmente esistere:

• l’amministratore di condominio interno senza compenso, cioè che presta la propria opera in modo gratuito per spirito di collaboratore;
• l’amministratore interno con compenso, in caso l’assemblea deliberi un rimborso.

È inoltre utile ricordare che il condomino facente funzioni che gestisce lo stabile fino a 8 proprietari, può farlo anche senza compenso, se così concordato.

Cosa succede se il condomino o l’inquilino non hanno i requisiti

Ma cosa potrebbe succedere, in caso l’assemblea dovesse decidere di nominare un amministratore privo dei necessari requisiti morali e professionali, quando previsti? In base alle sentenze 28195/2024 e 28196/2024 della Cassazione, il mancato rispetto dei vincoli previsti dall’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile determina la violazione di una norma imperativa. Per questa ragione:

• la delibera di nomina del candidato privo dei requisiti è nulla;
• decadendo la delibera, il contratto sottoscritto con il condominio è automaticamente invalido.

Infine, è indispensabile sapere che, data la nullità della delibera, scompare anche il diritto di ricevere pagamenti per i compensi pattuiti, anche per le attività nel frattempo già svolte.