le caratteristiche e quale scegliere — idealista/news

Nel complesso mercato del credito, individuare quale soluzione sia più adatta per l’acquisto di una casa non è semplice. Ma quali sono le differenze tra prestito, mutuo o finanziamento? In linea generale, il termine finanziamento indica qualsiasi tipo di prestito di denaro. Fra questi, vi rientra anche il prestito personale: una tipologia di solito a breve termine, pensata per spese generiche e senza garanzie reali specifiche.

Il mutuo è invece erogato dalla banca, si caratterizza per una lunga durata e per l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile. Per capire quale opzione sia più conveniente, è utile sfruttare strumenti online per trovare il mutuo migliore, confrontandolo poi con altre soluzioni di finanziamento.

Che differenza c’è tra prestito, finanziamento e mutuo

Per comprendere quale soluzione sia più adatta per le proprie necessità, è innanzitutto necessario distinguere tra prestito, finanziamento e mutuo. Sebbene nel linguaggio comune si tenda a considerare questi termini come sinonimi, presentano in realtà importanti differenze, sia nel loro funzionamento che a livello normativo. Entrando maggiormente nel dettaglio, è utile sapere che:

• il prestito, noto più propriamente come credito al consumo, è l’erogazione di una somma generalmente non finalizzata, ovvero utilizzabile liberamente dal richiedente. Di solito prevede una durata tra i 12 e 120 e importi fino a diverse decine di migliaia di euro, concesse sulla base della capacità reddituale del richiedente, senza tuttavia l’apposizione di garanzie reali sui beni in suo possesso;
• il finanziamento è il termine generico che identifica l’erogazione di fondi, incluso anche lo stesso prestito. Quando finalizzato all’acquisto di un bene o un servizio specifico – un’auto, ad esempio, ma anche la ristrutturazione di un immobile – può prevedere specifiche condizioni e un piano di restituzione in base a tassi d’interesse concordati;
• il mutuo, disciplinato dagli articoli 1813 e successivi del Codice Civile e dal TUB, viene tipicamente erogato dalla banca e impiegato per operazioni immobiliari, tramite l’iscrizione di un’ipoteca. Ha una durata solitamente lunga, che può raggiungere anche i 30-40 anni, e può coinvolgere importi anche molto elevati.

In virtù delle caratteristiche delle singole opzioni, è più che lecito chiedersi quale sia la differenza tra prestito e finanziamento. Mentre il primo può essere richiesto senza particolari vincoli, e utilizzato per qualsiasi necessità, il finanziamento è frequentemente finalizzato al singolo scopo. In altre parole, non si può utilizzare il denaro erogato per la ristrutturazione della casa per altre finalità, come l’acquisto di una vettura.

Cosa cambia da mutuo a finanziamento

Oltre a quelle con il prestito, è anche utile indagare le principali differenze tra mutuo e finanziamento: due istituti che, per quanto possano essere entrambi impiegati a scopo immobiliare, rispondono a necessità decisamente differenziate.

In particolare, le regole d’ingaggio e l’impatto sul richiedente possono cambiare anche in modo rilevante:

• sul fronte delle garanzie richieste, per il mutuo l’istituto di credito si tutela a monte, iscrivendo un’ipoteca sull’immobile oggetto d’acquisto. Nel finanziamento classico, invece, l’erogazione si basa quasi unicamente su garanzie personali – come la capacità reddituale – o fideiussioni esterne, senza vincolare alcun bene fisico;
• per quanto riguarda l’ammortamento, il ciclo di un finanziamento non è tendenzialmente esteso, con la maggior parte delle erogazioni che si esaurisce entro 120 mesi. Il mutuo nasce invece per diluire lo sforzo economico su una porzione estesa di tempo, anche di 30 o 40 anni. Per questa ragione, è utile analizzare il piano d’ammortamento in largo anticipo, avvalendosi anche di strumenti per simulare il mutuo online;
• relativamente a oneri accessori, il mutuo comporta importanti costi, a partire dall’imposta sostitutiva – allo 0,25% sulla prima casa – passando per l’onorario del notaio per il rogito, la parcella dei periti ed eventuali assicurazioni obbligatorie. Invece, i comuni finanziamenti e prestiti personali tendono a comportare solo i normali costi d’istruttoria per la pratica.

Bisogna poi considerare che finanziamenti e prestiti tendono ad avere tassi d’interesse maggiori rispetto ai mutui, anche in relazione alle minori garanzie richieste e, di conseguenza, al maggior rischio di insolvenza per chi lo eroga. Inoltre, i mutui possono anche godere di apposite agevolazioni fiscali, come quelle previste per la prima casa o per la detrazione degli interessi passivi.

Quando scegliere un prestito per acquistare casa

Sebbene non si tratti di un’opzione particolarmente comune, anche per l’acquisto di una casa si può valutare un semplice prestito. Questa opzione può rivelarsi infatti conveniente quando:

• si vuole procedere a una transazione di modesto valore economico, ad esempio per l’acquisto di una piccola pertinenza minore, che non giustificherebbe i costi maggiori e la più stretta burocrazia tipica di un mutuo;
• la somma mancante per finalizzare il rogito è esigua, nell’ordine di qualche migliaia di euro, e si può così evitare l’iscrizione dell’ipoteca;
• si ha esigenza di velocità estrema, perché le delibere per il credito al consumo avvengono solitamente in tempi rapidi, a volte anche in poco più di 48 ore.

Bisogna però considerare che, oltre agli importi limitati, i tassi d’interesse sono mediamente più elevati rispetto a mutui e finanziamenti finalizzati, nonché un peso delle singole rate maggiore data la durata ridotta.

Perché optare per il finanziamento per la casa

Il finanziamento per la casa rappresenta spesso una via intermedia, utile per importi medi o interventi specifici, come l’acquisto di arredi, impianti o piccoli interventi di ristrutturazione. Normalmente si tratta di finanziamenti finalizzati, spesso erogati direttamente dai rivenditori, in collaborazione con società finanziarie.

In linea generale, questa soluzione può rappresentare un buon compromesso per chi cerca:

• una flessibilità maggiore rispetto al mutuo, con una piena libertà sul bene, senza la necessità di iscrivere ipoteche;
• un’erogazione al 100% dell’importo richiesto, senza particolari limitazioni in relazione al valore dell’immobile;
• un risparmio sui costi fissi e sulle spese accessorie, di norma legate solo alle pratiche d’istruttoria;
• delle somme contenute, ad esempio quando i propri risparmi coprono già gran parte dell’investimento.

Anche in questo caso, bisogna però considerare tassi d’interesse in media maggiori e, soprattutto, l’impossibilità di accedere alle agevolazioni fiscali riservate ai mutui immobiliari.

Quando preferire il mutuo per acquistare un immobile

Bisogna però sottolineare che, per l’acquisto di una casa, il mutuo rimane la scelta principale, soprattutto se si necessita di grandi somme. Questa soluzione offre infatti:

• importi elevati, fino all’80% – o più, in presenza di garanzie integrative – del valore dell’immobile;
• tassi particolarmente competitivi, con la possibilità di scegliere tra diverse opzioni, come fisso, variabile e misto;
• durate estese, anche di 30 e 40 anni, che rendono più sostenibili le rate nel tempo, riducendone il peso per ogni singolo addebito;
• specifiche detrazioni fiscali, come quelle previste sulla prima casa, e la possibilità di accedere a sovvenzioni speciali, come ad esempio il Fondo di Garanzia Prima Casa, che permette di ottenere una garanzia pubblica fino all’80% sul capitale erogato.

La burocrazia è certamente più complessa, così come la valutazione della solvibilità del mutuo, con un controllo puntuale sulle capacità reddituali del richiedente e, fatto non meno importante, l’iscrizione dell’ipoteca e la necessità di eventuali altre garanzie, quali garanti terzi o assicurazioni.

È più conveniente un mutuo o un finanziamento?

Ma è più conveniente un mutuo o un finanziamento per la compravendita di un immobile, considerando anche i prestiti personali? A discapito delle credenze comuni, non è possibile identificare un chiaro vincitore, perché molto dipende dalle esigenze e dalle condizioni economiche del singolo richiedente.

Per comprendere la reale convenienza, è indispensabile valutare:

• il costo totale proposto – ovvero il TAEG – che tende a essere più alto nei finanziamenti. A fronte di costi iniziali elevati, il mutuo offre infatti un TAN più conveniente, dati anche tassi d’interesse inferiori;
• l’effettiva sostenibilità della rata, che idealmente non dovrebbe essere superiore a 1/3 del reddito mensile;
• i tempi di erogazione, decisamente più lunghi per i mutui;
• la flessibilità, in particolare l’assenza di vincoli d’utilizzo per il prestito, considerando però la possibilità di estinzione anticipata gratuita per i mutui;
• le agevolazioni fiscali e i bonus disponibili.

Fatte queste considerazioni, è meglio un prestito o un mutuo per la prima casa? Se si ha bisogno dell’erogazione di somme importanti, e non si dispone di grandi risparmi, il mutuo è sicuramente più conveniente: oltre alla sostenibilità di una rata minore, data la maggior durata di questa tipologia di finanziamento, permette di accedere a imposte ridotte e alla detrazione degli interessi passivi, ottenendo così un buon risparmio. E fra prestito e mutuo per una ristrutturazione? In questo caso, se l’investimento è comunque piccolo e si vuole approfittare di un’erogazione veloce, il finanziamento è un’opzione da non sottovalutare.

Alcuni esempi pratici tra mutuo e prestito

Infine, è utile valutare anche alcuni casi pratici, che possono risultare esemplificativi per la scelta tra le diverse opzioni di credito disponibili. Per capire se sia meglio mutuo o prestito, bisogna prestare attenzione alla cifra:

• per 30.000 euro, può risultare più vantaggioso un prestito, perché i costi notarili, di perizia e legati all’ipoteca potrebbero avere un peso sproporzionato, su una cifra modesta;
• per 40.000 euro, la scelta tra le due opzioni non è così immediata, perché molto dipende dal proprio reddito e dalla capacità di sostenere rate più alte, tipiche del prestito, a fronte di un piano di rimborso breve e l’assenza di vincoli sulla casa;
• per 50.000 euro, ci si trova sostanzialmente in una condizione di equilibrio, dove il mutuo inizia a diventare preferibile, se l’obiettivo è quello di alleggerire l’impatto mensile della rata e diluire il debito nel tempo;
• per 60.000 euro, il mutuo è una soluzione quasi obbligata, per garantire la sostenibilità della rata e distribuire il rimborso nel tempo, anche perché con il finanziamento e il prestito personale le rate potrebbero essere decisamente importanti.

In ogni caso, la scelta deve sempre partire da un’attenta valutazione della propria situazione finanziaria, per evitare sovraindebitamento e massimizzare i benefici.