Come funziona l’acquisto in multiproprietà e il diritto di recesso?

Guida all’uso turnario della casa vacanze. Scopri regole, gestione delle spese, contratti e come annullare l’acquisto senza pagare penali.

Sognare una seconda casa in una località turistica è comune, ma spesso i costi di acquisto e manutenzione scoraggiano l’investimento. Esiste però una soluzione che permette di godere di un immobile senza dover impegnare capitali ingenti: l’acquisto in multiproprietà. Bisogna però fare molta attenzione alle condizioni contrattuali e all’affidabilità dell’operatore. Per tutelare i cittadini, il settore è oggi rigidamente disciplinato dal Codice del consumo, che ha introdotto controlli severi. In questo articolo spieghiamo nel dettaglio come funziona l’acquisto in multiproprietà e il diritto di recesso.

Vedremo innanzitutto cosa significa possedere un bene vincolato all’uso turnario, quali sono le differenze rispetto alla proprietà classica e come si gestiscono le parti comuni. Analizzeremo inoltre i requisiti fondamentali del contratto e, aspetto fondamentale, i termini e i modi per recedere dall’acquisto se si cambia idea, evitando brutte sorprese economiche.

Cosa significa acquistare una casa in multiproprietà?

Si parla di multiproprietà immobiliare quando le unità abitative di un complesso residenziale, solitamente destinate a casa-vacanze e già arredate, vengono acquistate da più soggetti.

Ogni acquirente diventa titolare di un diritto reale, ma con un vincolo perpetuo: l’uso turnario. Questo significa che la proprietà è piena ed esclusiva, ma limitata a un periodo determinato o determinabile dell’anno (una o più settimane specifiche).

In sintesi, si stipula un contratto pagando un prezzo per ottenere il godimento di un bene immobile che:

• ha un vincolo di immodificabilità della destinazione;

• è caratterizzato dall’indivisibilità della cosa;

• garantisce un diritto individuale e assoluto nella settimana di spettanza.

Il godimento turnario è l’essenza stessa della multiproprietà: senza questo meccanismo di alternanza con gli altri proprietari, l’istituto non esisterebbe.

Quali sono i limiti per chi usa l’appartamento?

A differenza di un proprietario esclusivo, il multiproprietario deve rispettare regole rigide per garantire la convivenza con chi userà la casa negli altri periodi.

Chi acquista non può apportare modifiche strutturali, né cambiare l’arredamento. Bisogna prestare la massima attenzione a non danneggiare arredi, corredi ed elettrodomestici, poiché questi beni servono a tutti i turnisti.

Inoltre, non è consentito ospitare persone oltre il numero massimo previsto.

Tuttavia, il diritto acquistato è disponibile: l’acquirente può vendere, lasciare in eredità, affittare o cedere l’uso del proprio turno a terzi. Chi subentra, però, dovrà rispettare gli stessi limiti, obblighi e condizioni previsti dal regolamento di comunione originario.

Si può sciogliere la comunione nella multiproprietà?

Sotto il profilo giuridico, questo istituto mescola elementi diversi e si avvicina alla comunione, ma con differenze sostanziali.

Nella comunione ordinaria, l’articolo 1111 del Codice civile (Cc) permette a ciascun partecipante di chiedere lo scioglimento della comunione (o di pattuirlo dopo dieci anni) ricorrendo anche al giudice.

Nella multiproprietà, questa facoltà è esclusa o fortemente limitata. Se ogni partecipante potesse chiedere la divisione del bene, la multiproprietà stessa cesserebbe di esistere, distruggendo il diritto degli altri.

La disciplina della comunione si applica quindi solo per analogia e solo quando non snatura l’istituto. Ad esempio, l’articolo 1112 Cc, che vieta la divisione di cose che cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate, viene interpretato in modo rigido per impedire lo smembramento del complesso turistico.

Come si gestiscono le parti comuni e le spese?

Con la riforma del condominio (legge 220/2012), l’articolo 1117 Cc si applica anche alla multiproprietà. I proprietari che hanno diritto al godimento periodico sono comproprietari anche delle parti comuni, degli impianti e del mobilio.

La quota di partecipazione alle spese non si basa solo sui metri quadri, ma sul valore del periodo acquistato:

Al momento dell’acquisto, si accetta un regolamento di condominio che disciplina l’uso promiscuo e la divisione temporale. Poiché è difficile riunire tutti i proprietari in assemblea, la gestione dei servizi è spesso affidata a una società specializzata.

Per evitare liti sulla ripartizione dei costi, il contratto preliminare deve indicare con precisione i criteri per la determinazione millesimale della quota (articolo 1346 Cc). Non basta indicare il periodo di godimento: serve definire l’effettiva entità della partecipazione alle spese.

Cosa deve contenere il contratto preliminare?

Per tutelare il consumatore, il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullità (articolo 71, Dlgs 206/2005) e nella lingua dell’acquirente.

Tra i requisiti essenziali devono figurare:

Entro quanto tempo posso cambiare idea e recedere?

Il Codice del turismo (Dlgs 79/2011) garantisce un forte diritto di recesso.

Il termine standard per ripensarci è di 14 giorni dalla firma del contratto (o dalla ricezione dei documenti se successiva).

Attenzione: se il venditore non fornisce il modulo di recesso separato, il termine si allunga drasticamente a 1 anno e 14 giorni.

Esercitando il recesso:

• il contratto si scioglie senza spese o penalità;

• non si deve pagare nulla per il servizio eventualmente reso nel frattempo;

• l’acquirente deve rimborsare solo le spese vive sostenute dal venditore per la conclusione del contratto (es. marche da bollo), purché documentate e menzionate fin dall’inizio.

Se il venditore ha violato gli obblighi informativi, il termine per recedere è di tre mesi e in questo caso non è dovuto nemmeno il rimborso delle spese vive.

Come va inviata la comunicazione di recesso?

Il recesso è un atto unilaterale recettizio: produce effetto quando arriva a conoscenza del venditore.

Va comunicato per iscritto entro i termini stabiliti tramite raccomandata con avviso di ricevimento (a.r.).

È possibile anticipare la comunicazione via telegramma o fax, a condizione che sia confermata con raccomandata a.r. entro le 48 ore successive.

Si consiglia di contare le 48 ore come due giorni successivi. Anche se la legge prescrive queste forme per certezza, il principio generale (articolo 1335 Cc) suggerisce che l’importante è che l’atto raggiunga lo scopo, ovvero che il venditore ne venga a conoscenza. Tuttavia, seguire la procedura formale è l’unico modo per avere la prova legale in caso di contestazioni.