Come revocare incarico all’amministratore di condominio — idealista/news

Può capitare che la gestione dello stabile non soddisfi i condomini, soprattutto in presenza di ritardi, disservizi o della mancata applicazione della volontà dell’assemblea. Ma come si può procedere per revocare l’incarico dell’amministratore di condominio? La modalità principale è tramite una delibera assembleare, votata dalla maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile. 

Se l’amministratore non convoca la riunione, due condomini possono autoconvocarla, purché rappresentino almeno 1/6 del valore millesimale. Ancora, in caso di gravi irregolarità, il singolo condomino può rivolgersi al Tribunale per la revoca giudiziale.

Come revocare un incarico ad amministratore di condominio

In linea generale, il rapporto che lega il condominio e l’amministratore si caratterizza per un contratto di mandato con rappresentanza, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile. Poiché si tratta di un legame prettamente fiduciario, la legge tutela i comproprietari permettendo loro di interrompere il mandato anche prima della sua naturale scadenza. Ma, nei fatti, come revocare l’incarico all’amministratore di condominio?

Di norma, si possono seguire due strade differenti, ma altrettanto efficaci:

• la revoca assembleare, che rappresenta la modalità primaria, attraverso un’apposita delibera. I condomini votano a maggioranza per un cambio gestionale dello stabile;
• la revoca giudiziale, ovvero tramite l’intervento del Tribunale, che può essere perseguita dal singolo condomino in presenza di gravi irregolarità o inadempimenti da parte del professionista.

Entrambe le modalità seguono specifiche procedure: nel primo caso, la revoca diventa la manifestazione del volere del condominio. Nel secondo, si tutelano anche eventuali minoranze, qualora si verificasse inerzia da parte dell’assemblea stessa.

Quali sono i gravi motivi per la revoca dell’amministratore di condominio

L’assemblea condominiale può procedere alla sostituzione dell’amministratore in qualsiasi momento, senza dover fornire particolari giustificazioni: si tratta, infatti, di una revoca ad nutum. Tuttavia, quando l’allontanamento avviene prima della scadenza annuale o si decide di procedere per via giudiziale, è necessario che vengano identificate delle gravi irregolarità nell’operato del professionista.

Sebbene non in via esaustiva, l’articolo 1129 del Codice Civile, elenca alcuni dei gravi motivi che possono giustificare la revoca dell’amministratore:

• la mancata apertura o utilizzo del conto corrente intestato al condominio;
• la mancata o l’incompleta comunicazione dei propri dati personali o professionali;
• l’omessa convocazione dell’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto consuntivo, entro i 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio;
• la mancata esecuzione delle delibere assembleari o, ancora, di provvedimenti giudiziari e amministrativi;
• la gestione patrimoniale confusa, con una mancata separazione tra patrimonio personale, condominiale o di altri stabili;
• l’errata o assente tenuta dei registri obbligatori.

Come funziona la revoca assembleare dell’amministratore

La prima modalità per procedere alla revoca dell’amministratore è per via assembleare. La relativa riunione di condominio può essere indetta dall’amministratore stesso – su base volontaria o per richiesta dei comproprietari – o, ancora, dai proprietari. L’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile permette infatti a due condomini, purché detengano almeno 1/6 dei millesimi del condominio, di autoconvocare l’assemblea, soprattutto in presenza di inerzia da parte del professionista.

Affinché la decisione sia valida, è però necessario rispettare un preciso quorum per la revoca dell’amministratore di condominio. È infatti indispensabile raggiungere:

• la maggioranza degli intervenuti;
• purché rappresentino almeno 500 millesimi del condominio.

L’eventuale cambio dell’amministratore senza la necessaria maggioranza può rendere la votazione nulla o annullabile: in base all’articolo 1137 del Codice Civile, i condomini possono impugnare la delibera, a 30 giorni dalla riunione per i presenti e dalla ricezione del verbale per gli assenti.

La revoca assembleare produce di norma effetti immediati: l’amministratore uscente deve pertanto procedere senza ritardo al passaggio di consegne documentali, contabili e delle somme residue al nuovo amministratore nominato o al soggetto temporaneamente incaricato dall’assemblea.

Quando si può procedere con la revoca giudiziale

La seconda modalità vede invece l’intervento diretto del Tribunale e, proprio per questa ragione, deve essere considerata come una soluzione estrema, quando non è possibile procedere diversamente. La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio si verifica quando l’assemblea non riesce a raggiungere le maggioranze necessarie, nonostante si evidenzino gravi illeciti da parte dell’amministratore, tali da compromettere la corretta gestione condominiale.

 In tal caso, il singolo condomino può rivolgersi al Tribunale per chiedere la rimozione del professionista. Sotto il profilo operativo, un punto di forte interesse per i proprietari riguarda l’impatto della Riforma Cartabia sulla revoca dell’amministratore di condominio.

Sebbene i decreti delegati abbiano esteso l’obbligatorietà della mediazione civile a quasi tutte le controversie legate alla vita nei palazzi, questo iter non è previsto per l’interruzione dell’incarico dell’amministratore. In altre parole:

• non è necessario un tentativo preventivo di conciliazione;
• il condomino ha accesso diretto alla tutela e il giudice, valutate le gravi motivazioni, può pronunciare un decreto di rimozione immediata, sancendo contestualmente il divieto per l’assemblea di rieleggere lo stesso amministratore per l’esercizio successivo.

Come deve essere scritta la lettera per la revoca

Dal punto di vista pratico, il primo passo che il condominio deve compiere è la stesura di un’apposita lettera di revoca dell’amministratore del condominio. Firmata da almeno due condomini, che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi dello stabile, deve essere inoltrata al professionista tramite metodi tracciabili, come ad esempio la raccomandata con ricevuta di ritorno oppure la PEC.

Trascorsi 10 giorni dalla ricezione, senza che l’amministratore si sia attivato, i promotori possono procedere con l’autoconvocazione dell’assemblea. Ma come scrivere la comunicazione? È indispensabile specificare l’oggetto, la richiesta di convocazione e le motivazioni. Per comodità, si può anche adattare un fac-simile alle proprie esigenze:

“OGGETTO: Richiesta formale di convocazione dell’assemblea straordinaria, ai sensi dell’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile

Spettabile Amministratore,

i sottoscritti condomini dello stabile sito in [VIA/CITTÀ], firmatari in calce e rappresentanti un valore millesimale complessivo pari a [NUMERO MILLESIMI], richiedono l’immediata convocazione dell’assemblea straordinaria, nei termini previsti per legge, per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:

• la revoca dell’attuale mandato di amministrazione e contestuale elezione del nuovo amministratore;
• il passaggio di consegna contabile e documentale, nonché la definizione dei compensi per il nuovo professionista.

Si precisa che, al trascorrere dei 10 giorni dalla ricezione di questa istanza, i sottoscritti procederanno ad autoconvocare l’assemblea, secondo i poteri conferiti dalla legge”.

Revoca senza giusta causa: è previsto un risarcimento?

Poiché il rapporto tra il condominio e il professionista è di tipo fiduciario, così come spiegato in precedenza, è possibile procedere alla revoca in qualsiasi momento, anche in assenza di un effettivo inadempimento da parte dell’amministratore.

Tuttavia, così come anche confermato dalla Cassazione con la sentenza 20957/2004, senza valide motivazioni si possono aprire le strade per un risarcimento. In particolare:

• se l’interruzione del rapporto avviene anticipatamente rispetto alla scadenza del contratto, l’assenza di una giusta causa – come le gravi irregolarità – possono garantire il diritto al risarcimento;
• il condominio può essere chiamato a conferire il cosiddetto lucro cessante, ovvero il mancato guadagno che il professionista potrebbe maturare fino alla fine del mandato.

Il risarcimento non è però automatico: deve essere richiesto dallo stesso professionista, agendo nelle opportune sedi di legge.

Quanto costa la revoca dell’amministratore di condominio

Infine, è utile anche valutare i costi della rimozione dell’amministratore, che possono variare in virtù della modalità intrapresa:

• per la procedura assembleare, non vi sono virtualmente costi, fatta esclusione per gli oneri postali per l’inoltro della raccomandata;
• per la procedura giudiziale, il condomino interessato deve anticipare il contributo unificato, l’imposta di bollo e l’onorario dell’avvocato. Si tratta di costi molto variabili, indicativamente tra i 1.500 e i 3.500 euro.

È infine utile ricordare che, qualora il Tribunale dovesse accogliere l’istanza, il singolo condomino ha diritto a richiedere all’intero condominio il rimborso delle spese sostenute. Lo stabile ha poi la facoltà di rivalersi sull’amministratore revocato, addebitandogli gli oneri scaturiti dalla sua inadempienza.