Come funziona la ripartizione dei costi tra i proprietari: i criteri del Codice civile, l’uso differenziato e quando serve l’unanimità.
Vivere in condominio è la realtà più diffusa in Italia, dove circa 40 milioni di persone condividono spazi comuni in oltre 5 milioni di edifici, pari al 70% delle costruzioni residenziali. Nonostante questi numeri impressionanti, la conoscenza delle regole giuridiche è spesso scarsa o del tutto assente. Molti credono che basti il buon senso per gestire i pagamenti, ma questo atteggiamento superficiale causa un numero enorme di liti. La questione più delicata riguarda il portafoglio: le spese condominiali si pagano sempre per millesimi? Non è una domanda banale perché il Codice civile prevede meccanismi complessi che vanno oltre la semplice divisione paritaria. Capire chi paga e quanto è fondamentale per garantire la manutenzione dello stabile ed evitare che i creditori, grazie al meccanismo di sussidiarietà, possano agire anche contro i condòmini virtuosi a causa della morosità altrui. In questo articolo analizzeremo i criteri legali di ripartizione, le eccezioni basate sull’uso effettivo delle cose e perché solo un accordo unanime può modificare le quote stabilite dalla legge.
Come si dividono le spese generali di conservazione?
La regola base per dividere i costi è dettata dal primo comma dell’articolo 1123 del Codice civile. Questa norma stabilisce che le spese generali, ovvero quelle necessarie per la conservazione e la fruizione dei beni e dei servizi comuni, devono essere sostenute dai condòmini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno. Queste quote vengono solitamente indicate in una specifica tabella millesimale, denominata tabella «A». Il principio su cui si fonda questa regola è la presunzione implicita che l’utilità fornita dalla cosa comune sia oggettivamente paritaria tra tutti i partecipanti. Sotto questo aspetto, rileva soltanto la funzione del bene o dell’impianto e non le eventuali modalità particolari con cui il singolo condomino decide di utilizzarlo personalmente.
Cosa succede se un servizio è usato in modo diverso?
Il codice prevede una seconda ipotesi molto frequente: il caso in cui l’uso del bene o del servizio sia oggettivamente differenziato. Il secondo comma dell’articolo 1123 prescrive che, in questa situazione, le spese debbano essere ripartite sempre tra tutti i condòmini, ma in una misura differente rispetto alla classica quota di proprietà. La suddivisione dovrà corrispondere quantitativamente all’effettivo diverso utilizzo. Non si applicano quindi i millesimi di proprietà generali, ma bisogna individuare caso per caso quanto quel servizio viene sfruttato dal singolo. Questo criterio serve a garantire una maggiore equità quando il godimento delle parti comuni non è identico per tutti.
Chi paga se l’impianto serve solo una parte dei condòmini?
Esiste una terza ipotesi ancora più specifica, disciplinata dal terzo comma dell’articolo 1123. Si verifica quando un bene o un servizio non fornisce utilità a tutti i condòmini, ma serve oggettivamente solo un gruppo di essi (ad esempio una scala che porta solo a un’ala del palazzo o un ascensore usato solo da chi abita in una certa torre). In questo caso, l’obbligo di pagamento grava esclusivamente su questo insieme di comproprietari che ne trae beneficio. La ripartizione interna tra i membri di questo gruppo avverrà poi seguendo i primi due criteri visti sopra: in base alla proprietà (comma 1) o all’uso differenziato (comma 2). Oltre a questa regola generale, gli articoli successivi (artt. 1124, 1125 e 1126 c.c.) regolamentano ipotesi specifiche di costi, come le spese per le scale e l’ascensore, per i solai divisori e per i lastrici solari di proprietà esclusiva.
È possibile modificare le quote stabilite dalla legge?
La disciplina legale della ripartizione delle spese appena descritta non è inderogabile. Lo stesso articolo 1123 ammette la possibilità di stabilire un accordo diverso tra i condòmini, tecnicamente definito diversa convenzione. Attraverso questo patto, i proprietari possono decidere quote di debito a carico dei singoli che non corrispondono ai dati oggettivi del valore della proprietà o dell’utilizzo. Tuttavia, poiché tale accordo ha effetti diretti sul patrimonio dei soggetti interessati, non può essere approvato dalla semplice maggioranza dell’assemblea. Per essere valido, richiede tassativamente l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Si tratta di un’ipotesi difficile da attuare nella vita quotidiana, ma che si ritrova spesso nei regolamenti condominiali allegati ai primi atti di vendita al momento della costituzione originaria del condominio.
Chi è il vero responsabile del pagamento delle spese?
Per comprendere appieno il sistema, bisogna guardare alla natura giuridica dell’obbligo di pagamento. Si tratta di un’obbligazione propter rem, ovvero legata indissolubilmente alla titolarità del diritto reale sul bene. Il soggetto tenuto a pagare è sempre il titolare del diritto di proprietà (o di altro diritto reale come usufrutto o nuda proprietà). Ne consegue che l’amministratore deve chiedere i soldi al proprietario e non, ad esempio, all’inquilino, il quale risponde solo verso il locatore in base al contratto di affitto.
Il Codice civile rafforza questo dovere con due norme precise:
Il legislatore ha voluto dare una sfumatura quasi pubblicistica a queste regole, permettendo anche il ricorso al giudice (art. 1105 c.c.) in caso di inerzia nell’amministrazione, per garantire che l’edificio venga gestito e mantenuto correttamente.
Le spese e la morosità
Beni e strutture
Muri “maestri” (portanti): manutenzione ordinaria e straordinaria
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Accertamenti tecnici per individuare le cause di infiltrazioni
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Facciate: intonaci, frontalini, stucchi, decorazioni
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Cappotto isolante sulle facciate
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Finestre e persiane: riparazione, sostituzione, verniciatura
Chi paga: Proprietario singolo
Ripartizione consigliabile: 100%
(N.B.: Condominio, se dell’appartamento del portiere o del vano scale)
Tetto e lastrico solare (comuni): riparazioni e ristrutturazione
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Abbaini sul tetto
Chi paga: Proprietario singolo
Ripartizione consigliabile: 100%
(N.B.: stessa ripartizione delle finestre)
Sottotetti e stenditoi comuni (manutenzione)
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Balconi sporgenti (aggettanti): struttura, pavimentazione, parapetti, ringhiere
Chi paga: Proprietario singolo
Ripartizione consigliabile: 100%
(N.B.: elementi decorativi a carico del Condominio, millesimi di proprietà)
Balconi a castello/loggia: manutenzione struttura
Chi paga: pavimento e parapetti → proprietari singoli
Trave portante o elementi decorativi → Condominio
Ripartizione consigliabile: 100% (pavimenti e parapetti); trave → millesimi di proprietà
Lastrici solari e terrazze a livello a uso esclusivo
Chi paga: 1/3 proprietario esclusivo + 2/3 condomini “coperti”
Ripartizione consigliabile: 1/3 al proprietario; 2/3 per millesimi
(N.B.: parapetti → proprietario esclusivo)
Ponteggi
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
(N.B.: quota separata se usati per opere private)
Scale, pianerottoli, finestre scale: manutenzione ordinaria e straordinaria
Chi paga: Condomini serviti dalla scala
Ripartizione consigliabile: 50% millesimi proprietà + 50% in base all’altezza del piano
Portoni, anditi, vestiboli, portici
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
(N.B.: verificare eventuale servitù di uso pubblico)
Cortili, cavedi, chiostrine, pozzi luce: manutenzione ordinaria e straordinaria
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Cortile comune sopra garage/box: manutenzione pavimentazione
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Struttura interna copertura: 50% condominio + 50% proprietari sottostanti (art. 1125 c.c.)
Giardino condominiale (verde, siepi, alberi, fontane…)
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Cancelli automatici: manutenzione ed energia elettrica
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Illuminazione aree esterne e locali comuni
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Copertura dei box (non praticabile): manutenzione
Chi paga: singoli proprietari per la parte soprastante
Ripartizione consigliabile: 100%
Gronde e pluviali: pulizia, riparazione e sostituzione
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
(N.B.: anche se ancorati ai balconi privati)
Locali portineria: manutenzione
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Garage condominiali: manutenzione
Chi paga: condomini che li utilizzano
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Colonnine di ricarica veicoli elettrici
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Antincendio (opere di sicurezza attiva o passiva)
Chi paga: singoli condomini che ne beneficiano (autorimesse)
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
(N.B.: Condominio per interventi di protezione generale)
Impianti, servizi e varie
Amianto: rimozione e bonifica
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Antenna centralizzata
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
(N.B.: parte privata a carico del singolo)
Antenna singola
Chi paga: Proprietario esclusivo
Ripartizione consigliabile: 100%
Anticipazioni dell’amministratore
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
(N.B.: se ratificate dall’assemblea)
Ascensore: manutenzione e sostituzione
Chi paga: condomini che lo utilizzano
Ripartizione consigliabile: 50% millesimi proprietà + 50% in proporzione all’altezza del piano
Ascensore: installazione
Chi paga: utilizzatori o chi partecipa all’innovazione
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
(N.B.: possibile installazione separata)
Braga dell’impianto idrico
Chi paga: condomini che ne beneficiano
Ripartizione consigliabile: 100%
Convocazione assemblea
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Citofono condominiale
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Debiti dei condomini morosi
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
(N.B.: salvo diversa imputazione)
Fognature, pozzi neri
Chi paga: condomini che se ne servono
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Impianto del gas: allacciamento
Chi paga: condomini che se ne servono
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Impianto centralizzato riscaldamento/acqua calda: consumo
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: in base ai prelievi effettivi
Impianto riscaldamento (caldaia centralizzata): manutenzione straordinaria
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Impianto centralizzato acqua calda
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: consumo dai contatori
Autoclave
Chi paga: condomini che se ne servono
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Canna fumaria centralizzata: manutenzione e pulizia
Chi paga: condomini che se ne servono
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Impianto idrico senza sottocontatori
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Impianto idrico con sottocontatori
Chi paga: condomini che se ne servono
Ripartizione consigliabile: consumo, salvo portineria e giardinaggio ripartiti per millesimi
Passo carrabile
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
(N.B.: solo utilizzatori in caso di condominio parziale)
Piscina, campo da tennis, impianti sportivi
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Polizza assicurativa (RC fabbricati)
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Portiere: compenso e accessori
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Spese legali
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
(N.B.: esclusione del singolo se controparte)
Spese per il recupero morosità
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
(N.B.: al moroso se previsto nel decreto ingiuntivo)
Tabelle millesimali (prima redazione o revisione per errore)
Chi paga: Condominio
Ripartizione consigliabile: Millesimi di proprietà
Tabelle millesimali (revisione per incremento volumetrico)
Chi paga: condomino che ha causato la revisione
Ripartizione consigliabile: 100%
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Angelo Greco
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