Si può fare il preliminare per donazioni, affitti o società?

Quando il compromesso vale per affitti e società e perché è vietato per le donazioni. Le regole su comproprietà e debiti.

Quando si parla di “compromesso”, il pensiero corre subito all’acquisto della casa. Tuttavia, questo strumento giuridico è molto più versatile e potente di quanto si creda. La domanda fondamentale per chi gestisce affari o patrimoni familiari è: si può fare il preliminare per donazioni, affitti o società? La risposta apre uno scenario complesso perché, sebbene la legge permetta di impegnarsi su molti fronti, esistono dei confini invalicabili a tutela della libertà personale e della legalità. Il contratto preliminare può servire per bloccare un affitto, per fondare una futura azienda o per definire accordi di separazione, ma non può mai forzare un atto di generosità pura. Capire questi limiti è essenziale per non firmare documenti che, agli occhi del giudice, non hanno alcun valore giuridico. In questo articolo esploreremo le applicazioni meno note di questo contratto, analizzando dove è utile e dove, invece, è assolutamente nullo, spiegando le regole con parole semplici e dirette.

Il preliminare vale solo per la vendita della casa?

Assolutamente no. Sebbene la prassi lo leghi quasi esclusivamente alla compravendita immobiliare, il contratto preliminare può avere ad oggetto la stipulazione di quasi qualsiasi altra tipologia di contratto definitivo. Questo vale sia per i contratti che trasferiscono la proprietà (effetti reali), sia per quelli che creano solo obblighi (effetti obbligatori). È perfettamente legittimo, ad esempio, firmare un preliminare di contratto di locazione, di appalto o di mandato. In questi casi, le parti si impegnano oggi a firmare il contratto di affitto o di lavori domani. La Corte di Cassazione ha confermato che, anche per la locazione, se una delle parti si tira indietro, l’altra può chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica (Cass. 5 agosto 2002 n. 11717), ottenendo una sentenza che sostituisce il contratto non firmato. Anche per i contratti che richiedono la consegna fisica della cosa (contratti reali), il preliminare è ammesso, ma con una precisazione tecnica: se la controparte non consegna il bene, non si può usare l’esecuzione specifica del contratto, ma bisognerà ricorrere all’esecuzione forzata per consegna o rilascio (art. 2930 Cc).

Posso promettere di fare una donazione futura?

Qui la legge traccia una linea rossa invalicabile: non è possibile fare un preliminare di donazione. La giurisprudenza è costante nel ritenere nullo un simile accordo (Cass. 18 dicembre 1996 n. 11311; 12 giugno 1979, n. 3315). Il motivo risiede nella natura stessa del dono, che deve essere caratterizzato dalla totale spontaneità (animus donandi). Se io firmo un preliminare in cui mi obbligo a donare un bene in futuro, la mia successiva donazione non sarebbe più spontanea, ma un adempimento forzato di un obbligo legale. Questa mancanza di libertà rende l’atto invalido (Cass. 4 marzo 2020, n. 6080).

Esiste però un’eccezione importante: gli atti gratuiti che non sono vere donazioni perché nascondono un interesse economico o di sistemazione familiare, come i trasferimenti immobiliari tra coniugi durante una separazione o un divorzio. In questi casi, il preliminare è valido purché nel testo venga espressamente menzionato l’interesse patrimoniale che giustifica l’assenza di un pagamento in denaro, escludendo così che si tratti di un mero atto di liberalità.

Il preliminare può garantire un prestito di denaro?

Bisogna fare molta attenzione a non usare il preliminare per scopi vietati dalla legge, come aggirare il divieto di patto commissorio (art. 2744 Cc). Succede talvolta che un debitore prometta di vendere un immobile al suo creditore solo come garanzia: se non restituisce i soldi entro una certa data, la casa passa al creditore. Questo meccanismo è nullo perché crea un’illecita coercizione del debitore, costretto a sottostare alla volontà del più forte. I giudici analizzano la funzione reale dell’accordo: se emerge un nesso strumentale tra il prestito e la promessa di vendita (ovvero, la vendita serve solo a garantire il debito), il contratto è invalido. La tutela del debitore prevale sulla forma del contratto, anche se apparentemente sembra una normale compravendita (Cass. 3 febbraio 2023, n. 3385).

Si può usare il preliminare per costituire una società?

Sì, ed è una pratica frequente quando uno dei futuri soci deve conferire un immobile. In questo scenario, si firma un preliminare di contratto di società: il futuro socio si obbliga verso gli altri a costituire l’azienda e a trasferire la proprietà dell’immobile direttamente alla nascente società (e non agli altri soci). Giuridicamente si configura come un contratto a favore del terzo (art. 1411 Cc), dove il “terzo” è la società che verrà creata. Se il socio cambia idea, gli altri possono andare dal giudice e ottenere una sentenza che costituisce la società e trasferisce l’immobile.

C’è però un dettaglio fondamentale da non sbagliare: nel preliminare bisogna specificare esattamente il tipo di società (S.r.l., S.n.c., S.p.A., ecc.). Non basta un riferimento generico a “una società di capitali”. Se manca questa precisione, il contratto è nullo perché il giudice non ha il potere di scegliere il tipo di società al posto delle parti (Cass. 18 giugno 2008, n. 16597).

Cosa succede se l’immobile è in comproprietà?

Quando si firma un preliminare di vendita per un bene che appartiene a più persone, le conseguenze variano a seconda del regime patrimoniale.

Dobbiamo distinguere due casi:

1. comunione ordinaria (es. fratelli che ereditano una casa): se manca la firma anche di uno solo dei comproprietari, il contratto è inesistente per mancanza dell’accordo complessivo;

2. comunione legale (tra marito e moglie): se un coniuge firma il preliminare per vendere un bene comune senza il consenso dell’altro, il contratto non è nullo ma è solo annullabile (art. 184 Cc). Significa che il coniuge escluso ha un tempo limitato per impugnare l’atto, altrimenti questo resta valido.