La conferma dell’amministratore senza compenso è valida?

Ecco perché la nomina del capo condominio è nulla senza preventivo dettagliato e qual è la maggioranza necessaria in assemblea.

Quando si partecipa a una riunione di condominio, uno dei momenti più importanti riguarda la scelta della persona che gestirà l’immobile e i beni comuni. Spesso si commette l’errore di pensare che rinnovare l’incarico al professionista uscente sia una semplice formalità, un automatismo che non richiede particolari attenzioni burocratiche. La legge, invece, è molto severa su questo punto e impone la massima trasparenza, soprattutto quando si parla di costi.

È fondamentale sapere che ogni volta che si vota per il gestore, anche se è lo stesso dell’anno precedente, si sta stipulando un nuovo contratto. Per questo motivo, la domanda che molti proprietari si pongono, ossia se la conferma dell’amministratore senza compenso è valida, trova una risposta negativa nelle norme vigenti. La giurisprudenza recente ha chiarito che non basta una stretta di mano o un accordo verbale: serve mettere nero su bianco ogni singola spesa. Se la delibera dell’assemblea non riporta in modo chiaro quanto verrà pagato il professionista e per quali voci specifiche, la nomina non ha alcun valore ed è nulla. Questo principio serve a tutelare i condomini da spese impreviste e garantisce che il rapporto di mandato si fondi su basi economiche certe e approvate consapevolmente da tutti.

Cosa succede se non si indica il compenso dell’amministratore?

La legge stabilisce una regola molto rigida per proteggere i portafogli dei condomini: la nomina o il rinnovo dell’incarico sono validi solo se accompagnati da un’informazione economica precisa. In base al codice civile (art. 1129, comma 14, Cc), l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente l’importo dovuto per la sua attività.

Se manca questa indicazione analitica del compenso, la delibera con cui l’assemblea ha conferito l’incarico è affetta da nullità. Questo significa che non produce effetti giuridici. Non è sufficiente indicare una cifra forfettaria o generica. È necessario che esista un documento, approvato dall’assemblea, che contenga il dettaglio di tutte le voci che compongono la retribuzione.

Facciamo un esempio pratico per capire meglio: se durante la riunione si decide di “confermare il Dottor Rossi” senza che nel verbale o in un preventivo allegato sia scritto chiaramente che il suo onorario sarà di tot euro per la gestione ordinaria, tot per quella straordinaria e tot per la cancelleria, quella nomina non vale nulla. Questo vizio è talmente grave, definito vizio assorbente, da determinare da solo la caducazione della nomina, rendendo inutili altre discussioni.

Il compenso si considera approvato con il rendiconto?

Un errore comune è credere che, approvando il bilancio dell’anno passato (il rendiconto), si approvi automaticamente anche il compenso dell’amministratore per l’anno futuro. I giudici (Tribunale di Catania, sez. III, sent. 5919 dell’08-12-2025) hanno chiarito che questa deduzione è sbagliata.

La specificazione delle singole voci di spesa non può ritenersi implicita nella delibera che approva i conti precedenti. Anche se l’amministratore è lo stesso e le cifre non sono cambiate, non si può dare per scontato che il condominio voglia rinnovare l’accordo alle stesse condizioni senza averle rilette ed esplicitate.

Per costituire un valido rapporto di amministrazione serve un documento specifico o un preventivo espressamente richiamato nel verbale come parte integrante della decisione. In assenza di questo passaggio formale, il professionista non ha titolo per operare, anche se i condomini hanno approvato le spese di gestione passate in cui compariva il suo vecchio onorario.

Quale maggioranza serve per confermare l’amministratore?

Un altro aspetto fondamentale riguarda i numeri necessari per la votazione. La conferma dell’amministratore uscente non è un atto di ordinaria amministrazione che richiede maggioranze ridotte, ma equivale in tutto e per tutto a una nuova nomina. Pertanto, le regole da seguire sono le stesse previste per la prima elezione del mandatario.

Secondo la legge (art. 1136, secondo comma, Cc), per confermare l’amministratore è indispensabile la doppia maggioranza qualificata:

1. maggioranza per teste: devono votare a favore la maggioranza delle persone presenti in assemblea (o per delega);

2. maggioranza per millesimi: i voti favorevoli devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Se si raggiunge solo uno di questi due requisiti, la delibera non è valida. Immaginiamo un condominio con 54 proprietari totali. Se in assemblea si presentano in tanti, ma a votare per la conferma sono solo 24 persone (quindi meno della maggioranza degli intervenuti o senza i millesimi necessari), la conferma è illegittima per violazione delle maggioranze prescritte. Non conta quanto l’amministratore sia benvoluto: i numeri devono rispettare rigorosamente la soglia di legge.

Come si impugna la delibera e quali vizi contestare?

Quando le regole sul compenso o sulle maggioranze non vengono rispettate, i condomini possono rivolgersi al giudice per far annullare la decisione. È interessante notare come il comportamento del condomino durante l’assemblea possa influenzare la sua capacità di fare ricorso su alcuni punti, ma non su altri.

Per esempio, se un condomino è presente alla riunione e partecipa alla votazione senza lamentarsi del fatto che l’argomento non era inserito nell’ordine del giorno, non potrà poi impugnare la delibera per questo motivo specifico. La sua partecipazione attiva sana il vizio di mancata convocazione o di ordine del giorno incompleto.

Tuttavia, se fa mettere a verbale il suo dissenso o si riserva di agire in giudizio, potrà contestare la nullità della nomina per mancanza del preventivo analitico. Come detto, la mancanza dei dettagli sul compenso è un motivo sufficiente per far saltare la nomina.

Diverso è il discorso se si vuole contestare il bilancio per vizi formali: in questo caso, chi fa ricorso deve dimostrare di aver subito un concreto danno economico. Senza la prova di un pregiudizio finanziario reale, l’impugnazione sui bilanci viene solitamente rigettata.