Vendere l’usufrutto prima casa a 5 anni: si perde l’agevolazione?

Riservarsi il diritto di abitazione può salvare il beneficio fiscale sull’usufrutto ceduto al figlio

Chi vende o dona l’usufrutto di un immobile acquistato con i benefici prima casa prima che siano trascorsi cinque anni rischia la decadenza dall’agevolazione, ma riservarsi il diritto di abitazione può evitare questa conseguenza. In questo articolo analizziamo il seguente problema: vendere l’usufrutto prima casa a 5 anni: si perde l’agevolazione?. La regola generale prevede la decadenza per i trasferimenti infra-quinquennali, ma quando il trasferimento è solo parziale, come nel caso della cessione dell’usufrutto con riserva di abitazione, l’Agenzia delle Entrate ha elaborato un criterio di calcolo proporzionale che può escludere ogni conseguenza sfavorevole.

Cosa succede se si vende l’immobile prima dei cinque anni?

In termini generali, il trasferimento, gratuito od oneroso, del diritto acquistato con i benefici prima casa prima del decorso del termine di cinque anni comporta la decadenza dall’agevolazione. La norma di riferimento è l’articolo 1, nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al Tur (dpr 131/1986).

La conseguenza pratica è il pagamento delle imposte nella misura ordinaria, cioè senza lo sconto riservato alla prima casa, insieme a una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e agli interessi di mora. Esiste però una via di uscita: se entro l’anno dalla vendita si riacquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale, la decadenza non si verifica (da ultimo, risposta a interpello 314/2025).

Chi vende l’appartamento acquistato con l’agevolazione dopo tre anni, ma entro dodici mesi ne acquista un altro da destinare a propria abitazione principale, non perde il beneficio fiscale già ottenuto, nonostante la cessione sia avvenuta prima del quinquennio.

Cosa cambia se il trasferimento è solo parziale?

Il caso diventa più complesso quando il trasferimento non riguarda l’intera proprietà, ma solo una parte del diritto. Può trattarsi della cessione di una quota dell’immobile, oppure del trasferimento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto, mantenendo l’altro diritto in capo al titolare originario.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, in questi casi si verifica comunque una perdita parziale del beneficio, ma l’importo dovuto, comprensivo di sanzioni e interessi, va calcolato in proporzione alla percentuale di valore effettivamente alienata. Questo orientamento emerge dalla risoluzione 213/E/2007, relativa al trasferimento della nuda proprietà, e dalla risposta a interpello 441/2022, in tema di costituzione di un diritto di usufrutto a termine.

Va segnalato che esiste anche un orientamento contrario: la Cassazione, con la sentenza 25863/2025, ha ritenuto che la costituzione del diritto di usufrutto non comporti di per sé la perdita del regime di favore. Sul punto, quindi, la questione non è del tutto pacifica tra prassi amministrativa e giurisprudenza di legittimità.

La riserva del diritto di abitazione può evitare la decadenza?

Il caso specifico riguarda proprio questa ipotesi: l’usufruttuario che ha già goduto del trattamento agevolato trasferisce l’usufrutto al figlio, riservandosi però il diritto di abitazione sull’immobile.

Un elemento tecnico diventa decisivo per risolvere la questione: ai fini della determinazione del valore fiscale, esiste una totale equiparazione tra il diritto di usufrutto e il diritto di abitazione, in conformità a quanto disposto dagli articoli 46 e 48 del Tur.

Un usufrutto valutato fiscalmente 100 e un diritto di abitazione valutato fiscalmente 100 sullo stesso immobile si equivalgono agli occhi del fisco, anche se sul piano civilistico sono diritti reali diversi, con contenuti e facoltà non identici.

A rigore, la cessione dell’usufrutto prima del quinquennio integrerebbe un’ipotesi di decadenza, trattandosi di un trasferimento infra-quinquennale del diritto agevolato. Tuttavia, la presenza della clausola di riserva di abitazione sembra avere una portata tale da equiparare, dal punto di vista tributario, il peso fiscale dell’acquisto originario dell’usufrutto, poi ceduto, con quello del diritto di abitazione che viene contestualmente riservato. In sostanza, il valore fiscale che esce dal patrimonio del cedente, tramite la cessione dell’usufrutto, corrisponde al valore fiscale che vi resta, tramite la riserva di abitazione, con un effetto di sostanziale neutralità economica per il contribuente.

Il figlio può usufruire dell’agevolazione sull’acquisto dell’usufrutto?

Su questo aspetto non sussistono dubbi: è possibile la cosiddetta espansione del beneficio da parte del cessionario, che nel caso specifico è già nudo proprietario dell’immobile agevolato. Il figlio, quindi, può acquistare l’usufrutto beneficiando a sua volta del trattamento fiscale di favore, andando ad ampliare il proprio diritto sull’immobile in cui già vive.

Il fatto che il nudo proprietario abiti già nell’immobile conta ai fini dell’agevolazione?

Un ultimo chiarimento riguarda un elemento che nella domanda viene evidenziato ma che, ai fini fiscali, risulta irrilevante: la circostanza che il nudo proprietario abiti già nell’immobile.

Ciò che conta per il riconoscimento dell’agevolazione prevista dalla nota II-bis, articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al dpr 131/1986, non è il fatto che l’acquirente abiti già nell’immobile, ma che questo si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito, o stabilirà entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza, oppure nel Comune in cui svolge la propria attività lavorativa. Il requisito della residenza o dell’attività lavorativa nel Comune resta quindi il presupposto determinante, indipendentemente dalla circostanza che l’acquirente si trovi già fisicamente a vivere nell’abitazione al momento dell’acquisto del nuovo diritto.