perché la banca lo richiede e le alternative — idealista/news

L’acquisto di una casa impone una pianificazione molto attenta, soprattutto sull’analisi delle proprie disponibilità economiche e sui finanziamenti più convenienti. Ad esempio, come funziona l’anticipo del 20% per il mutuo? In linea generale, gli istituti di credito tendono a concedere finanziamenti con un Loan-to-Value all’80% sul valore dell’immobile, richiedendo al cliente di versare la restante percentuale. Tuttavia, alcune banche offrono condizioni più generose e, in alcuni casi, anche finanziamenti al 100%: per questo, è fondamentale trovare il mutuo migliore con comodi strumenti online, così da scegliere le condizioni più vantaggiose.

Come funziona il mutuo con anticipo

Quando ci si appresta a chiedere un finanziamento per l’acquisto di una casa, fra i tanti requisiti richiesti dalla banca vi è anche la disponibilità di una certa somma di denaro iniziale. Ma come funziona l’anticipo del mutuo?

Di norma, prima di approvare il finanziamento l’istituto di credito valuta il Loan-to-Value (LTV), ovvero il rapporto tra l’importo richiesto e l’effettivo valore dell’immobile. Di conseguenza:

• la banca eroga fino a una certa percentuale del valore dell’immobile, tipicamente fino all’80%;
• la porzione rimanente, ad esempio il 20%, deve essere coperta dal richiedente tramite propri fondi.

Questa impostazione, oltre ad emergere da precise linee guida della Banca d’Italia e dal TUB, si rende indispensabile per ridurre il rischio della banca in caso d’insolvenza, così da recuperare il più possibile tramite vendita forzata. Per questa ragione, è sempre necessario verificare anticipatamente la sostenibilità del finanziamento, ad esempio simulando il mutuo online e verificando, di conseguenza, il rapporto più vantaggioso tra anticipo e rata erogata.

Nella pratica, è il notaio che, al momento del rogito, verifica il versamento dell’anticipo al venditore, solitamente con metodi tracciabili come bonifico o assegno circolare.

Quanto si deve dare di anticipo per un mutuo

In virtù delle precedenti considerazioni, sorgono spesso dei più che comprensibili dubbi fra gli aspiranti mutuatari. Ad esempio, quanto anticipo del mutuo serve?

Nella maggior parte dei casi, la banca eroga fino all’80% del valore dell’immobile, mentre il restante 20% è ad appannaggio del mutuatario. Questo significa che, se si vuole acquistare una casa da 250.000 euro, 50.000 euro devono essere versati di tasca propria.

Tuttavia, è utile prendere in considerazione che:

• più si dispone di un anticipo corposo, e quindi più si abbassa il Loan-to-Value, maggiori sono le possibilità di approvazione del mutuo e migliori le condizioni per le rate;
• in alcuni specifici casi, come ad esempio in presenza di forti garanzie private o pubbliche, l’istituto di credito può erogare anche somme superiori all’80%, anche del 100%.

In altre parole, l’anticipo minimo per il mutuo può variare: alcune banche possono accettare percentuali minori rispetto al classico 20%, se le garanzie riducono sensibilmente il rischio o per clienti con profili reddituali eccellenti.

Perché le banche preferiscono mutui fino all’80%

Ma per quale ragione le banche tendono a preferire mutui fino all’80% del valore dell’immobile? Innanzitutto, questa consuetudine nasce sia da alcune linee guida della Banca d’Italia che dal Testo Unico Bancario, nonché da una delibera del CICR dell’aprile del 1995: in genere, l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è fissato all’80% del valore dei beni ipotecati, salvo possibilità di superamento con garanzie integrative.

Sul piano più pratico, non superare l’80% significa ridurre significativamente il rischio per la banca: se il mutuatario non paga, è più facile adattarsi alle fluttuazioni di mercato quando si sottopone l’immobile a esecuzione forzata.

È però sempre necessario ricordare che la soglia dell’80% non è assoluta: la banca può decidere di superarla, e arrivare anche al 100%, se il profilo del richiedente o la presenza di eventuali assicurazioni o garanzie rende l’operazione meno rischiosa.

Come coprire il 20% del mutuo

Eppure, non è sempre semplice coprire il 20% minimo del valore dell’immobile. Soprattutto per chi è entrato nel mondo del lavoro relativamente da poco, oppure non dispone di grandi fondi, l’anticipo per un mutuo sulla prima casa può infatti rivelarsi un ostacolo complesso.

Nonostante questo, esistono diverse strade per recuperare la liquidità necessaria:

• i risparmi accumulati, derivati da anni di accantonamenti, che rappresentano la via più semplice per coprire i fondi necessari;
• le donazioni familiari, con i genitori o altri parenti che decidono di supportare economicamente chi si appresta ad acquistare l’immobile, fornendo le somme necessarie, con strumenti tracciabili o un atto pubblico;
• le garanzie terze aggiuntive, come nel caso di un immobile già a propria disposizione e libero da vincoli, sul quale iscrivere una nuova ipoteca;
• i prestiti personali, anche se si tratta di una pratica sovente sconsigliata, e stesso bloccante per le banche, perché il doppio indebitamento fa spesso superare il rapporto tra rata del mutuo e reddito mensile, che non dovrebbe superare il 30-35%.

Quanto conviene anticipare per comprare casa

Qualora si possa disporre di sufficienti somme, è inoltre utile valutare quanto effettivamente convenga anticipare per comprare casa. 

Come già spiegato, più si riesce a ridurre il Loan-To-Value, maggiori sono le possibilità che non solo l’istituto di credito approvi il mutuo, ma anche migliori le condizioni che potrebbero essere offerte dalla stessa banca.

Sebbene non esistano precise soglie, in generale un LTV inferiore al 70% è considerato sicuro da molte banche. Dopodiché, più si riesce a scendere sotto questa soglia, più:

• si riduce la rata mensile;
• si abbassano gli interessi totali pagati nel tempo.

Tornando al precedente esempio dell’immobile da 250.000 euro, l’ideale è avere a disposizione almeno 75.000 euro, ovvero il 30% di anticipo.

Le spese rientrano nel costo del mutuo?

Nel valutare l’entità dell’anticipo, è inoltre indispensabile non cadere in un errore molto comune: la convinzione che, oltre alla percentuale anticipata per l’immobile, non servano altri fondi.

Bisogna infatti ricordare che la banca finanzia unicamente l’acquisto dell’immobile, tutte le altre spese – come quelle accessorie, indispensabili per perfezionare la compravendita, salvo specifiche condizioni offerte dalla banca – restano a carico dell’acquirente e non possono entrare nell’importo erogato del mutuo. Fra queste, vi sono:

• l’onorario del notaio, per l’atto di compravendita o l’atto di mutuo;
• le imposte statali, come l’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• l’eventuale provvigione all’agenzia immobiliare;
• i costi d’istruttoria bancaria e l’onario del perito, a meno che la banca non li offra gratuitamente;
• le spese di gestione e d’incasso delle rate mensili;
• l’obbligatoria assicurazione scoppio e incendio.

Sebbene la valutazione sia sempre caso per caso, per un anticipo del 20% meglio considerare anche un 8-10% aggiuntivo per tutte le relative spese.

Quando si possono ottenere mutui al 90, 95 e 100%

Nonostante la tendenza diffusa a preferire finanziamenti fino all’80%, o con percentuali addirittura inferiori, rimane comunque la possibilità di sottoscrivere un mutuo ad anticipo zero. In particolare, alcuni istituti di credito possono offrire:

• mutui al 90%, concessi di solito a clienti con profili di rischio eccellenti, impieghi a tempo indeterminato in settori stabili e redditi elevati. Possono però richiedere la sottoscrizione di polizze fideiussorie a copertura della quota eccedente all’80%;
• mutui al 95%, solitamente approvati con polizze assicurative integrative o garanzie aggiuntive da parte di terzi;
• mutui al 100%, che si ottengono quando entra un garante di massima affidabilità, quale lo Stato, come nel caso del mutuo con garanzia Consap.

Come funziona il mutuo Consap al 100%

Fra le opzioni disponibili per ottenere un finanziamento al 100%, spicca di certo l’accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa. Istituito con la Legge 147/2013, e più volte rinnovato e modificato nel tempo, prevede una garanzia pubblica fino all’80% della quota capitale del finanziamento, che può perciò permettere di ottenere mutui al 100%, a seconda delle condizioni delle banche aderenti.

Il Fondo rappresenta un’opzione interessante soprattutto per chi vuole ottenere un mutuo under 36 senza anticipo o, ancora, si trova in un nucleo familiare popolato. È però necessario il rispetto di alcuni requisiti:

• è necessario appartenere a specifiche categorie, come i giovani under 36, le giovani coppie dove almeno uno dei componenti ha meno di 36 anni, i nuclei monogenitoriali con figli minori conviventi, le famiglie con 3 o più figli a carico e gli inquilini di alloggi popolari;
• l’immobile non deve appartenere a categorie catastali di lusso – A/1, A/8 e A9 – e l’importo massimo del finanziamento non deve superare i 250.000 euro;
• è richiesto un ISEE non superiore a 40.000 euro, con soglie più elevate per le famiglie numerose.

Inoltre, un aspetto cruciale del Fondo di Garanzia Prima Casa è l’effetto sui tassi, spesso agevolati rispetto ai mutui tradizionali. 

Le alternative al mutuo per non dare l’anticipo

Infine, qualora non si possa accedere al mutuo al 100%, o non si avessero a disposizione sufficienti risparmi per versare l’anticipo, si possono valutare delle opzioni alternative:

• l’affitto con riscatto, che permette di pagare un canone sull’immobile, con la possibilità di acquistarlo dopo qualche anno. Una quota dell’affitto versato verrà considerata di fatto un anticipo;
• il rent to buy, ovvero la possibilità di ottenere un immobile con un pagamento mensile, dove una quota rappresenta il canone d’affitto e un’altra quota, invece, l’anticipo sull’acquisto.

In ogni caso, è sempre utile consultare la propria banca o il proprio consulente finanziario per valutare tutte le alternative a propria disposizione.