Come funziona il diritto di prelazione se il proprietario vende?

Come esercitare il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile in affitto, le scadenze legali e le modalità per l’acquisto.

Quando un proprietario decide di vendere un immobile destinato a uso diverso da quello abitativo, l’inquilino che occupa quel locale ha una posizione di vantaggio rispetto ad altri possibili acquirenti. Questo meccanismo serve a tutelare chi ha avviato un’attività e desidera mantenere la stessa sede. Non si tratta però di una procedura automatica, perché richiede il rispetto di tempi e formalità molto precisi. Molte persone si chiedono spesso come funziona il diritto di prelazione se il proprietario vende? per capire come muoversi senza commettere errori. La legge stabilisce obblighi chiari per il locatore, che deve comunicare la sua intenzione in modo ufficiale. Conoscere queste regole è fondamentale per l’inquilino che non vuole perdere l’occasione di acquistare il locale dove esercita la propria professione o il proprio commercio.

Come deve avvenire la comunicazione della vendita?

Se il proprietario ha intenzione di vendere l’immobile locato a un prezzo determinato, deve informare l’inquilino in modo ufficiale. Questa comunicazione avviene tramite un atto notificato da un ufficiale giudiziario (art. 38 comma 1 L n. 392/1978). All’interno del documento, il locatore deve indicare chiaramente:

• il corrispettivo in denaro richiesto per la vendita;

• le altre condizioni previste per la conclusione dell’affare;

• l’invito esplicito a esercitare o meno il proprio diritto (art. 38 comma 2 L n. 392/1978).

L’informazione deve essere completa per permettere all’inquilino di valutare se l’acquisto è conveniente. È necessario identificare bene il bene e il prezzo esatto. Inoltre, la comunicazione deve arrivare dal proprietario. Non è possibile avviare una trattativa libera: l’inquilino non può cambiare le condizioni che il proprietario ha già deciso. Se l’immobile appartiene a più persone, tutti i proprietari devono firmare la comunicazione. Se ne scrive uno solo, deve avere una delega scritta degli altri, altrimenti l’atto non ha valore.

Quanto tempo ha l’inquilino per decidere l’acquisto?

L’inquilino ha un tempo limitato per far valere la sua posizione. Deve rispondere entro sessanta giorni dal momento in cui riceve la notifica. Anche la sua risposta deve essere ufficiale: deve notificare la propria volontà al proprietario attraverso l’ufficiale giudiziario. L’inquilino deve accettare le stesse identiche condizioni che gli sono state comunicate (art. 38 comma 3 L n. 392/1978). In alternativa, può usare metodi di comunicazione diversi che però garantiscano la prova certa della data e della ricezione (Cass. 26.10.2017 n. 25415). Se questo termine scade senza una risposta, il proprietario è libero di vendere a terzi. Se il proprietario decide di concedere più tempo, questa è una sua scelta personale che lo vincola solo per il periodo indicato. Se l’inquilino propone condizioni diverse, non si conclude alcun contratto e la sua risposta vale come una nuova proposta (Cass. 26.9.2005 n. 18783).

Qual è il valore legale della proposta del proprietario?

La comunicazione che il proprietario invia non è un semplice invito a trattare o una chiacchierata informale. Si tratta di un atto formale di interpello. Questo significa che, quando l’inquilino risponde positivamente, non diventa subito proprietario dell’immobile. La sua accettazione fa nascere un obbligo per entrambi: il proprietario deve vendere e l’inquilino deve comprare entro i termini stabiliti. Questo atto è vincolato nella forma e nel contenuto. Se le regole non vengono rispettate, la prelazione può essere dichiarata invalida. Per esempio, se il locatore non invia la comunicazione, scatta per l’inquilino il diritto di riscatto (art. 39 L n. 392/1978).

Si può rinunciare alla prelazione prima di ricevere la notizia?

La legge è molto protettiva verso l’inquilino. Non è valida una rinuncia al diritto di prelazione fatta prima che il proprietario comunichi ufficialmente l’intenzione di vendere. Il diritto infatti diventa attuale e concreto solo quando l’inquilino riceve la notifica con il prezzo e le condizioni (Cass. 24.9.1996 n. 8444). Prima di quel momento, qualsiasi accordo dove l’inquilino dichiara di non voler acquistare è nullo. Questa regola serve a evitare che il proprietario forzi l’inquilino a firmare rinunce generiche al momento della stipula del contratto di affitto.

Quando deve essere pagato il prezzo di acquisto?

Una volta esercitata la prelazione, il pagamento del prezzo segue regole precise. Di solito, l’inquilino deve versare la somma entro trenta giorni che decorrono dalla fine dei sessanta giorni iniziali. Il pagamento deve avvenire nel momento in cui si firma il contratto di compravendita o il contratto preliminare (art. 38 comma 4 L n. 392/1978). Esistono dei casi particolari: se il proprietario aveva già pattuito con un altro possibile acquirente un acconto immediato, anche l’inquilino che esercita la prelazione deve versare quell’acconto. In questo caso, deve pagare l’acconto entro novanta giorni dalla prima comunicazione e saldare il resto secondo le scadenze previste nell’accordo originale (Cass. 10.12.2009 n. 25815).

Cosa succede se il proprietario vende di nascosto?

Se il proprietario e l’acquirente si accordano per tenere l’inquilino all’oscuro della vendita, quest’ultimo può tutelarsi. In questi casi, l’inquilino ha la possibilità di chiedere il risarcimento del danno sia a chi ha venduto sia a chi ha comprato. Questa richiesta si basa sulla responsabilità extracontrattuale. Per ottenere il ristoro economico, chi affitta il locale deve però dimostrare la malafede delle parti. Deve cioè provare che venditore e compratore hanno agito con la precisa intenzione di escluderlo e non fargli esercitare il suo diritto (Cass. 3.7.2008 n. 18233).

Come funziona la prelazione se ci sono più inquilini?

Quando un immobile è affittato a più persone contemporaneamente, la legge stabilisce che la comunicazione della vendita deve arrivare a ognuna di esse (art. 38 comma 5 L n. 392/1978). In questa situazione, il diritto di prelazione può essere esercitato in due modi:

• tutti i conduttori decidono di acquistare insieme;

• se qualcuno rinuncia, il diritto passa ai rimanenti o all’unico inquilino interessato (art. 38 comma 6 L n. 392/1978).

Chi vuole avvalersi della prelazione deve comunicare la propria intenzione agli altri compagni di locazione entro trenta giorni dalla notifica. Se non lo fa, la legge considera tale silenzio come una rinuncia definitiva (art. 38 comma 7 L n. 392/1978).

Quando il diritto di prelazione non è valido?

Esistono casi specifici in cui il proprietario è libero di trasferire il bene senza interpellare l’inquilino. La prelazione non si applica se la vendita avviene a favore dei coeredi (art. 732 codice civile). Allo stesso modo, l’inquilino non può pretendere l’acquisto se il proprietario decide di trasferire l’immobile al proprio coniuge o ai parenti entro il secondo grado (art. 38 comma 8 L n. 392/1978). In queste situazioni, i legami familiari o di eredità prevalgono sull’interesse commerciale dell’affittuario.

Quali attività danno diritto all’acquisto preferenziale?

Non basta avere un contratto di affitto per uso non abitativo per vantare la prelazione. Il requisito fondamentale è che nell’immobile si svolga un’attività che comporti il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Questo elemento deve essere presente e dimostrabile, altrimenti non è possibile avviare alcuna azione legale. La giurisprudenza ha chiarito che questo diritto spetta anche a realtà particolari, come:

• una scuola di volo, poiché offre servizi direttamente a chi vuole imparare a pilotare (Cass. 8.8.2007 n. 17381);

• un istituto di credito, perché l’attività bancaria serve il pubblico che si reca fisicamente nei locali (Cass. 26.2.2003 n. 2893);

• le attività che si svolgono su aree nude, ovvero terreni senza costruzioni, purché rientrino tra quelle commerciali previste dalla legge (Cass. 4.2.2004 n. 2069).

Cosa accade se cambia l’inquilino o l’uso del locale?

Se l’inquilino originale cede il contratto di locazione insieme alla sua azienda, il nuovo arrivato subentra in tutti i diritti. Di conseguenza, il nuovo gestore può esercitare la prelazione per garantire la continuità della propria attività commerciale (Cass. 18.3.2003 n. 3996). Tuttavia, se il termine per decidere l’acquisto era già scaduto per il vecchio inquilino, il nuovo non riceve una nuova possibilità e rimane vincolato alla decadenza già avvenuta (Cass. 5.3.2009 n. 5369). Un altro caso riguarda il mutamento d’uso: se l’inquilino cambia l’attività e inizia a ricevere il pubblico, ha diritto alla prelazione anche se il contratto originale non lo prevedeva. Questo accade se il proprietario non ha chiesto la chiusura del contratto entro i tempi previsti, accettando così implicitamente il nuovo utilizzo (Cass. 19.1.2010 n. 699).

Il diritto vale anche per gli scambi o i conferimenti?

Esistono operazioni societarie o scambi che escludono la prelazione. Il diritto non esiste in caso di permuta, ovvero quando l’immobile non viene venduto per denaro ma scambiato con un altro bene. Questo accade perché l’inquilino non potrebbe offrire la stessa identica controprestazione del terzo (Cass. 30.7.2007 n. 16853). Allo stesso modo, se il proprietario conferisce l’immobile nel capitale di una società, l’inquilino non può intervenire. Il conferimento in società è legato alla qualità di socio e non è considerato un normale trasferimento a titolo oneroso dove basta pagare un prezzo (Cass. 29.9.2005 n. 19160).

Se il proprietario non invia la comunicazione ufficiale della vendita o dichiara un prezzo superiore a quello indicato nel contratto definitivo, l’inquilino può attivare il diritto di riscatto. Questo strumento permette di recuperare l’immobile direttamente dall’acquirente o da chiunque lo abbia comprato successivamente (art. 39 comma 1 L n. 392/1978). Il tempo a disposizione è di sei mesi, che iniziano a decorrere dalla data della trascrizione della vendita nei registri immobiliari. Questo termine è tassativo e non ammette ritardi dovuti a dimenticanze o al fatto di non aver saputo della vendita in tempo. L’unica eccezione riguarda i casi in cui venditore e acquirente abbiano agito con inganni o truffe per nascondere il trasferimento all’inquilino (Cass. 16.7.1996 n. 6417).

Come si esercita concretamente il diritto di riscatto?

Per riscattare il locale, l’inquilino deve manifestare la propria volontà attraverso un atto scritto. È fondamentale che questo documento arrivi al nuovo proprietario entro i sei mesi dalla trascrizione. Tale diritto può essere fatto valere non solo quando manca la comunicazione iniziale, ma anche se il proprietario vende a un terzo nonostante l’inquilino avesse già dichiarato di voler acquistare (Cass. 2.4.1997 n. 2872). In questa situazione, il locatore non rispetta l’obbligo di preferire l’affittuario, creando un ostacolo al suo acquisto che la legge permette di superare tramite il riscatto.

Quale prezzo deve pagare l’inquilino per il riscatto?

Una delle regole più interessanti riguarda la cifra da versare. L’inquilino deve pagare il prezzo formalmente dichiarato nel contratto di vendita tra proprietario e terzo. Se le parti hanno indicato un prezzo più basso di quello reale, magari per pagare meno tasse, l’inquilino pagherà quella cifra inferiore (Cass. 6.5.2003 n. 6882). La legge vuole infatti punire chi simula i prezzi per eludere il fisco. Una volta esercitato il riscatto, il pagamento deve avvenire entro tre mesi. Questo termine decorre:

• dalla prima udienza del processo, se il nuovo proprietario non si oppone;

• dalla ricezione di una comunicazione in cui l’acquirente dichiara di accettare il riscatto (art. 39 comma 2 L n. 392/1978).

Cosa succede se il nuovo proprietario si oppone?

Se chi ha comprato l’immobile decide di opporsi alla richiesta dell’inquilino, inizia una causa legale. In questo caso, il termine di tre mesi per pagare il prezzo inizia a correre solo dal momento in cui la sentenza diventa definitiva, ovvero passa in giudicato (art. 39 comma 3 L n. 392/1978). Quando il giudice accoglie la domanda di riscatto, l’inquilino subentra nella posizione del compratore originale. Di conseguenza, smette di essere un affittuario e diventa a tutti gli effetti il nuovo proprietario del bene. Se però il contratto di vendita originale viene annullato per altri motivi legali, anche il riscatto perde efficacia, poiché viene meno l’atto di trasferimento su cui si basava (Cass. 3.9.1999 n. 9294).

Contro chi deve essere rivolta la domanda legale?

Quando l’inquilino decide di agire in tribunale per il riscatto, deve coinvolgere tutti i soggetti che hanno acquistato l’immobile. Se il locale è stato comprato da più persone, queste sono considerate litisconsorti necessari, cioè devono essere tutte presenti nel processo. La stessa regola si applica se l’acquirente è sposato in regime di comunione legale dei beni. Anche se il coniuge non ha firmato l’atto di acquisto, il riscatto deve essere chiesto anche nei suoi confronti, poiché l’acquisto è entrato automaticamente nel patrimonio della coppia (Cass. 22.04.2010 n. 9523). È necessario verificare che la domanda sia tempestiva verso entrambi i coniugi (Cass. 18.3.2008 n. 7271).

Esistono periodi di sospensione per i termini del riscatto?

A differenza di quanto accade per molte scadenze legali legate ai tribunali, per il diritto di riscatto non esiste la sospensione feriale dei termini. Solitamente, ad agosto, i tempi dei processi si fermano, ma per il riscatto il conteggio dei sei mesi non si interrompe mai. Questo perché il riscatto ha una natura sostanziale e non solo processuale: l’inquilino può esercitarlo con una semplice lettera raccomandata ricevuta dal compratore, senza dover necessariamente iniziare subito una causa (Cass. 19.5.2010 n. 12280).

Cosa deve pagare l’inquilino che rimane nel locale?

L’inquilino che continua a occupare l’immobile anche dopo che il proprietario lo ha venduto a un terzo non deve temere costi aggiuntivi oltre al prezzo di acquisto. Se egli decide di esercitare il riscatto, perché il suo diritto di prelazione è stato ignorato, deve versare al nuovo acquirente solo la cifra stabilita per la vendita. In questa situazione, non sono dovuti gli interessi compensativi sulla somma (Cass. 19.1.2010, n. 699). Questo accade perché, finché l’inquilino resta nel locale come affittuario, egli continua a pagare regolarmente il canone di locazione. Il pagamento dell’affitto giustifica già il fatto che egli stia usando il bene, quindi non deve pagare interessi extra per il tempo trascorso, applicando un principio simile a quello previsto per la vendita di beni che producono frutti (art. 1499 RD n. 262/1942).

Ci sono tasse da pagare sul riscatto dell’immobile?

Un grande vantaggio per chi esercita il riscatto riguarda l’aspetto fiscale. Chi recupera un immobile in questo modo non deve pagare nuovamente l’imposta di registro. La legge non considera questo atto come una nuova vendita tra il terzo acquirente e l’inquilino, ma come una semplice sostituzione. L’inquilino prende il posto del primo acquirente nello stesso contratto originale fin dal momento della sua firma (Cass. 9.12.2008, n. 28907). Poiché si tratta di un subentro a titolo originario nella medesima posizione contrattuale, e non di un nuovo passaggio di proprietà tra privati, lo Stato non richiede il pagamento di una nuova tassa di registro.

Il riscatto vale se il proprietario vende l’intero palazzo?

Il diritto di riscatto viene meno se il proprietario vende l’intero edificio o un complesso di unità immobiliari che formano un insieme unico. In questo caso si parla di vendita in blocco. Perché questa eccezione sia valida, l’immobile venduto deve essere strutturalmente o funzionalmente diverso dalla singola stanza o dal negozio affittato (Cass. 04.08.2017 n. 19502). L’oggetto della vendita non è più il singolo locale, ma un intero complesso unitario. Se invece si tratta di una vendita cumulativa, dove il proprietario vende più beni distinti che appartengono casualmente a lui ma che non formano un insieme inscindibile, l’inquilino mantiene il suo diritto di riscatto (Cass. 20.07.2011 n. 15897). In questo secondo caso, il giudice deve verificare se i beni sono venduti come una somma di singole unità o come un corpo unico.

Quali attività sono escluse dal diritto di riscatto?

Non tutti i locali affittati per scopi lavorativi danno diritto al riscatto. Ad esempio, chi utilizza un locale solo come magazzino non può riscattare l’immobile, anche se il deposito è fondamentale per le merci che vende in un altro negozio vicino (Cass. 25.6.1997, n. 5676). La vicinanza fisica o l’utilità del deposito non bastano se non c’è il contatto con il pubblico. Allo stesso modo, la legge esclude esplicitamente gli studi professionali(art. 41 e 45 L n. 392/1978). Al contrario, il riscatto è possibile per attività come:

Queste attività sono protette perché si rivolgono a una clientela vasta e indifferenziata che deve recarsi fisicamente nei locali per usufruire del servizio (Cass. 4.10.1996, n. 8713).

Cosa succede se viene venduta solo la nuda proprietà?

Il diritto dell’inquilino scatta anche se il proprietario decide di vendere solo la nuda proprietà, mantenendo per sé il diritto di usare il bene per tutta la vita, ovvero l’usufrutto. Anche se il venditore resta nell’immobile come usufruttuario, il passaggio della nuda proprietà è considerato un trasferimento a titolo oneroso che fa nascere il diritto di prelazione (Cass. 18.01.2019 n. 1254). La parola “proprietario” indicata nella legge include infatti anche chi possiede la nuda proprietà del bene (art. 38 e 39 L n. 392/1978). Questa scelta garantisce che l’inquilino possa diventare il proprietario finale del locale non appena l’usufrutto terminerà, proteggendo la continuità commerciale dell’attività.

Che succede se il proprietario vuole affittare a un altro?

Quando un contratto di locazione commerciale giunge alla sua scadenza naturale, dopo il rinnovo di sei anni in sei anni, il proprietario potrebbe decidere di non proseguire il rapporto con l’attuale inquilino per affittare il locale a un nuovo soggetto. In questo caso, la legge tutela la continuità dell’impresa dell’inquilino uscente. Il locatore ha l’obbligo di comunicare le offerte ricevute da terzi al conduttore originale (art. 40 comma 1 L n. 392/1978). Questa comunicazione deve avvenire tramite raccomandata con avviso di ricevimento almeno sessanta giorni prima della fine del contratto. Lo scopo è permettere a chi già occupa l’immobile di valutare se accettare le nuove condizioni economiche proposte da altri, evitando così di dover trasferire l’attività altrove.

Quando non spetta il diritto di prelazione?

Esistono situazioni specifiche in cui il proprietario è libero di affittare il locale a chi desidera senza dover avvisare il vecchio inquilino. Questo accade, prima di tutto, se è stato lo stesso conduttore a comunicare ufficialmente di non voler rinnovare la locazione. Il diritto non spetta nemmeno nei casi in cui il rapporto finisca per colpa dell’inquilino, come quando avviene una risoluzione per inadempimento (ad esempio per il mancato pagamento dei canoni) o in caso di recesso (art. 40 comma 2 L n. 392/1978). Inoltre, la prelazione è esclusa se l’inquilino è coinvolto in procedure legate alla crisi d’impresa, come il fallimento o il concordato preventivo (RD 16.3.1942 n. 267).

Come si esercita il diritto sulla nuova locazione?

Se l’inquilino riceve la comunicazione e decide che le condizioni proposte dal terzo sono accettabili, ha trenta giorni di tempo per rispondere. Deve offrire le stesse identiche condizioni comunicategli dal proprietario per far valere il suo diritto di prelazione. La legge prevede anche dei meccanismi per evitare che il proprietario aggiri la norma con dei trucchi. Ad esempio, l’inquilino mantiene il suo diritto se il contratto firmato con il nuovo soggetto si scioglie entro un anno. Lo stesso vale se il proprietario aveva ripreso l’immobile dichiarando di non volerlo più affittare, ma poi decide di concederlo in locazione a qualcun altro entro i sei mesi successivi al rilascio (art. 40 comma 4 L n. 392/1978).

Cosa può fare l’inquilino se il suo diritto viene violato?

A differenza di quanto accade nella vendita dell’immobile, nel caso di una nuova locazione la tutela è meno forte. Se il proprietario affitta a un terzo senza avvisare il vecchio inquilino, quest’ultimo non può “prendere il posto” del nuovo conduttore con la forza. Non esiste cioè un diritto di riscatto del contratto di affitto (Trib. Palermo 30.3.2009 n. 1194). L’unica strada percorribile è la richiesta di un risarcimento del danno. Tuttavia, c’è un limite importante: se l’inquilino, lasciando il locale, ha già ricevuto l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, non può più chiedere i danni per la violazione della prelazione (Cass. 19.8.2003 n. 12098). Il pagamento dell’indennità serve infatti a compensare il disagio per la fine del rapporto e assorbe la pretesa economica legata al mancato esercizio del diritto di preferenza.

Quali patti nel contratto di affitto sono nulli?

Oltre alla prelazione e al riscatto, la legge prevede una protezione molto forte per chi firma un contratto di locazione a uso diverso da quello abitativo. Qualsiasi accordo che cerchi di limitare la durata legale del contratto o di stabilire un affitto più alto di quello consentito dalla normativa è considerato nullo (art. 79 L n. 392/1978). In pratica, se il proprietario inserisce clausole che gli attribuiscono vantaggi ingiusti, queste non hanno valore legale. È importante sapere che questa regola si applica rigorosamente alle attività commerciali. Per le case e le abitazioni, invece, la situazione è cambiata nel tempo: le nuove regole (art. 14 L n. 431/1998) hanno cancellato questo automatismo per i contratti più recenti, mantenendolo valido solo per quelli molto vecchi ancora in corso (Cass. 3.11.2008 n. 26432). L’inquilino commerciale è dunque più tutelato contro i tentativi del proprietario di imporre condizioni troppo pesanti o contrarie allo spirito della legge.

Come si possono recuperare le somme pagate in più?

Se un inquilino si accorge di aver pagato somme non dovute durante il rapporto di affitto, ha il diritto di chiederne la restituzione. Questa azione legale può essere avviata fino a sei mesi dopo la riconsegnamateriale dell’immobile. Il tempo non inizia a contare da quando finisce ufficialmente il contratto sulla carta, ma dal momento esatto in cui il locale torna nelle mani del proprietario (Cass. 31.10.2005 n. 21113). Rispettare questo termine di sei mesi è fondamentale: se l’inquilino agisce in tempo, può recuperare tutto ciò che ha pagato ingiustamente dall’inizio alla fine del rapporto, senza che il proprietario possa opporre la prescrizione dei vecchi crediti (Cass. 7.7.2010 n. 16009). A differenza di altri termini legali, in questo caso la pausa estiva dei tribunali, nota come sospensione feriale, si applica normalmente (Cass. 13.5.2010 n. 11607). Questo significa che i giorni di agosto non vengono contati nel calcolo dei tempi per presentare la domanda in tribunale.

Quali richieste del proprietario sono considerate vietate?

Esistono diverse pratiche che la legge vieta espressamente per evitare abusi di potere da parte di chi affitta. Ad esempio, il proprietario non può pretendere somme di denaro a fondo perduto, chiamate spesso buona entrata o “key money”, solo per concedere l’uso del locale. Questi patti sono nulli anche se vengono stipulati con una terza persona estranea al contratto, purché si dimostri che il pagamento era la condizione necessaria per ottenere l’affitto (Cass. 16.10.2008 n. 25274). Un altro esempio riguarda l’indennità di avviamento: se l’attività è commerciale e ha contatti con il pubblico, come una scuola privata che opera per scopo di lucro, l’inquilino non può rinunciare in anticipo a questa indennità. Qualsiasi firma messa su una rinuncia preventiva non ha valore (Cass. 7.2.2008 n. 2932). Allo stesso modo, sono vietati gli aumenti del canone che non siano legati all’aggiornamento Istat (art. 32 L n. 392/1978). L’inquilino non può rinunciare a questo suo diritto nemmeno durante lo svolgimento del rapporto.

Quando gli accordi tra proprietario e inquilino sono validi?

Non tutto ciò che si decide fuori dagli schemi classici è vietato. La nullità colpisce solo le clausole del contratto di locazione che creano squilibri fin dall’inizio. Sono invece validi gli accordi transattivi che le parti firmano quando l’inquilino è già dentro l’immobile per risolvere problemi o fatti che sono già accaduti (Cass. 17.5.2010 n. 11947). In questo caso si tratta di diritti di cui l’inquilino può disporre liberamente. Altri esempi di accordi validi includono:

• la decisione di pagare un affitto che comprenda anche l’esecuzione di lavori di miglioramento del locale da parte dell’inquilino (Cass. 31.5.2010 n. 13245);

• la possibilità per l’inquilino di sanare i ritardi nei pagamenti durante una causa, se questa facoltà è stata pattuita tra le parti (Cass. 30.3.2010 n. 7621);

• i contratti di locazione transitoria, purché la durata breve sia giustificata da ragioni scritte e reali che spieghino perché non è necessaria la stabilità di sei anni (Cass. 8.8.2010 n. 16117).

Questi patti sono considerati legittimi perché non servono a raggirare la legge, ma a regolare aspetti pratici e specifici del rapporto tra proprietario e inquilino.