Si può usare il bonus prima casa se l’immobile già posseduto è troppo piccolo o inutilizzabile?

La giurisprudenza ammette il bonus prima casa anche con un immobile già posseduto se è soggettivamente inidoneo per dimensioni o caratteristiche, ma il contrasto sulla casa locata resta aperto.

Un contribuente possiede già un appartamento di 48 metri quadri nello stesso comune in cui vuole acquistare casa. Il suo nucleo familiare è composto da cinque persone. Può usufruire dell’agevolazione fiscale per la prima casa, oppure la titolarità di quell’immobile glielo impedisce? Un altro contribuente ha un appartamento che affitta a terzi: può comprare casa con il bonus prima casa sostenendo che l’immobile locato è giuridicamente indisponibile? Si può usare il bonus prima casa se l’immobile già posseduto è troppo piccolo o inutilizzabile? La risposta dipende dal tipo di inidoneità e dalla causa che la determina. La giurisprudenza prevalente ammette il beneficio quando l’immobile è oggettivamente o soggettivamente inidoneo, ma il caso dell’immobile locato è ancora oggetto di un contrasto interpretativo rilevante.

I requisiti di base: cosa dice la normativa

La Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986 stabilisce le condizioni per usufruire dell’aliquota agevolata sull’acquisto della prima casa. Le due condizioni più rilevanti per questa analisi sono la lettera b) e la lettera c).

La lettera b) richiede che l’acquirente non sia titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa di abitazione nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare. La lettera c)richiede che l’acquirente non sia titolare, nemmeno per quote, su tutto il territorio nazionale, di diritti reali su un’altra casa di abitazione acquistata con le medesime agevolazioni prima casa.

Questa distinzione è fondamentale: la valutazione sull’idoneità dell’immobile già posseduto rileva solo per la lettera b), cioè quando il primo immobile si trova nello stesso Comune ma è stato acquistato senza agevolazioni. Se invece il primo immobile era già stato comprato con il bonus prima casa — ipotesi della lettera c) — la pre-possidenza è un ostacolo insuperabile, indipendentemente dall’idoneità dell’immobile, salvo che si proceda alla sua alienazione entro un anno dal nuovo acquisto (Cass. civ., sez. V, n. 24478/2025 e n. 4102/2025).

Inidoneità oggettiva e inidoneità soggettiva: la distinzione

La giurisprudenza ha elaborato una distinzione tra due tipi di inidoneità dell’immobile già posseduto.

L’inidoneità oggettiva riguarda le caratteristiche materiali dell’immobile che lo rendono concretamente inabitabile: inagibilità certificata da un’autorità competente, stato di degrado assimilabile a un rudere, assenza di servizi essenziali come acqua corrente, servizi igienici o riscaldamento. In questi casi, la titolarità dell’immobile non preclude l’accesso al bonus.

L’inidoneità soggettiva è più complessa e riguarda l’inadeguatezza dell’immobile a soddisfare le esigenze abitative concrete dell’acquirente e del suo nucleo familiare. Non si tratta di una valutazione astratta o teorica, ma di una verifica rapportata alla situazione reale al momento del nuovo acquisto. La Cassazione ha chiarito che l’inidoneità soggettiva ricorre quando l’immobile è inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative rispetto alle esigenze familiari. La sentenza n. 20981/2021 ha riconosciuto l’inidoneità soggettiva di un appartamento di 47,81 metri quadri per un nucleo familiare di cinque persone: un esempio concreto che illustra il criterio applicato.

Il termine “soggettiva” si riferisce quindi alla persona e alla sua famiglia — all’idoneità rispetto alle loro concrete esigenze — non a valutazioni personali o preferenze soggettive arbitrarie. Non basta ritenere che la casa sia “poco adatta ai propri gusti”: occorre che l’inadeguatezza sia oggettivamente riscontrabile in relazione alle dimensioni o alle caratteristiche del nucleo familiare.

Un limite importante: l’impossibilità di fusione

La giurisprudenza ha posto un limite significativo al concetto di inidoneità soggettiva. Con la sentenza n. 6274 del 9 marzo 2025, la Cassazione ha negato il beneficio in un caso in cui il contribuente possedeva due piccoli appartamenti situati sullo stesso piano dello stesso edificio: i giudici hanno ritenuto che i due immobili potessero essere fusi per creare un’abitazione di dimensioni adeguate, escludendo così la condizione di inadeguatezza.

Questo precedente introduce un criterio di valutazione aggiuntivo: non conta solo la situazione attuale dell’immobile, ma anche le potenzialità di adeguamento che esso consente. Se è possibile con interventi ragionevoli rendere l’immobile idoneo, la condizione di inidoneità soggettiva potrebbe non essere riconosciuta.

Il caso più controverso: l’immobile locato a terzi

Il contrasto giurisprudenziale più acceso riguarda la situazione in cui l’immobile già posseduto sia concesso in locazione a terzi con contratto regolarmente registrato. Si tratta di un caso frequente nella pratica.

Un primo orientamento — sostenuto da alcuni giudici di merito e da una parte della giurisprudenza di secondo grado — ritiene che la locazione determini un’indisponibilità giuridica del bene tale da renderlo inidoneo a soddisfare le esigenze abitative immediate del proprietario. Il proprietario conserva la titolarità formale ma è privato della detenzione e dell’uso concreto. Se il contratto di locazione non è stato stipulato “maliziosamente” al solo scopo di ottenere l’agevolazione, il beneficio sarebbe ammissibile.

Un orientamento opposto e recente della Cassazione — espresso con la sentenza n. 4102 del 17 febbraio 2025 — ha assunto una posizione più restrittiva. Secondo questa visione, l’indisponibilità derivante da un contratto di locazione non integra un’inidoneità oggettiva dell’immobile, perché dipende da una scelta volontaria e discrezionale del proprietario di destinare l’immobile a fonte di reddito anziché ad abitazione. La Cassazione ha esplicitamente escluso che in questo caso operi il beneficio prima casa.

Il contrasto non è ancora risolto in modo definitivo, e la questione potrebbe richiedere un intervento delle Sezioni Unite per essere composta.

L’orientamento formalistico: la posizione dell’Agenzia delle Entrate

Esiste anche un terzo filone interpretativo, più rigido, seguito dall’Amministrazione Finanziaria e da alcuni giudici di merito. Secondo questa tesi, l’eliminazione del termine “idoneo” dalla formulazione attuale della norma — introdotta dalla legge n. 549/1995 — implica che la semplice titolarità di un’altra casa di abitazione nel medesimo Comune, identificata in base alla classificazione catastale, sia sufficiente a precludere l’agevolazione, senza dover indagare sulla concreta utilizzabilità o adeguatezza soggettiva.

Questa interpretazione, pur minoritaria nella giurisprudenza di legittimità, è quella che l’Agenzia delle Entrate tende ad applicare nei controlli, il che significa che chi intende avvalersi del criterio dell’inidoneità soggettiva si espone al rischio di un accertamento e di un contenzioso.

Qual è la regola pratica per chi vuole acquistare casa con il bonus

Chi possiede già un immobile nello stesso Comune in cui intende acquistare — e quell’immobile non era stato comprato con agevolazioni prima casa — può accedere al bonus se dimostra che quell’immobile è oggettivamente o soggettivamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del proprio nucleo familiare. La prova dell’inidoneità deve essere concreta e documentata — dimensioni dell’immobile, numero dei componenti del nucleo familiare, caratteristiche strutturali — e deve essere valutata al momento del nuovo acquisto. Chi possiede un immobile locato si trova invece in una zona grigia: la giurisprudenza è divisa, e il rischio di non vedersi riconoscere il beneficio è reale. In questi casi è indispensabile una consulenza fiscale preventiva e, possibilmente, un’istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate per conoscere la posizione dell’amministrazione sul caso specifico.