quali spese sono ancora detraibili?

Bonus casa 50% per canna fumaria e opere accessorie anche se la caldaia a gas è esclusa. Ecco come separare le spese per non perdere l’agevolazione.

Il panorama delle agevolazioni edilizie ha subìto una trasformazione radicale nel 2025, lasciando molti proprietari in uno stato di incertezza riguardo ai lavori condominiali già programmati o in corso. In particolare, la stretta sui combustibili fossili ha colpito il cuore degli impianti di riscaldamento, rendendo il quadro normativo meno generoso rispetto al passato. In questo articolo analizzeremo quali spese della caldaia a gas condominiale sono ancora detraibili. Molti ritengono, erroneamente, che l’esclusione della macchina principale trascini con sé ogni altro intervento tecnico necessario alla sua installazione. Tuttavia, la normativa permette di recuperare una parte importante dell’investimento, purché il contribuente segua regole contabili precise. Non si tratta di un semplice cavillo, ma di una distinzione sostanziale tra il generatore di calore e le strutture che lo rendono operativo e sicuro per l’intero edificio.

Perché la caldaia a gas non è più agevolabile dal 2025?

La regola generale stabilisce che, a partire dal 1° gennaio 2025, l’acquisto e la posa in opera di generatori di calore alimentati a combustibili fossili non beneficiano più di alcun incentivo fiscale. Questa esclusione riguarda sia il bonus casa che l’ecobonus. Il motivo risiede nelle direttive europee che spingono verso la decarbonizzazione degli edifici. Quindi, se un condominio delibera la sostituzione della vecchia caldaia con un nuovo modello a gas, la spesa per la macchina in sé resta interamente a carico dei condomini, senza possibilità di detrazione (art. 1, comma 54-56 legge 207/2024; art. 1, comma 22, legge 199/2025).

Nonostante questo stop, la legge non punisce l’intero intervento di rifacimento della centrale termica. Se il condominio effettua lavori di adeguamento che vanno oltre la semplice fornitura della caldaia, queste opere possono rientrare nella manutenzione straordinaria. In ambito condominiale, la manutenzione straordinaria permette di accedere al bonus casa 50% (art. 16-bis Tuir, Dpr 917/1986). La distinzione tra ciò che è “macchina” e ciò che è “impianto” diventa quindi fondamentale per salvare una parte della detrazione. La spesa per la caldaia rimane fuori, ma tutto ciò che serve per mettere a norma il locale e i collegamenti può ancora generare un risparmio fiscale.

Quali sono le opere accessorie che rientrano nel bonus casa?

Quando si parla di adeguamento di una centrale termica, si fa riferimento a una serie di componenti tecnici che spesso hanno un costo superiore alla caldaia stessa. Ecco un elenco delle voci che, se gestite correttamente, danno diritto alla detrazione:

• la canna fumaria, ovvero il condotto che espelle i fumi della combustione verso l’esterno dell’edificio;

• la linea gas, che comprende le tubazioni e i sistemi di adduzione del combustibile dal contatore al generatore;

• i sistemi di contabilizzazione del calore, necessari per misurare quanto calore consuma ogni singolo appartamento;

• il defangatore, un filtro che serve a rimuovere i fanghi e le impurità che circolano nell’acqua dell’impianto, evitando danni alle valvole;

• il disaeratore, un dispositivo che elimina le bolle d’aria nell’impianto per migliorare l’efficienza e ridurre i rumori;

• i circolatori e le pompe, che permettono all’acqua calda di raggiungere tutti i piani del palazzo;

• lo scambiatore di calore e le valvole, componenti meccaniche che regolano il flusso e il trasferimento dell’energia termica;

• le opere edili e l’impianto elettrico necessari per rendere il locale caldaia conforme alle norme di sicurezza.

Tutte queste voci si considerano interventi autonomi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni del condominio. Poiché non sono “il generatore”, esse mantengono la loro natura agevolabile (circ. 8/E del 2025). Un esempio pratico aiuta a capire: se il condominio spende 50.000 euro per la caldaia e 100.000 euro per rifare i tubi e la canna fumaria, perderà il bonus solo sui 50.000 euro, mentre potrà detrarre il 50% dei restanti 100.000 euro.

Come bisogna documentare i costi per non perdere la detrazione?

L’Agenzia delle Entrate richiede un rigore estremo nella documentazione delle spese. Se le fatture sono generiche, il rischio di perdere il beneficio è totale. Per separare correttamente la spesa della caldaia (non detraibile) dalle opere accessorie (detraibili), è indispensabile che il computo metrico e le fatture siano analitici. Il computo metrico è quel documento tecnico, redatto da un professionista, che elenca ogni singola lavorazione con il relativo prezzo.

Le imprese devono emettere documenti che distinguano chiaramente il costo del “generatore a combustibile fossile” da tutte le altre forniture e prestazioni. Se la ditta scrive una sola voce complessiva come “rifacimento impianto termico”, il fisco potrebbe negare l’intera agevolazione perché non riesce a individuare la quota riferibile alla caldaia esclusa. Ogni componente, dal defangatore alla linea gas, deve avere il suo prezzo esposto. Solo attraverso questa trasparenza contabile i condomini possono dimostrare che stanno chiedendo il bonus esclusivamente per le parti che la legge ancora tutela (art. 1, comma 37, legge 234/2021).

Quali sono le percentuali di detrazione e i limiti di spesa?

L’aliquota della detrazione dipende dalla destinazione dell’immobile e dall’anno in cui si effettuano i pagamenti. Per le parti comuni condominiali, il bonus casa si attesta generalmente al 50%. Tuttavia, bisogna prestare attenzione alla tipologia di unità immobiliare:

• se l’unità immobiliare è l’abitazione principale del proprietario, la detrazione è del 50%;

• se l’immobile non è abitazione principale, l’aliquota può scendere al 36% in base alle ultime evoluzioni normative (circ. 8/E del 2025);

• il limite massimo di spesa su cui calcolare la detrazione è pari a 96.000 euro per ogni unità immobiliare che compone il condominio.

Questo significa che se un condominio è formato da 10 appartamenti, il tetto di spesa complessivo per le opere agevolabili è di 960.000 euro. Le spese per la canna fumaria, la contabilizzazione e gli altri adeguamenti tecnici si ripartiscono tra i condomini in base alle tabelle millesimali, o secondo i criteri stabiliti dall’assemblea. Ogni condomino porterà in detrazione la propria quota nella dichiarazione dei redditi, ripartendola solitamente in dieci quote annuali di pari importo.

Qual è il percorso corretto per gestire il cantiere in condominio?

Per evitare contestazioni future, l’amministratore e i condomini devono agire con metodo. Il primo passo è l’approvazione di un preventivo che separi nettamente le voci di costo. Durante l’esecuzione dei lavori, il direttore dei lavori deve verificare che le opere di adeguamento strutturale corrispondano a quanto dichiarato nel computo metrico.

I pagamenti devono avvenire esclusivamente tramite il cosiddetto bonifico parlante, ovvero quel bonifico specifico per le detrazioni edilizie che riporta il codice fiscale del condominio, la partita Iva della ditta e il riferimento normativo (art. 16-bis Tuir). In conclusione, anche se la caldaia a gas è ormai fuori dai giochi degli incentivi, gran parte dell’investimento per la sicurezza e l’efficienza della centrale termica resta finanziabile dallo Stato. La chiave del successo risiede nella precisione della fatturazione e nella distinzione tecnica tra il motore che brucia gas e l’intero sistema che distribuisce il calore nell’edificio.