Imposta di registro per la prima casa under 36, le regole 2026 — idealista/news

Nel 2026 i giovani che acquistano l’abitazione principale usufruiscono delle riduzioni fiscali ordinarie previste per la compravendita. In questo quadro, l’imposta di registro prima casa under 36 è pari al 2% sul valore catastale (o IVA al 4% se acquistato da un’impresa), mentre le imposte ipotecaria e catastale ammontano a 50 euro ciascuna. Per ottenere tali aliquote occorre non possedere altri immobili agevolati. Inoltre, la tutela specifica per i giovani con meno di 36 anni con ISEE fino a 40.000 euro si concentra sul sostegno al credito tramite il Fondo di Garanzia Consap, che copre fino all’80% della quota capitale per i mutui prima casa.

Quali sono le agevolazioni per la prima casa per gli under 36

Nel 2026, la disciplina fiscale relativa alla compravendita immobiliare per i giovani ha subito un’importante riorganizzazione. La misura straordinaria che garantiva l’esenzione dell’imposta di registro prima casa under 36 (unitamente all’azzeramento delle imposte ipotecarie e catastali e al credito d’imposta per gli acquisti soggetti a IVA) non è stata prorogata nella sua forma originale per i nuovi rogiti.

Tuttavia, il legislatore ha confermato e rafforzato il pilastro finanziario della misura: l’accesso prioritario e agevolato al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (CONSAP), fondamentale per coprire l’anticipo solitamente richiesto dagli istituti di credito.

Fondo CONSAP: come funziona la garanzia statale

Entrando nel dettaglio della garanzia statale, le caratteristiche principali del fondo CONSAP sono:

• copertura fino all’80%: lo Stato interviene fornendo una garanzia pubblica che copre fino all’80% della quota capitale del finanziamento, consentendo di ottenere mutui anche al 100% del valore dell’immobile (Loan-To-Value elevato);
• requisiti anagrafici e reddituali: l’acquirente non deve aver compiuto 36 anni nell’anno di stipula del rogito e deve presentare una dichiarazione ISEE in corso di validità non superiore a 40.000 euro annui;
• tetto massimo di finanziamento: l’importo del mutuo richiesto non può superare il limite massimo di 250.000 euro;
• tassi calmierati: le banche aderenti alla convenzione si impegnano ad applicare tassi di interesse (fissi o variabili) non superiori all’indicatore medio di mercato diffuso dal Ministero dell’Economia e delle Finanze;
• procedura di richiesta: la domanda di accesso al Fondo non va inoltrata direttamente a Consap, ma va presentata alla banca prescelta al momento della richiesta di mutuo, utilizzando il modulo ufficiale scaricabile dal portale CONSAP.

Il regime fiscale ordinario e il recupero dei crediti

Pur in assenza dell’azzeramento totale dei tributi d’atto, gli under 36 accedono a pieno titolo al regime fiscale ordinario agevolato previsto per la prima casa. Questo comporta l’applicazione dell’imposta di registro al 2% (con un minimo di 1.000 euro) per le transazioni tra privati, oppure dell’IVA agevolata al 4% per gli acquisti direttamente dal costruttore, oltre all’imposta sostitutiva sul mutuo ridotta allo 0,25% (invece del 2% ordinario previsto per le seconde case).

Acquisto prima casa, i requisiti per le agevolazioni

Per poter eseguire correttamente il calcolo dell’imposta di registro prima casa under 36 e beneficiare delle aliquote ridotte (2% per le vendite tra privati o IVA 4% da impresa), è necessario verificare con attenzione il rispetto di stringenti parametri soggettivi (relativi all’acquirente) e oggettivi (relativi all’immobile).

Il mancato rispetto anche di uno solo di questi requisiti comporta la perdita dei benefici e l’applicazione di sanzioni.

Requisiti soggettivi dell’acquirente

I requisiti oggettivi sono:

• assenza di altri immobili nello stesso comune: il richiedente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa situata nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
• assenza di altri immobili agevolati in Italia: il richiedente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, di diritti reali su altre abitazioni acquistate usufruendo delle agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale;
• obbligo di alienazione dell’usato: se il richiedente possiede già un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, può comunque usufruire dei benefici per il nuovo acquisto a patto di vendere il vecchio immobile entro e non oltre 12 mesi dalla data del nuovo rogito:
• residenza anagrafica: il richiedente deve avere già la residenza nel comune in cui è situato l’immobile o dichiarare nell’atto di volerla trasferire entro 18 mesi dalla stipula. Per il personale delle Forze Armate o chi si sposta per motivi di lavoro, si applicano regole speciali legate alla sede dell’attività lavorativa.

Requisiti oggettivi dell’immobile e delle pertinenze

L’immobile e le pertinenze devono avere i seguenti requisiti oggettivi:

• categoria catastale ammessa: l’immobile deve essere destinato ad uso abitativo e non deve rientrare tra le categorie considerate di lusso. Sono ammessi gli immobili censiti nelle categorie A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (economico), A/4 (popolare), A/5 (ultrapopolare), A/6 (rurale), A/7 (villini) e A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi). Sono rigorosamente escluse le categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici);
• disciplina delle pertinenze: le agevolazioni prima casa under 36 si applicano anche all’acquisto delle pertinenze destinate al servizio dell’abitazione principale, anche se acquistate con atto separato. La riduzione spetta tuttavia per un massimo di una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2 (soffitte e cantine), C/6 (garage o posti auto) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Attenzione alle clausole di decadenza: se si decide di vendere o donare la prima casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, si perdono le agevolazioni. In questo caso sarà necessario versare le imposte risparmiate, maggiorate di una sanzione del 30% e degli interessi di mora, a meno che non si proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi.

Quanto si paga il notaio per la prima casa under 36

Il costo complessivo dell’atto notarile per un under 36 si compone di diverse voci che includono le imposte dovute allo Stato, l’onorario del professionista e le spese vive sostenute per la verifica dei registri immobiliari.

In assenza della totale esenzione imposta di registro prima casa under 36, il totale da versare al notaio (che agisce come sostituto d’imposta per conto dello Stato) varia in base al valore catastale della casa e alla tipologia del venditore.