cosa fare se l’acquirente non paga o non si presenta?

Scopri come tutelarti se il promissario acquirente non rispetta il preliminare: dalla risoluzione del contratto al risarcimento, fino al cumulo tra penale e indennità di occupazione.

Il percorso per vendere una casa inizia solitamente con grande entusiasmo e la firma di un contratto preliminare, noto a tutti come compromesso. Questo documento non è una semplice stretta di mano, ma un vero e proprio vincolo giuridico che obbliga entrambe le parti a presentarsi in futuro dal notaio per il trasferimento definitivo della proprietà. Purtroppo, le cose non vanno sempre come previsto. Può capitare che il promissario acquirente, ovvero colui che si è impegnato a comprare, sparisca, smetta di pagare gli acconti o si rifiuti di stipulare il rogito finale. In questi casi, il venditore si trova in una sorta di limbo: con l’immobile bloccato e spesso con danni economici da gestire.

Per uscire da questa situazione di stallo, la legge offre strumenti precisi che permettono di sciogliere il vincolo e chiedere i danni. Capire in caso di compromesso, cosa fare se l’acquirente non paga o non si presenta è fondamentale per non commettere errori formali che potrebbero costare caro. In questo articolo esploreremo i rimedi previsti dal codice civile, analizzando come funziona la risoluzione per inadempimento, quali sono i requisiti di gravità necessari per agire e cosa succede se l’acquirente ha già preso possesso della casa. Vedremo inoltre, grazie alle più recenti sentenze, se è possibile chiedere sia la penale prevista dal contratto sia il pagamento per i mesi in cui l’immobile è stato abitato senza titolo.

Quando si può sciogliere il contratto per colpa dell’acquirente?

La legge stabilisce un principio generale molto chiaro per i contratti a prestazioni corrispettive come il preliminare di vendita: se una delle parti non fa il proprio dovere, l’altra ha una scelta davanti a sé. Il venditore può decidere di insistere per ottenere l’adempimento coattivo (costringendo l’altro a comprare) oppure chiedere la risoluzione del contratto, cioè lo scioglimento definitivo del vincolo (art. 1453 c.c.). Una volta intrapresa la strada della risoluzione, non si può più cambiare idea e chiedere l’adempimento, mentre la parte inadempiente non può più tentare di rimediare pagando in ritardo (Tribunale Torino, sez. 8, sent. 7/2016).

Tuttavia, non ogni piccolo errore giustifica una reazione così drastica. Il giudice deve verificare che l’inadempimento non sia di “scarsa importanza” (art. 1455 c.c.). Questa valutazione si fa usando due criteri:

La gravità deve essere valutata in base all’interesse concreto del venditore a ricevere la prestazione esatta e puntuale (Cass. Civ., Sez. 2, sent. 12842/2024).

Quali comportamenti dell’acquirente portano alla risoluzione?

Esistono situazioni tipiche che i tribunali considerano violazioni gravi, tali da giustificare la rottura del contratto. Il caso più evidente è il mancato pagamento del prezzo pattuito o del saldo finale (Corte Appello Perugia, sent. 837/2024).

Altrettanto grave è la mancata comparizione davanti al notaio: se il venditore invita l’acquirente a presentarsi per il rogito e quest’ultimo non si presenta o non indica una data utile, siamo di fronte a un inadempimento che legittima la risoluzione (Corte Appello Napoli, sent. 2205/2025).

Attenzione anche alla questione del mutuo. Se il contratto non era subordinato esplicitamente all’ottenimento del finanziamento, il fatto che la banca non conceda il prestito non è una scusa valida per l’acquirente. Anche in questo caso, se non si presenta al rogito lamentando problemi con la banca, è considerato inadempiente (Corte Appello Napoli, sent. 2205/2025). Infine, pesano anche gli obblighi accessori: se l’acquirente doveva presentare dei progetti edilizi entro una certa data e non lo fa, il contratto può saltare (Cass. Civ., Sez. 2, sent. 8645/2024).

Come posso sciogliere il contratto senza andare subito dal giudice?

Oltre alla causa in tribunale, il venditore ha a disposizione delle “armi” più veloci per ottenere la risoluzione di diritto, ovvero automatica.

Lo strumento più usato è la diffida ad adempiere: si invia una richiesta scritta intimando di adempiere entro un termine congruo (di solito 15 giorni), avvisando che, in mancanza, il contratto si intenderà risolto (art. 1454 c.c.).

Se nel contratto era presente una clausola risolutiva espressa o un termine essenziale (una data che non poteva essere superata), la risoluzione scatta automaticamente alla scadenza o quando il venditore dichiara di volersene avvalere (Cass. Civ., Sez. 2, sent. 9439/2025).

C’è poi l’opzione della caparra confirmatoria. Se prevista, il venditore può scegliere di recedere dal contratto trattenendo la somma ricevuta come caparra, senza dover provare l’ammontare esatto del danno subito. Questa è un’alternativa rapida rispetto alla richiesta di risarcimento ordinario (art. 1385 c.c.).

Cosa succede ai soldi versati e alla casa dopo la risoluzione?

Quando il contratto si scioglie, è come se non fosse mai stato firmato (effetto retroattivo). Questo comporta degli obblighi di restituzione precisi per rimettere le cose a posto.

Il promittente venditore deve restituire le somme ricevute come acconto prezzo, maggiorate degli interessi legali che decorrono dalla data della domanda giudiziale (Tribunale Potenza, sent. 700/2024).

Dall’altra parte, se il promissario acquirente aveva già ricevuto le chiavi e la disponibilità della casa, è obbligato a restituirla immediatamente (Corte Appello Reggio Calabria, sent. 228/2024).

Oltre alle restituzioni, il venditore ha diritto al risarcimento del danno. Questo deve essere provato e comprende sia le spese vive sostenute inutilmente (danno emergente) sia le occasioni di guadagno perse per aver tenuto la casa bloccata (lucro cessante) (Cass. Civ., Sez. 2, sent. 7443/2024).

Posso chiedere i danni se l’acquirente ha abitato la casa gratis?

Un punto molto interessante riguarda il caso in cui l’acquirente abbia vissuto nell’immobile prima del rogito e poi si sia reso inadempiente. I giudici hanno chiarito che è legittimo il cumulo tra la penale per l’inadempimento (se prevista nel contratto) e l’indennità di occupazione.

Le due somme, infatti, coprono danni diversi: la penale serve a risarcire il fallimento dell’affare (tempo perso, occasione mancata), mentre l’indennità paga il fatto che il bene è stato goduto da altri senza titolo (Cass. Civ., Sez. 3, ord. 5651/2023).

Ma da quando si calcola questa indennità?

Se la colpa della rottura è dell’acquirente a cui era stata consegnata la casa, l’occupazione si considera illegittima fin dall’inizio. Pertanto, la data iniziale per il calcolo dell’indennità va individuata nel giorno della consegna dell’immobile (Cass. Civ., Sez. 6-2, ord. 28218/2021). Diversamente, se fosse il compratore a recedere per colpa del venditore, l’indennità sarebbe dovuta solo dalla domanda giudiziale.

E se anche il venditore ha delle colpe nella vicenda?

Non sempre la colpa è tutta da una parte. Può capitare che anche il venditore abbia commesso degli errori (ad esempio piccoli vizi dell’immobile). In questi casi di inadempimenti reciproci, il giudice non tira a indovinare ma effettua una valutazione comparativa.

Il magistrato mette sulla bilancia i comportamenti di entrambi per stabilire quale infrazione sia prevalente e abbia causato la rottura del rapporto di fiducia, addebitando la responsabilità finale a chi ha commesso il fatto più grave (Corte Appello Reggio Calabria, sent. 228/2024).