Diritti Reali in Mediazione Obbligatoria: quali sono e procedura

I diritti reali in mediazione obbligatoria rappresentano una categoria fondamentale nel panorama della risoluzione alternativa delle controversie (ADR). In base al D.Lgs. 28/2010, rinnovato dalla Riforma Cartabia, chi intende esercitare in giudizio un’azione legale inerente ai diritti reali ha l’obbligo di promuovere preventivamente un tentativo di conciliazione. Questo passaggio costituisce una vera e propria condizione di procedibilità, senza la quale la domanda giudiziale non può essere proseguita davanti al giudice.

Il legislatore ha introdotto la mediazione per decongestionare i tribunali e favorire una gestione più rapida, economica ed efficace delle liti. La materia dei diritti sui beni (immobili e mobili) genera spesso contenziosi complessi, come quelli relativi ai confini, al possesso o alle distanze legali, che traggono enorme beneficio da un approccio negoziale gestito da un professionista terzo.

In questo articolo analizzeremo quali sono nello specifico le fattispecie che rientrano in questa categoria, come si articola l’iter procedurale, le scadenze temporali da rispettare e il quadro dei costi e delle agevolazioni fiscali previste dalla legge.

Elenco dei diritti reali in mediazione obbligatoria

I diritti reali sono quei diritti soggettivi assoluti che attribuiscono al titolare un potere diretto e immediato su una cosa (res). Nel contesto della mediazione civile obbligatoria, rientrano tutte le controversie che vertono sulla proprietà o sui diritti reali di godimento e di garanzia.

Ecco una breve rassegna dei diritti reali per cui la mediazione è obbligatoria prima di adire le vie giudiziarie:

• Proprietà (comprese azioni a tutela del dominio e controversie sui confini)
• Usufrutto, Uso e Abitazione
• Superficie ed Enfiteusi
• Servitù prediali
• Pegno e Ipoteca

Proprietà

La proprietà è il diritto reale per eccellenza, che attribuisce al titolare il potere di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. Le liti che richiedono il passaggio in mediazione riguardano la rivendicazione del bene, l’azione negatoria, il regolamento di confini e l’apposizione di termini, oltre che i contenziosi sulle distanze tra costruzioni e luci o vedute.

La mediazione è inoltre utile in caso di controversie relative a particolari modi di acquisto della proprietà come l’usucapione, perché l’eventuale accordo d’intesa, debitamente autenticato da un notaio, consente di procedere direttamente alla trascrizione nei registri immobiliari, accertando l’acquisto del diritto senza attendere i tempi di una sentenza di merito. Per controversie tra fondi vicini, invece,  in sede di mediazione si può procedere alla verifica della sussistenza dei presupposti legali per l’acquisto del diritto di passaggio per usucapione.

Usufrutto, Uso e Abitazione

Si tratta di diritti reali di godimento su cosa altrui. L’usufrutto permette di godere del bene e di raccoglierne i frutti rispettandone la destinazione economica; uso e abitazione attribuiscono facoltà analoghe ma limitate ai bisogni personali e della propria famiglia. Le controversie nascono spesso sulla ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria o sull’estinzione del diritto.

Superficie ed Enfiteusi

Il diritto di superficie consente di edificare e mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto del suolo altrui. L’enfiteusi, sebbene meno comune oggi, attribuisce all’enfiteuta gli stessi diritti del proprietario sui frutti del fondo, a fronte dell’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico. La mediazione interviene frequentemente nelle cause di affrancazione o devoluzione del fondo.

Servitù prediali

Le servitù prediali consistono nel peso imposto sopra un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario. Tra le fattispecie più ricorrenti vi è la servitù di passaggio, essenziale ad esempio per garantire l’accesso alla via pubblica in caso di fondo intercluso. Le liti riguardano spesso l’aggravamento del vincolo, le modalità di esercizio o l’estinzione per prescrizione.

Pegno e Ipoteca

Sono diritti reali di garanzia costituiti su beni mobili (pegno) o immobili/mobili registrati (ipoteca) per assicurare il soddisfacimento di un credito. In sede di mediazione si affrontano solitamente le contestazioni sulla validità della garanzia, sul grado dell’ipoteca o sulle modalità di esecuzione della stessa.

Come funziona la mediazione per diritti reali

Il procedimento per le controversie legate ai diritti reali in mediazione obbligatoria segue fasi operative precise, ben definite dal D.Lgs. 28/2010.

1. Deposito dell’istanza: La parte interessata deposita la domanda di mediazione presso la segreteria dell’Organismo di Mediazione territorialmente competente (coincidente con il luogo del giudice competente per la causa).
2. Designazione e convocazione: L’organismo nomina un mediatore terzo e imparziale e fissa il primo incontro entro un termine di legge non inferiore a 20 e non superiore a 40 giorni dal deposito. L’istanza e la data della convocazione vengono comunicate alle altre parti.
3. Svolgimento degli incontri: Le parti partecipano al procedimento assistite dai propri avvocati. È richiesta la presenza personale dei litiganti, delegabile solo in presenza di giustificati motivi e tramite procura speciale sostanziale.
4. Esito:
   • Se viene raggiunto un accordo, il mediatore redige un verbale. L’accordo sottoscritto dalle parti e dagli avvocati costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, l’esecuzione in forma specifica e l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Quando l’accordo è soggetto a trascrizione (es. usucapione o trasferimento della proprietà), le sottoscrizioni devono essere autenticate da un notaio.
   • In caso di mancato accordo, il mediatore redige un verbale negativo e la condizione di procedibilità si considera avverata, aprendo le porte al giudizio ordinario. In alcuni contratti o regolamenti è peraltro possibile inserire una preventiva clausola multistep per vincolare la gestione del contenzioso all’ambito stragiudiziale della mediazione e dell’arbitrato, per scongiurare i tempi lunghi dei tribunali.

Quanto dura la mediazione per diritti reali

La Riforma Cartabia ha fissato limiti temporali certi per evitare che la procedura si trasformi in una manovra dilatoria.

Durata legale: Il procedimento di mediazione ha una durata massima di 6 mesi, decorrenti dalla data di deposito della domanda o dal termine fissato dal giudice nei casi di mediazione demandata.

Tale termine può essere prorogato per un periodo ulteriore di massimo 3 mesi prima della sua scadenza, mediante accordo scritto tra le parti. La tempistica di 6 mesi si rivela particolarmente idonea per le questioni sui diritti reali, poiché lascia il respiro necessario per svolgere eventuali perizie tecniche stragiudiziali o per procedere alle verifiche catastali e ipotecarie indispensabili prima di firmare un accordo definitivo.

Costi della risoluzione delle controversie su diritti reali in mediazione

Le tariffe del procedimento sono parametrate al valore della lite e regolate dalle tabelle ministeriali inderogabili di cui al D.M. 150/2023.

I costi comprendono:

• Spese di avvio: Versate da ciascuna parte al momento del deposito dell’istanza o dell’adesione, a copertura della gestione amministrativa iniziale e commisurate, per quanto riguarda il primo incontro, alle tariffe previste per scaglioni di valore (ad esempio per liti fino a 1.000 €, da 1.001 € a 50.000 €, ecc.).
• Indennità di mediazione: Dovuta quando le parti non trovano l’accordo al primo incontro e si rendono necessarie ulteriori riunioni.

Gli importi delle tariffe sui procedimenti relativi ai diritti reali in mediazione obbligatoria e in genere alle procedure di risoluzione stragiudiziale delle controversie sono calcolati e resi noti in modo chiaro dall’Organismo, prima dell’avvio delle sessioni.

Agevolazioni fiscali per i diritti reali in mediazione

Per incentivare il ricorso a questo strumento, lo Stato ha previsto un robusto pacchetto di agevolazioni fiscali che abbattono notevolmente la spesa sostenuta dai privati e dalle imprese:

• Esenzione dall’Imposta di Registro: Il verbale contenente l’accordo di conciliazione è esente dall’imposta di registro fino al limite di valore di 100.000 euro. L’imposta è dovuta unicamente sull’eventuale valore eccedente tale soglia.
• Esenzione da bolli e tasse: Tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni altra tassa o diritto.
• Crediti d’Imposta: In caso di raggiungimento dell’accordo, le parti maturano un credito d’imposta riconosciuto dallo Stato:
  • Fino a 600 € per le indennità versate all’organismo di mediazione.
  • Fino a 600 € per il compenso corrisposto al proprio avvocato curatore.
  • Un ulteriore credito d’imposta (fino a 518 €) commisurato al contributo unificato versato qualora il giudizio pendente si estingua a seguito dell’accordo raggiunto in mediazione demandata.
• Patrocinio a spese dello Stato: L’accesso al gratuito patrocinio è esteso anche alla mediazione obbligatoria per i soggetti in possesso dei requisiti di reddito previsti dalla legge.

Risolvere i contenziosi con Primavera Forense

La complessità tecnica propria dei diritti reali impone di affidarsi a strutture competenti ed esperte nella gestione delle dinamiche negoziali. Primavera Forense è un Organismo di Mediazione iscritto al Registro del Ministero della Giustizia, in grado di affiancare privati, aziende e professionisti nella risoluzione rapida ed efficace delle controversie inerenti alla proprietà, alle servitù e agli altri diritti reali, garantendo terzietà, riservatezza e il pieno rispetto delle tempistiche di legge.