Come si calcola e si paga l’acconto IMU 2026?

Il 16 giugno 2026 scade il pagamento dell’acconto IMU 2026 — o dell’unica rata annuale per chi sceglie il versamento in soluzione unica. L’imposta si calcola sulla rendita catastale rivalutata, moltiplicata per il coefficiente della categoria catastale e per l’aliquota deliberata dal Comune. La legge di Bilancio 2026 introduce novità per gli immobili inagibili colpiti da cause diverse dalle calamità naturali.

Il 16 giugno 2026 è la scadenza per il pagamento dell’acconto IMU dell’anno in corso — o dell’intera imposta per chi sceglie di pagare in un’unica soluzione. Il saldo va invece versato entro il 16 dicembre 2026. La risposta alla domanda su come si calcoli e si paghi l’acconto IMU 2026 richiede di conoscere le regole sulla base imponibile, i coefficienti catastali, le aliquote comunali, le riduzioni e le esenzioni applicabili, nonché le novità introdotte dalla legge di Bilancio 2026 sugli immobili inagibili.

Le scadenze 2026: acconto, saldo e versamento unico

L’IMU può essere pagata in due rate o in un’unica soluzione. Le scadenze sono fisse:

• acconto (prima rata): 16 giugno 2026
• saldo (seconda rata): 16 dicembre 2026
• versamento unico annuale: 16 giugno 2026

L’acconto corrisponde al 50% dell’imposta annua quando il possesso è pieno e continuativo per l’intero primo semestre. Nei casi di comproprietà, di aree edificabili o di acquisto in corso d’anno, il calcolo si adegua in funzione della quota, della base imponibile specifica e dei mesi di effettivo possesso.

Il pagamento va effettuato con modello F24 oppure con bollettino di conto corrente postale compatibile con il modello F24. Un apposito decreto interministeriale consentirà in futuro di pagare anche tramite la piattaforma PagoPA.

Come si calcola la base imponibile

La base imponibile dell’IMU varia a seconda della tipologia di immobile.

Fabbricati iscritti in catasto. La rendita catastale va rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente differenziato per categoria catastale. I coefficienti principali sono:

• 160 per le categorie da A/1 ad A/11 (abitazioni), con esclusione di A/10 per la quale il coefficiente è 80;
• 55 per la categoria C/1 (negozi e botteghe);
• 65 per le categorie C/2, C/6, C/7;
• 140 per le categorie B;
• 60 per i fabbricati in categoria D, salvo D/5 per cui il coefficiente è 65.

Aree fabbricabili. La base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. I Comuni possono determinare periodicamente valori venali di riferimento per zone omogenee, che fungono da soglia minima per limitare il potere di accertamento.

Terreni agricoli e terreni non coltivati. Si prende il reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione, lo si rivaluta del 25% e si moltiplica per il coefficiente 135.

Le aliquote: come si determinano e quali si usano per l’acconto

La legge statale fissa le aliquote base per ciascuna fattispecie. I Comuni possono modificarle — in aumento o in diminuzione — entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla legge, con delibera del Consiglio comunale.

I Comuni devono caricare la delibera delle aliquote sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 14 ottobre dell’anno di riferimento, per essere pubblicate entro il 28 ottobre dello stesso anno. Se il Comune non pubblica il prospetto nei termini, si applicano le aliquote base.

Per il calcolo dell’acconto 2026 si utilizzano le aliquote approvate dal Comune per il 2025. Tuttavia, come precisato dal MEF nelle FAQ del 10 febbraio 2025, se il Comune ha già pubblicato il prospetto delle aliquote 2026, è possibile utilizzare quelle nuove già per il versamento dell’acconto.

Le novità 2026: immobili inagibili e colpiti da eventi

La legge di Bilancio 2026 (art. 1, commi 853-856) e il decreto MEF del 6 novembre 2025 hanno introdotto importanti novità per gli immobili inagibili.

Fino al 2025, la riduzione della base imponibile al 50% era prevista solo per le unità immobiliari rese inutilizzabili da calamità naturali. Dal 2026 i Comuni possono estendere la riduzione — o azzerarla completamente — anche a immobili inagibili per cause diverse, purché adottino una delibera espressa nel proprio prospetto aliquote e la pubblichino entro il 14 ottobre di ogni anno sul portale del Federalismo fiscale del MEF.

Le cause di inagibilità per le quali i Comuni possono ora deliberare la riduzione comprendono:

• fabbricati con crollo strutturale dovuto a cedimenti del terreno o difetti costruttivi;
• immobili danneggiati da incendi;
• fabbricati dichiarati inagibili per gravi problemi di staticità o condizioni igienico-sanitarie pericolose;
• strutture danneggiate da eventi atmosferici non qualificabili come calamità naturali.

Per accedere al beneficio è necessario presentare documentazione tecnica attestante lo stato di inagibilità: una perizia di un tecnico abilitato oppure la certificazione degli uffici comunali competenti.

Le riduzioni applicabili nel 2026

Per l’anno 2026 sono previste le seguenti riduzioni:

Riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni (escluse A/1, A/8, A/9) concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta di primo grado — figli e genitori. Condizioni: il contratto deve essere registrato; il comodante deve possedere un solo immobile abitativo in Italia oltre alla propria abitazione principale; il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato.

Riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili di interesse storico o artistico.

Riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati.

Riduzione del 25% della base imponibile — ovvero calcolo al 75% del valore ordinario — per le abitazioni locate a canone concordato.

Riduzione del 50% dell’imposta per un solo immobile posseduto da pensionati residenti all’estero con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia.

Le esenzioni 2026

Sono esenti dall’IMU nel 2026:

• abitazione principale non di lusso (categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) e relative pertinenze, nella misura di un solo immobile per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7;
• immobili assimilati all’abitazione principale: fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali ex DM 22 aprile 2008; immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibiti ad abitazione principale dei soci assegnatari;
• immobili occupati abusivamente, con apposita denuncia all’Autorità giudiziaria o per i quali sia iniziata azione giudiziaria penale per l’occupazione abusiva;
• terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatore diretto o da imprenditore agricolo professionale (IAP);
• terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’allegato A della L. n. 448/2001;
• terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva o indivisibile e inusucapibile;
• immobili degli enti non commerciali, ma solo se destinati esclusivamente allo svolgimento di attività non commerciali;
• immobili ad uso culturale;
• immobili destinati esclusivamente all’esercizio del culto e relative pertinenze;
• immobili di proprietà della Santa Sede;
• immobili dell’Accademia dei Lincei, anche se non direttamente utilizzati per le finalità istituzionali;
• fabbricati del gruppo E (categorie da E/1 a E/9): sono gli immobili destinati a finalità pubbliche.

La regola sul possesso e il calcolo mensile

L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. Una regola specifica riguarda il conteggio del mese: il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui è composto si computa per intero. Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente; l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a carico dell’acquirente quando i giorni di possesso risultano uguali a quelli del cedente.

Il ravvedimento operoso IMU: sanzioni e tassi 2026

Per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 — a seguito della riforma del sistema sanzionatorio introdotta dal D.Lgs. n. 87/2024 — il ravvedimento operoso si basa sulla sanzione minima ridotta al 25% della sanzione ordinaria del 30%, anziché al precedente 30%.

Le misure percentuali delle sanzioni ridotte applicabili dal 2025 in poi sono le seguenti:

• 0,083% giornaliero per ravvedimenti entro 14 giorni dalla scadenza (pari a 1/15 del 25%);
• 1,25% per ravvedimenti tra il 15° e il 30° giorno dalla scadenza;
• 1,39% per ravvedimenti tra il 31° e il 90° giorno dalla scadenza;
• 3,125% (un ottavo del 25%) per ravvedimenti effettuati dopo 90 giorni ed entro il termine di presentazione della dichiarazione o entro un anno dalla scadenza;
• 3,572% (un settimo del 25%) per ravvedimenti effettuati successivamente;
• 4,17% (un sesto del 25%) in presenza di comunicazione dello schema di atto di cui all’art. 6-bis, comma 3, della L. n. 212/2000, non preceduto da verbale di constatazione, senza che sia stata presentata istanza di accertamento con adesione.

Oltre alla sanzione ridotta, va versato l’importo dell’imposta dovuta maggiorato degli interessi legali. Dal 1° gennaio 2026 il tasso di interesse da applicare in caso di ravvedimento operoso è pari all’1,6% annuo, come stabilito dal decreto MEF del 10 dicembre 2025.

La dichiarazione IMU: quando va presentata e quando no

La dichiarazione IMU deve essere presentata, di norma, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta. La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi, salvo modificazioni dei dati dichiarati che comportino un diverso ammontare dell’imposta.

La dichiarazione non va presentata quando:

• l’acquisto o la vendita dell’immobile avviene tramite atto notarile;
• viene presentata la dichiarazione di successione;
• le variazioni sono rilevabili direttamente dalla banca dati catastale.

Quattro esempi pratici di calcolo dell’acconto 2026

Esempio 1 — Seconda casa (categoria A/2). Giovanna Restucci è proprietaria di una seconda casa con rendita catastale di 850 euro. Aliquota comunale 2025 da usare per l’acconto: 10,6‰. La rendita rivalutata è 850 × 1,05 = 892,50 euro. Base imponibile: 892,50 × 160 = 142.800 euro. IMU annua: 142.800 × 10,6‰ = 1.513,68 euro. Acconto: 756,84 euro.

Esempio 2 — Negozio in comproprietà al 50% (categoria C/1). Edoardo Ratti è comproprietario al 50% di un negozio con rendita catastale di 3.200 euro. Aliquota 2025: 9,6‰. Rendita rivalutata: 3.200 × 1,05 = 3.360 euro. Base imponibile: 3.360 × 55 = 184.800 euro. IMU annua intera: 184.800 × 9,6‰ = 1.774,08 euro. IMU annua per la quota del 50%: 887,04 euro. Acconto: 443,52 euro.

Esempio 3 — Area edificabile. Davide Zeppi è proprietario esclusivo di un’area edificabile con valore venale al 1° gennaio 2026 di 180.000 euro. Aliquota 2025: 8,6‰. IMU annua: 180.000 × 8,6‰ = 1.548 euro. Acconto: 774 euro.

Esempio 4 — Terreno agricolo acquistato il 16 marzo 2026. Elena Barbieri acquista un terreno agricolo il 16 marzo 2026 con reddito dominicale di 540 euro. Aliquota 2025: 7,6‰. Il possesso decorre da marzo 2026 — il giorno del trasferimento si computa in capo all’acquirente, quindi Elena conta marzo come mese intero. I mesi di possesso nel primo semestre sono 4 (marzo, aprile, maggio, giugno). Reddito dominicale rivalutato: 540 × 1,25 = 675 euro. Base imponibile: 675 × 135 = 91.125 euro. IMU annua: 91.125 × 7,6‰ = 692,55 euro. Acconto per 4 mesi su 12: 692,55 × 4/12 = 230,85 euro.