L’amministratore può essere una società? — idealista/news

Sono diversi i dubbi che possono accompagnare la gestione di uno stabile condominiale, soprattutto quando l’assemblea si trova a nominare una figura che si occupi di tutte le necessità dei residenti e delle parti comuni. Ad esempio, l’amministratore può essere una società? In linea generale, sia le società di persone – come le SNC o le SAS – che quelle di capitali – quali le SRL e le SPA – possono essere scelte per svolgere questo ruolo, purché i requisiti professionali e di onorabilità siano posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere tali funzioni.

L’amministratore condominiale può essere una società?

Con l’entrata in vigore della Legge 220/2012, ovvero la Riforma del Condominio, è stata modificata e integrata la disciplina di legge sulla gestione degli stabili condominiali. Con l’introduzione dell’Articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, è stato chiarito che l’amministratore di condominio può essere una società.

La legge prevede, infatti, che l’incarico possa essere svolto da qualsiasi società al Titolo V del Libro V del Codice Civile e, di conseguenza, sono ammesse sia:

• società di persone, come le SNC e le SAS;
• società di capitali, quali le SRL e le SPA.

Con la riforma si è quindi superato un dubbio interpretativo che, per decenni, aveva favorito la scelta di singoli professionisti in qualità di persone fisiche. Oggi invece è perfettamente ammesso che le compagini societarie possano:

• stipulare un contratto come amministratore di condominio;
• esercitare le funzioni attraverso propri legali rappresentanti, soci, amministratori o dipendenti.

È però necessario che i soggetti che materialmente si occuperanno del condominio dispongano dei requisiti professionali e di onorabilità previsti per svolgere le funzioni amministrative definite dalla legge.

Quali requisiti deve avere la società che funge da amministratore?

Affinché la gestione del condominio possa avvenire nella piena legalità, l’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce alcuni parametri normativi. In particolare, i requisiti di una società come amministratore di condominio sono i medesimi delle persone fisiche, purché posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti che si occupano direttamente della gestione dello stabile.

Entrando maggiormente nel dettaglio, sono necessari:

• il pieno godimento dei diritti civili;
• l’assenza di condanne per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altri delitti non colposi, per i quali la legge commina la reclusione da due a cinque anni;
• l’assenza di misure di prevenzione definitive;
• il possesso di un diploma di scuola secondaria superiore di secondo grado;
• la frequenza di un apposito corso di formazione iniziale;
• la formazione professionale continua, secondo le scadenze previste per legge.

Alle società è inoltre richiesta coerenza nell’oggetto sociale: lo statuto della società di amministrazione condominiale deve prevedere in modo esplicito, tra le attività esercitabili, la gestione di immobili a conto terzi, garantendo la piena capacità operativa della struttura. Ancora, sarà anche necessario sottoscrivere l’apposita assicurazione professionale, spesso richiesta esplicitamente dall’assemblea.

L’amministratore può essere una SRL?

Sono diversi i tipi di società che possono assumere la gestione di uno stabile condominiale. Ad esempio, una SRL può amministrare un condominio? Sempre in base a quanto previsto dall’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, qualsiasi assetto societario previsto dal Titolo V del Libro V del Codice Civile è ammesso, comprese le Società a Responsabilità Limitata.

Oltre alle SRL, sono pienamente compatibili con questo ruolo anche le società:

• per azioni (SPA);
• in accomandita per azioni (SAPA);
• in nome collettivo (SNC);
• in accomandita semplice (SAS).

È però utile ricordare che sia per le SRL per amministrazioni condominiali, che per altre tipologie di società, l’oggetto sociale deve essere compatibile con l’attività di gestione condominiale.

Qual è la qualifica giuridica dell’amministratore

L’amministratore di condominio è essenzialmente il mandatario con rappresentanza nominato dall’assemblea, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile. In altre parole, gli vengono attribuite funzione di gestione, con poteri e responsabilità propri, nel rispetto delle decisioni assembleari.

Con l’introduzione delle società, a seguito della riforma del 2012, oggi l’amministratore può essere rappresentato da due entità giuridiche distinte:

• l’amministratore come persona fisica, ovvero con l’incarico attribuito al professionista, che assume in via personale tutti gli obblighi e le responsabilità civili, penali e amministrative. Il professionista nominato risponde di tali responsabilità con il proprio patrimonio;
• l’amministratore condominio come persona giuridica, cioè una società che diventa titolare del mandato attribuito dal condominio. La società stessa può designare uno o più rappresentanti fisici, che agiscono per suo conto, ma la titolarità e la responsabilità contrattuale del mandato rimangono in capo all’ente societario, fermo restando l’eventuale responsabilità personale del soggetto che abbia materialmente commesso violazioni o illeciti.

I doveri e i poteri rimangono in entrambi i casi gli stessi, ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile. Lo stesso vale per gli obblighi di trasparenza, definiti dagli articoli 1130-bis e successivi, tuttavia nella forma societaria la struttura organizzativa della persona giuridica può garantire la continuità dell’incarico, indipendentemente dalle vicende del singolo rappresentante.

I vantaggi di una società come amministratore

Per comprendere quale soluzione sia più adatta alle necessità dello stabile condominiale, è utile valutare i vantaggi dell’amministratore come persona giuridica. 

In linea generale, la forma societaria può garantire:

• una maggiore continuità, perché può sostituire il personale rappresentante, in caso di problemi o di nuove esigenze del condominio;
• una maggiore solidità patrimoniale, che permette anche di sottoscrivere polizze assicurative più ampie;
• una migliore efficienza operativa, perché spesso al condominio viene attribuito un team dedicato e una gestione più centralizzata;
• una trasparenza elevata, con controlli continui dovuti alle strutture organizzative interne e la separazione delle funzioni;
• una migliore affidabilità percepita dall’assemblea, utile per condomini particolarmente esigenti o caratterizzati da frequenti contenziosi.

Quali sono gli svantaggi di una società come amministratore

Per contro, non mancano elementi più critici da prendere in debita considerazione, come ad esempio:

• dei costi potenzialmente più elevati, perché le società tendono ad avere tariffari superiori rispetto a professionisti individuali;
• una minore personalizzazione, perché il rapporto è spesso mediato da dipendenti, con un legame meno stretto rispetto a un amministratore singolo;
• delle complessità burocratiche maggiori, come nelle comunicazioni o negli adempimenti societari;
• una responsabilità diffusa, con una più elevata difficoltà di individuare il reale colpevole di errori o mala gestione;
• un ruolo più attivo dell’assemblea, che potrebbe pretendere maggiori garanzie, in virtù del rapporto più formale e meno personalizzato con una società.

La valutazione tra un professionista singolo o una società deve essere sempre fatta in virtù delle caratteristiche e delle esigenze del condominio, con la migliore bilancia possibile tra costi e servizio offerto.