Il mercato immobiliare europeo ha registrato un forte avvio nel 2026, con rendimenti ai massimi dal 2022, per poi subire una pausa causata dal conflitto in Iran e dal conseguente rialzo dei tassi di finanziamento. I fondamentali strutturali — pipeline di sviluppo ai minimi storici, offerta compressa e domanda solida — restano tuttavia intatti, lasciando aperta la prospettiva di una ripresa nella seconda metà dell’anno. E’ la fotografia di DWS Real Estate Research, con i suoi report sull’Italia e sull’Europa, in cui si evidenziano strategie, Paesi e segmenti di investimento su cui puntare l’attenzione.
L’impatto del conflitto in Iran sui rendimenti immobiliari europei
Secondo l’analisi di Dws, il mercato immobiliare europeo aveva imboccato il 2026 con slancio deciso: i rendimenti del primo trimestre avevano raggiunto i livelli più alti dal 2022, i canoni prime toccavano nuovi record storici in molte città e i rendimenti erano in calo in un mercato affamato di nuove offerte. Poi è arrivato il conflitto in Iran, e il ritmo della ripresa ha subito una brusca interruzione.
Tensioni geopolitiche e tassi
L’escalation delle tensioni geopolitiche non ha deteriorato i fondamentali del settore, ma ha innescato un rapido cambiamento nel sentiment dei mercati dei capitali. Da febbraio 2026 i tassi swap quinquennali si sono allargati di circa 50 punti base per l’Euribor e di circa 70 per il SONIA, alzando il costo del finanziamento e spingendo molti investitori a rallentare l’attività, in attesa di maggiore chiarezza o di sconti sufficienti a giustificare un profilo di rischio mutato. I volumi di investimento europei sono così scivolati di circa il 10% nel primo trimestre, invertendo il miglioramento registrato nella seconda metà del 2025, e il flusso di transazioni è atteso in ulteriore moderazione nel corso dell’estate.
Rendimenti prima e dopo il conflitto
I segnali sul fronte dei rendimenti confermano il cambio di umore. Prima del conflitto, tra il 15 e il 20% dei circa 600 mercati monitorati da CBRE mostrava tendenze di compressione dei rendimenti. A maggio quella quota era precipitata al 2%, mentre la proporzione di mercati con rendimenti in indebolimento era più che raddoppiata, portandosi all’11%.
I fondamentali restano solidi: offerta scarsa e domanda strutturale
Nonostante la turbolenza, quasi tutte le caratteristiche che avevano alimentato la convinzione in una fase di recupero del mercato rimangono intatte. Gli sviluppi immobiliari si trovano ai minimi storici, gli sconti rispetto ai canoni di sostituzione limitano la nuova offerta futura e i driver strutturali continuano a sostenere la domanda di immobili di qualità. Una pausa non è un’inversione: i fondamentali strutturali del mercato puntano verso una performance robusta, in particolare una volta che gli eventi in Medio Oriente avranno fatto il loro corso.
Germania, Londra, Parigi: le grandi capitali tra opportunità e cautela
Sul fronte dei singoli mercati nazionali, la Germania mantiene un’outlook complessivamente positivo, ancorando la tesi agli squilibri fondamentali di offerta e alla prospettiva di una domanda occupazionale sostenuta dalla spesa pubblica. In città come Berlino e Monaco, e in mercati regionali come Lipsia, la combinazione di crescita dell’occupazione, aumento della popolazione e bassissima nuova offerta alimenta alcune delle crescite dei canoni più elevate d’Europa. Il rendimento aggiustato per il rischio degli immobili tedeschi è previsto tra i più alti in Europa nel prossimo quinquennio.
Londra rimane uno dei mercati locativi più forti a livello globale, sebbene il Regno Unito risulti più vulnerabile agli sviluppi mediorientali — in particolare se i tagli ai tassi dovessero ritardare — a causa dell’ambiente di costi del debito più elevati. Su un orizzonte quinquennale, il mercato UK potrebbe beneficiare di una ripresa dei tagli ai tassi, ma la crescita generalizzata dei canoni nelle città regionali richiederebbe un’accelerazione della crescita economica che al momento appare incerta.
La Francia desta preoccupazioni, con una recente moderazione delle performance e rischi politici legati alle elezioni presidenziali del prossimo anno. Le opportunità restano, ma richiedono selettività: aree di offerta compressa nella Parigi centrale o poli logistici come Marsiglia.
La Spagna mantiene un’outlook positivo concentrato su Madrid, che continua a registrare tra le più rapide crescite occupazionali e demografiche d’Europa, anche se stanno emergendo aree di debolezza a Barcellona, in particolare nel residenziale. L’approccio diventa quindi più selettivo, con focus su hub logistici come Valencia e città regionali più accessibili come Siviglia.
Varsavia si sta facendo sempre più notare. L’assenza di capitali — in particolare tedeschi — ha allargato il differenziale di rendimento rispetto all’Europa core, mentre la solida crescita economica e la riduzione del pipeline di offerta mettono sia il pricing attuale sia le prospettive locative in posizione di forza.
Milano e il mercato italiano: crescita selettiva su logistica, uffici e hotel
L’Italia, e Milano in particolare, si inserisce in questo quadro europeo con tratti propri. La crescita economica nazionale è attesa rallentare allo 0,3% nel 2026, con l’inflazione spinta verso il 3% dalla dinamica energetica. Milano rimane il motore del paese: il PIL cittadino cresce a tre volte il ritmo nazionale e l’occupazione negli uffici supera la media delle città europee. Le previsioni economiche per il capoluogo lombardo tendono peraltro a sottostimare sistematicamente l’impatto dell’immigrazione, driver importante della domanda immobiliare, e il supporto trasversale della flat tax, destinato a proseguire in vista delle elezioni del 2027.
Crescono i canoni per il residenziale milanese
Nel living, la crescita dei canoni residenziali a Milano si sta raffreddando con l’intensificarsi delle pressioni sull’accessibilità. Lo student housing rimane attraente, ma la competizione tra investitori si è intensificata in un settore che fino a poco tempo fa rappresentava solo una piccola parte dell’universo investibile italiano. Il premio di illiquidità rispetto al residenziale non è più presente, e i rendimenti per le strutture PBSA devono quindi essere sostenuti prevalentemente dalla crescita dei redditi. Lo squilibrio acuto tra offerta e domanda studentesca supporta comunque una forte crescita dei canoni nel breve periodo.
Logistica sotto i riflettori
La logistica è stata il punto di luce del real estate italiano dalla fine della pandemia, con una crescita media dei canoni superiore al 5%. Il Nord Italia si consolida come hub per i distributori 3PL verso i mercati dell’Europa meridionale, le industrie manifatturiere beneficiano dell’aumento della spesa per la difesa e le infrastrutture migliorano nel Sud grazie ai fondi europei di sviluppo regionale. Il pipeline nazionale di sviluppo logistico equivale a circa due anni di assorbimento, e in un contesto di incertezza geopolitica molti progetti potrebbero non concretizzarsi. Con la vacancy in Lombardia ancora sotto il 4%, la pressione al rialzo sui canoni è destinata a permanere nel breve-medio termine.
Crescita dei canoni per gli uffici a Milano
Per gli uffici, la crescita dell’occupazione e gli elevati tassi di utilizzo, uniti alla limitata disponibilità di spazi Grade A nelle location centrali, hanno sostenuto una forte crescita dei canoni a Milano negli ultimi anni. L’offerta nel segmento prime difficilmente crescerà significativamente nel breve termine, data la pipeline di sviluppo contenuta, e ci si attende una sovraperformance del mercato, sebbene con canoni in decelerazione su un orizzonte di cinque anni. Con i rendimenti per gli asset stabilizzati nel CBD vicini al 4%, le strategie manage-to-core o value-add sono necessarie per ottimizzare i ritorni.
Hotellerie, rendimenti intorno al 6 per cento
Gli hotel rappresentano una storia a sé. I crescenti costi dei voli stanno ridefinendo la domanda turistica leisure in Europa, favorendo i viaggi regionali rispetto a quelli intercontinentali e offrendo già un impulso alle performance alberghiere italiane. I resort potrebbero essere i principali beneficiari. I rendimenti dei contratti di management a Milano si attestano attualmente intorno al 6%, con una pipeline di sviluppo che può assorbire meno della metà della crescita attesa dei visitatori nei prossimi cinque anni. La struttura proprietaria frammentata del mercato alberghiero italiano rappresenta un’opportunità per le catene internazionali che vogliano espandersi in un mercato in forte crescita. Secondo le previsioni, sia il numero di visitatori sia quello delle camere d’albergo a Milano cresceranno tra il 2026 e il 2030, con i rendimenti dell’hotel e del residenziale attesi in graduale discesa nello stesso periodo.
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Floriana Liuni
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