Esecuzione immobiliare spese condominiali arretrate: chi paga — idealista/news

Acquistare un immobile all’asta può rappresentare un’ottima opportunità d’investimento, tuttavia spesso si sottovaluta il peso di alcuni oneri in capo al precedente proprietario. In caso di esecuzione immobiliare, le spese condominiali arretrate come vengono gestite? Per garantire al condominio di recuperare risorse vitali per la propria gestione, senza però sovraccaricare di debiti sproporzionati il nuovo acquirente, la normativa prevede un criterio di responsabilità solidale tra vecchio e attuale proprietario, a seconda si tratti di spese di natura ordinaria o straordinaria.

Cosa si intende per spese condominiali arretrate della casa all’asta

Innanzitutto, è utile sapere cosa effettivamente si intenda per spese condominiali arretrate legate alla casa all’asta. Nel perimetro delle procedure esecutive, si intendono tutte le quote relative a preventivi o consuntivi approvati dall’assemblea, non versati dal precedente proprietario. 

Di norma, il debito è sempre riferito all’immobile e, per capire su chi debba ricadere l’onere, è indispensabile distinguere tra:

• spese ordinarie, relative alla normale gestione dello stabile, come la manutenzione abituale o l’erogazione dei servizi comuni. In base alla giurisprudenza consolidata, l’obbligo di pagamento scatta nel momento stesso in cui l’attività viene eseguita o il servizio erogato.
• spese straordinarie, ovvero dovute per interventi di notevole entità, manutenzioni urgenti o innovazioni. In questo caso, così come anche ricordato dalla Cassazione con la sentenza 15547/2017, l’obbligazione di pagamento nasce quando l’assemblea approva in via definitiva gli interventi e il loro riparto, non quando i lavori vengono effettivamente realizzati.

Chi paga le spese condominiali arretrate in caso di vendita

Quando un proprietario si trova in una situazione di grave morosità, e viene esposto a una procedura esecutiva, vi è il dubbio su chi debba farsi carico degli oneri condominiali non corrisposti. Per capire chi paga le spese condominiali arretrate della casa all’asta, il riferimento è l’articolo 63 delle Disposizione di Attuazione del Codice Civile, che istituisce un vincolo di solidarietà passiva tra il venditore – in questo caso, il debitore esecutato – e l’acquirente, cioè l’aggiudicatario. 

In linea generale:

• chi subentra nei diritti del condominio è soggetto al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente;
• si considera la data di effettivo trasferimento della proprietà che, per le esecuzioni immobiliari, non corrisponde al momento dell’aggiudicazione provvisoria in aula, bensì con l’emissione del Decreto di Trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del Codice di Procedura Civile.

Mantenendo la distinzione sulla natura delle spese precedentemente citata:

• per le spese ordinarie, vale la data di esecuzione o erogazione. Il nuovo proprietario si fa carico del pagamento dei costi per l’anno in corso e per il precedente;
• per le spese condominiali straordinarie dell’immobile acquistato all’asta, si considera la data di delibera definitiva. Di conseguenza, se la delibera è stata adottata prima del Decreto di Trasferimento, il debito è del vecchio proprietario. Per contro, se la delibera viene approvata all’interno del biennio di solidarietà, l’amministratore ha diritto di pretendere il versamento dall’aggiudicatario.

Le spese condominiali a carico dell’aggiudicatario delle esecuzioni immobiliari

Entrando maggiormente nel dettaglio, è utile soffermarsi sugli oneri che effettivamente possono essere addebitati sul nuovo proprietario dell’immobile. Per le spese condominiali dell’aggiudicatario in un’esecuzione immobiliare, è innanzitutto necessario concentrarsi sul concetto giuridico di anno.

Come già accennato, all’acquirente spettano gli oneri per l’anno in corso e per quello precedente, tuttavia:

• si considera l’anno di esercizio condominiale, che può temporalmente differire da quello solare;
• per l’anno in corso, sempre quello di esercizio all’interno del quale ricade il Decreto di Trasferimento.

Di conseguenza, considerando un anno di esercizio dall’1 luglio al 30 giugno successivo, l’aggiudicatario deve corrispondere:

• le spese ordinarie, dall’1 luglio dell’anno di esercizio precedente a quello in cui viene emesso il Decreto di Trasferimento, in base alla data in cui i servizi condominiali sono stati effettivamente erogati;
• le spese straordinarie, sempre nello stesso periodo, purché la delibera di approvazione finale ricada nel biennio di solidarietà. Un fattore, questo, da non sottovalutare, perché spesso lavori ancora in corso o di recente conclusi possono essere stati autorizzati diversi anni prima dalla loro esecuzione.

Quali spese deve pagare il vecchio proprietario

Poiché il principio della responsabilità solidale riguarda anche il debitore, è indispensabile analizzare quali spese condominiali arretrate all’asta spettino al vecchio proprietario.

Sebbene il vecchio condomino rimanga il debitore effettivo per tutte le spese maturate fino alla perdita dell’immobile, l’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile lo rende l’unico soggetto attaccabile per i debiti storici, antecedenti al periodo di garanzia. 

Questo significa che il debitore deve corrispondere non solo tutti i costi accumulati prima dell’esecuzione, ma anche le spese condominiali maturate dopo il pignoramento ma antecedenti al biennio solidale. In particolare, dovrà versare:

• le spese ordinarie, anteriori al biennio di riferimento;
• le spese straordinarie, deliberate prima del decreto di trasferimento e sempre anteriori al biennio di riferimento;
• eventuali oneri accessori, interessi di mora o spese legali maturati in relazione alle due tipologie di debiti sopraelencate.

In altre parole, la discriminante per le spese condominiali dell’immobile pignorato a carico del proprietario è sempre il biennio di solidarietà: tutti gli oneri antecedenti non possono essere fatti ricadere sull’aggiudicatario.

L’aggiudicatario può rifarsi sul vecchio proprietario per le spese?

Per chi decide di acquistare un immobile all’asta, le spese pregresse possono rappresentare un peso economico non indifferente. Ma l’aggiudicatario può rifarsi sul vecchio proprietario per le spese condominiali?

Ai sensi dell’articolo 1299 del Codice Civile, il debitore in solido che ha corrisposto l’intero debito ha anche il diritto di regresso nei confronti degli altri condebitori. Ciò significa che l’aggiudicatario, pur dovendo pagare solidalmente il condominio per evitare decreti ingiuntivi o pignoramenti sul bene appena acquistato, non è tenuto a sopportarne da solo il peso economico. 

Una volta saldato l’arretrato per l’anno in corso e il precedente, il nuovo proprietario può infatti esigere – tramite decreto ingiuntivo per spese non pagate – la restituzione delle somme versate relative al periodo in cui l’immobile era ancora intestato al debitore, cioè maturate fino alla data esatta di emissione del Decreto di Trasferimento.

Cosa fare se il vecchio proprietario non paga la sua quota?

Nonostante il diritto di regresso, la realtà delle procedure esecutive può essere molto complessa: il vecchio proprietario potrebbe infatti continuare a non corrispondere le quote dovute all’aggiudicatario. Ma cosa fare in questi casi? Se la richiesta di rimborso viene rifiutata o ignorata, il nuovo proprietario può:

• avvalersi della costituzione in mora, ai sensi dell’articolo 1219 del Codice Civile. Nella pratica, si invia una diffida formale tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, dove si intima il pagamento, interrompendo così i termini di prescrizione e garantendo la decorrenza degli interessi legali;
• far ricorso per ottenere un decreto ingiuntivo, ai sensi dell’articolo 633 e seguenti del Codice di Procedura Civile, affinché venga emessa un’ingiunzione di pagamento rapida.

È però indispensabile valutare la bilancia costi-benefici: se il vecchio proprietario dovesse risultare nullatenente, o privo di redditi aggredibili, l’azione legale si può trasformare in un’ulteriore spesa per l’aggiudicatario. Proprio per questa ragione, molti investitori tendono a  considerare le spese pregresse come un onere fisiologico dell’acquisto all’asta, perché le possibilità di effettivo recupero non sempre sono estese.