Il primo semestre del 2026 non è stato semplice per l’economia italiana. Tensioni geopolitiche ancora irrisolte, il rischio di nuovi rialzi dei costi energetici e delle materie prime, pressioni inflazionistiche che tornano a farsi sentire: lo scenario di contesto è tutt’altro che rassicurante. Eppure il mercato immobiliare residenziale ha continuato a crescere, proseguendo la fase di espansione moderata avviata nella seconda metà del 2024. Lo dicono i dati del secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, che evidenziano però segnali di frenata per il mercato immobiliare milanese.
Compravendite in crescita, la prima casa guida il mercato
Nel primo trimestre dell’anno le compravendite residenziali hanno registrato una crescita del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con un andamento sostanzialmente uniforme tra i grandi capoluoghi e i comuni delle province. La domanda si è distribuita in modo più diffuso sul territorio rispetto agli anni passati, senza concentrarsi esclusivamente nei mercati più dinamici. A trainare le transazioni è soprattutto l’acquisto della prima casa, che ormai rappresenta quasi tre quarti di tutte le compravendite.
Particolarmente vivace è il segmento delle nuove costruzioni, che ha visto crescere gli scambi del 14,6% su base annua, portando la propria quota di mercato al 6%.
Intenzioni di spesa delle famiglie
Le famiglie mostrano un certo grado di cautela, ma non hanno smesso di comprare casa: le intenzioni di acquisto — sia certe che probabili — sono salite dal 2,5% all’8,5% tra il primo semestre del 2025 e quello del 2026, un segnale che la domanda abitativa resta un pilastro di stabilità del settore.
Il credito accelera, le surroghe crollano
Sul fronte dei mutui il quadro è articolato. Nel primo trimestre del 2026 le erogazioni complessive alle famiglie sono diminuite del 2,1%, ma questa flessione è quasi interamente riconducibile al crollo delle surroghe e delle sostituzioni, precipitate del 58,7%.
I nuovi mutui raccontano invece una storia diversa: le erogazioni per nuovi acquisti sono cresciute del 6,6%, e la componente del mercato finanziata tramite credito ha registrato un incremento dell’8,1%,
superiore a quello dell’intero mercato. In altre parole, la ripresa delle compravendite è guidata da chi compra per la prima volta o comunque accende un nuovo finanziamento, non da chi rinegozia un debito esistente. Gli acquisti assistiti da mutuo effettuati da persone fisiche hanno raggiunto il 47,8% del totale. Sul fronte della qualità del credito, le notizie sono positive: il tasso di default dei mutui è sceso allo 0,45%, e le sofferenze legate ai mutui residenziali continuano a diminuire.
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L’efficienza energetica entra nelle scelte d’acquisto
Un cambiamento strutturale che emerge dai dati riguarda la qualità energetica degli immobili compravenduti. Tra il 2024 e il primo semestre del 2026 la quota di abitazioni nelle classi energetiche più elevate (A4-B) acquistate sul mercato è salita dal 6% all’8%. Tra gli immobili ristrutturati, il 67% si colloca oggi nelle classi medio-alte; tra le nuove costruzioni, la quota raggiunge il 96%. Il tema dell’efficienza energetica non è più una variabile secondaria nella decisione di acquisto: sta diventando uno dei criteri principali con cui acquirenti e investitori valutano un immobile.
Prezzi in crescita, ma la corsa sta rallentando
La dinamica dei prezzi riflette una fase di progressiva normalizzazione. Su base annua, le abitazioni in ottimo stato hanno registrato un incremento dell’1,4%, quelle in buono stato dell’1,8%. I tempi medi di vendita si sono ridotti a meno di sette mesi, e gli sconti applicati rispetto ai prezzi richiesti sono scesi di due punti percentuali, attestandosi al 10,4%: un segnale che i proprietari sono oggi meno disposti a cedere sul prezzo rispetto al passato. Nel complesso, il mercato rimane favorevole ai venditori.
L’affitto sotto pressione: la domanda cresce, l’offerta non basta
Il mercato delle locazioni concentra il 50% della domanda abitativa e attraversa una fase di rallentamento nei contratti stipulati, con un incremento di appena lo 0,3% nel primo trimestre 2026. A sostenere anche questa crescita contenuta sono soprattutto i contratti a canone agevolato nelle principali aree urbane, mentre si consolida la preferenza per formule più flessibili.
I canoni tuttavia continuano a salire: nel primo semestre le abitazioni in buono stato hanno registrato un aumento del 3,3% su base annua, sostenuto dalla scarsità persistente di offerta.
Nei principali mercati urbani i canoni medi si collocano tra 660 e 780 euro mensili, con punte di 1.200 euro a Milano, Firenze e Roma per i contratti ordinari di lungo periodo. Nei mercati intermedi l’oscillazione è tra 530 e 590 euro. Negli ultimi cinque anni la quota di famiglie alla ricerca di un’abitazione in affitto è cresciuta del 12%, circa 296.000 nuclei in più: uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta che non accenna a risolversi e continua ad alimentare la pressione sui canoni.
Le previsioni: stabilità nel 2026, poi una flessione prima della ripresa
Secondo Nomisma, il rallentamento del credito sarà uno dei principali fattori di moderazione dell’attività transattiva nei prossimi anni. Dopo la forte crescita registrata nel 2025, le compravendite sono attese stabilizzarsi nel corso del 2026, per poi flettersi nel 2027 e tornare a crescere nel 2028. I volumi resteranno comunque su livelli elevati, ben superiori a quelli pre-pandemia. Sul fronte dei prezzi, la crescita continuerà in termini nominali ma con intensità progressivamente più contenuta: gli incrementi attesi non saranno sufficienti a compensare l’effetto dell’inflazione, determinando una contrazione reale dei valori nei prossimi tre anni. Un atterraggio morbido, insomma, non un crollo — ma la stagione dei rialzi sostenuti è destinata a lasciare spazio a un mercato più maturo e selettivo.
Milano, il mercato immobiliare rallenta alla ricerca di un nuovo equilibrio
Il segnale più significativo che emerge dai dati Nomisma sul primo semestre 2026 riguarda il mercato residenziale milanese, che evidenzia un arretramento ai livelli del 2024 in controtendenza con la media dei tredici mercati principali monitorati. Sul fronte dei volumi, il mercato residenziale milanese chiude il 2025 con 25.173 compravendite, segnando una ripresa del 4,9% annuo dopo due anni di flessione: -13,2% nel 2023 e -3,4% nel 2024. La crescita c’è, ma è inferiore sia a quella di Roma (+6,2%) sia alla media nazionale (+6,2%), confermando che Milano è stata tra le ultime grandi città italiane a recepire la ripartenza avviata nel 2024. Nel primo trimestre del 2026, però, il capoluogo lombardo riprende slancio: +7,1% su base tendenziale, contro il +5,1% di Roma e il +4,4% del dato nazionale. Un segnale che il rallentamento del 2024 appartiene ormai al passato, anche se il quadro complessivo resta da monitorare.
I prezzi tengono, ma meno che altrove
Sul fronte delle quotazioni, Milano mantiene un’intonazione positiva, pur con variazioni più contenute rispetto alla media nazionale. Le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo registrano nel primo semestre 2026 un incremento dello 0,8% su base annua e dello 0,4% su base semestrale, con un prezzo medio urbano di 4.286 euro al metro quadro — quasi il doppio della media delle tredici grandi città monitorate (2.497 euro/mq).
Lo sconto medio praticato sul prezzo inizialmente richiesto si ferma al 3,5%, ben al di sotto della media nazionale del 4,7%: segnale che i venditori milanesi mantengono un certo potere contrattuale e che l’offerta resta relativamente rigida.
Per il segmento degli immobili usati in buono stato, le variazioni sono più contenute: +0,2% semestrale e +0,9% annuale, con un prezzo medio urbano di 3.505 euro al metro quadro. Lo sconto medio si attesta al 7,2%, rispetto al 9,2% della media delle grandi città. Anche qui Milano si conferma un mercato meno scontista della norma.
L’affitto inverte la rotta: i canoni scendono
Il capitolo più inatteso della fotografia milanese riguarda il mercato delle locazioni. In controtendenza rispetto all’intera Italia, dove i canoni continuano a salire con variazioni annuali del +3,3% in media,
Milano registra nel primo semestre 2026 una flessione sia semestrale (-0,9%) sia annuale (-0,7%).
Un’inversione di tendenza netta, dopo anni di crescita sostenuta. Le zone di pregio registrano canoni medi di 318 euro al metro quadro annuo, il centro si attesta a 258 euro, il semicentro a 185, la periferia a 126.
Nomisma interpreta questo segnale come l’avvio di una fase ciclica più matura: Milano potrebbe aver raggiunto un livello di canoni talmente elevato da superare la capacità di spesa della domanda marginale. In altre parole, il mercato milanese degli affitti avrebbe toccato un tetto, e starebbe ora iniziando a correggersi. I tempi di locazione restano rapidi — 2,8 mesi in media — e gli immobili più attrattivi vengono ancora assorbiti in pochi giorni, ma la pressione sui canoni si è allentata. Il rendimento lordo medio da locazione si mantiene intorno al 5%.
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Floriana Liuni
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