La riforma del Piano Casa ha finalmente completato il suo percorso legislativo, ma la prova più difficile inizia adesso. Perché il successo del nuovo impianto normativo non dipenderà soltanto dalle regole, bensì dalla capacità di attirare investimenti privati in un mercato immobiliare profondamente diverso da città a città. Ed è proprio su questo terreno che emergono le prime criticità. Le simulazioni elaborate dall’Associazione nazionale costruttori edili (Ance), riportate da il Sole-24 ore, mostrano infatti che il modello previsto dalla legge appare economicamente sostenibile soltanto a Milano, mentre nelle altre principali città italiane i rendimenti risultano troppo bassi, quando non addirittura negativi, per convincere gli investitori a finanziare nuovi interventi.
Il nodo riguarda il cosiddetto terzo pilastro del Piano Casa, quello destinato alla realizzazione di nuovi alloggi da destinare sia alla vendita sia alla locazione. Il decreto n. 66 del 2026 introduce una ripartizione precisa: il 70% delle nuove abitazioni dovrà essere destinato all’edilizia convenzionata, mentre il restante 30% potrà essere commercializzato a prezzi di libero mercato. In cambio, gli operatori potranno beneficiare di premi volumetrici e procedure amministrative semplificate. L’obiettivo è creare un equilibrio tra interesse pubblico e sostenibilità economica dell’investimento. Tuttavia, almeno secondo le elaborazioni dell’Ance, questo equilibrio oggi si realizza soltanto in mercati immobiliari caratterizzati da valori molto elevati.
A lanciare l’allarme è il neo presidente dell’Ance, Antonio Ciucci, secondo il quale il fabbisogno abitativo riguarda l’intero Paese e non soltanto le grandi aree metropolitane dove il mercato garantisce margini più elevati. Il rischio, osserva, è che gli operatori si concentrino esclusivamente nelle piazze più redditizie, lasciando senza risposta proprio quei territori dove l’emergenza abitativa è più marcata. Per questo motivo il settore delle costruzioni chiede già nella fase attuativa della riforma una maggiore flessibilità rispetto all’attuale schema 70-30, ipotizzando percentuali differenziate che consentano anche alle piccole e medie imprese di sviluppare operazioni economicamente sostenibili.
Per comprendere le difficoltà basta osservare la simulazione realizzata dall’associazione dei costruttori. Il progetto preso come riferimento prevede la costruzione di un complesso residenziale composto da 125 appartamenti di 80 metri quadrati ciascuno, collocati in un’area periferica. Secondo il modello previsto dalla legge, 37 abitazioni, pari al 30% del totale, vengono vendute a prezzi di mercato, mentre le restanti 88 vengono suddivise equamente tra 44 immobili destinati alla locazione a canone convenzionato e altri 44 ceduti a prezzi calmierati, almeno il 33% inferiori rispetto ai valori di mercato.
È proprio questa composizione dell’intervento a incidere sulla redditività complessiva. Le abitazioni in vendita generano infatti liquidità immediata che consente di recuperare rapidamente il capitale investito, mentre gli immobili destinati all’affitto producono ricavi distribuiti nel tempo, allungando notevolmente il rientro dell’investimento e aumentando il peso degli oneri finanziari sostenuti dagli operatori.
Le simulazioni sono state elaborate utilizzando come base i valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di quotazioni ricavate dalle compravendite effettivamente concluse, prevalentemente riferite a immobili usati, alle quali viene applicata anche la riduzione del 33% prevista per l’edilizia convenzionata. Un criterio che, secondo Ance, finisce per penalizzare ulteriormente le nuove costruzioni, realizzate con standard qualitativi e prestazioni energetiche molto superiori rispetto al patrimonio edilizio esistente.
Lo stesso decreto, tuttavia, offre una possibile alternativa. I Comuni possono infatti fare riferimento, nelle convenzioni urbanistiche, ai valori effettivi di mercato ricavati dagli atti notarili e dai contratti di locazione registrati negli ultimi sei mesi nelle diverse zone omogenee. Anche in questo caso, però, resta obbligatoria la riduzione del 33% prevista dalla normativa.
Il confronto tra le principali città italiane restituisce uno scenario molto disomogeneo. Milano rappresenta l’unico caso nel quale il Piano Casa sembra garantire un equilibrio economico soddisfacente. Il rendimento dell’operazione raggiunge infatti il 6,33%, una soglia considerata compatibile con le aspettative di un investitore privato. Sebbene il costo di costruzione sia identico a quello ipotizzato negli altri territori, pari a 2.400 euro al metro quadrato, nel capoluogo lombardo aumenta sensibilmente il valore delle aree edificabili, che arriva a circa 1.000 euro al metro quadrato. L’investimento complessivo raggiunge così i 36,7 milioni di euro, ma i ricavi salgono fino a 64,7 milioni, consentendo un utile finale di 14,1 milioni di euro anche dopo aver contabilizzato gli oneri finanziari.
Il quadro cambia radicalmente spostandosi nel resto del Paese. Palermo rappresenta il caso più critico tra quelli analizzati. Qui il valore delle aree edificabili si ferma a circa 300 euro al metro quadrato e i ricavi complessivi dell’operazione non superano i 16,8 milioni di euro, a fronte di costi che restano superiori ai 31 milioni. Il risultato è un rendimento negativo del 9,7%, incompatibile con qualsiasi logica di investimento privato.
Anche le altre città esaminate mostrano margini molto contenuti. A Firenze il rendimento stimato si attesta al -3,18%, mentre Bari raggiunge appena lo 0,30%. Bologna arriva allo 0,63% e Roma si ferma allo 0,92%. Valori che, pur non essendo negativi, restano comunque molto lontani dalla soglia generalmente considerata minima per compensare il rischio di un’operazione immobiliare, stimata dagli operatori intorno al 4%.
È proprio questo il principale nodo evidenziato dalle simulazioni dell’Ance. Nelle aree dove l’emergenza abitativa è più intensa e dove il Piano Casa dovrebbe produrre i maggiori benefici sociali, la redditività degli investimenti si riduce fino a scoraggiare il capitale privato. Al contrario, nei mercati più dinamici e redditizi come quello milanese, i valori immobiliari rischiano di rendere anche gli alloggi convenzionati poco accessibili per quella fascia intermedia di famiglie che la riforma punta a sostenere.
La fase di attuazione del Piano Casa sarà quindi decisiva per correggere questi squilibri. La sfida non riguarda soltanto il settore delle costruzioni, ma la capacità di costruire un modello di partenariato pubblico-privato capace di mobilitare nuovi capitali senza perdere di vista l’obiettivo sociale della riforma. Se non verranno introdotti correttivi in grado di adattare le regole alle diverse realtà territoriali, il rischio è che il nuovo impianto normativo finisca per funzionare soltanto nei mercati immobiliari più forti, lasciando scoperta una parte rilevante del fabbisogno abitativo nazionale.
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Cristina Giua
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