Si può cambiare il regolamento condominiale a maggioranza?

Scopri quali clausole del regolamento di condominio si possono modificare a maggioranza e quando è invece necessario il consenso di tutti i soci.

La vita in un condominio è regolata da un documento fondamentale che spesso viene accettato al momento dell’acquisto della casa senza troppa attenzione: il regolamento. Questo testo non è però un blocco unico e immutabile. Al suo interno convivono regole di tipo diverso che hanno pesi differenti davanti alla legge. Molti proprietari si domandano spesso: si può cambiare il regolamento condominiale a maggioranza?

La risposta non è univoca e dipende dalla natura specifica della singola disposizione che si intende variare. Mentre alcune norme servono solo a organizzare il vivere civile e la gestione quotidiana, altre toccano i diritti di proprietà dei singoli cittadini. Distinguere tra queste due categorie è un compito necessario per evitare lunghe e costose battaglie legali.

Recentemente, i tribunali hanno ribadito che la forma del regolamento, anche se definita contrattuale perché allegata ai rogiti, non trasforma automaticamente ogni suo paragrafo in una norma intoccabile senza l’accordo di tutti. La comprensione di questa differenza permette ai condòmini di gestire l’edificio con maggiore consapevolezza e meno conflitti.

Qual è la differenza tra clausole contrattuali e regolamentari?

Il punto di partenza per ogni analisi è la natura della clausola. Un regolamento si definisce contrattuale quando è stato redatto dall’unico originario proprietario (solitamente il costruttore) e accettato da tutti gli acquirenti nei rispettivi atti di acquisto, oppure quando è approvato dall’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Tuttavia, il fatto che l’intero documento sia nato come “contrattuale” non significa che ogni sua singola riga abbia lo stesso valore legale. La giurisprudenza distingue infatti tra clausole negoziali e clausole regolamentari.

Le clausole negoziali sono quelle che limitano i diritti di proprietà dei singoli. Ad esempio, una norma che vieta di destinare gli appartamenti a ufficio o a bed and breakfast tocca il diritto soggettivo del proprietario di usare la propria casa come meglio crede. Queste regole incidono sulla sfera privata e patrimoniale.

Al contrario, le clausole regolamentari si occupano solo dell’organizzazione dei servizi e dell’uso delle cose comuni. Un esempio è l’orario di apertura del cancello o le modalità di pulizia delle scale. Questa distinzione è fondamentale perché determina il quorum necessario per una modifica.

Le regole organizzative si cambiano con un voto a maggioranza, mentre quelle che toccano i diritti individuali restano blindate e richiedono il consenso scritto di ogni singolo proprietario dello stabile.

Quando l’assemblea può votare a maggioranza le modifiche?

La legge stabilisce che il regolamento di condominio deve contenere le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese (art. 1138 comma 1 cod. civ.). Se una clausola serve esclusivamente a gestire meglio l’amministrazione dello stabile, essa può essere modificata dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi (art. 1138 comma 3 cod. civ.). Questa possibilità di aggiornamento a maggioranza garantisce che il condominio non resti paralizzato dal veto di un solo proprietario su questioni puramente gestionali.

Si consideri il caso di una norma che stabilisce in quale giorno della settimana deve essere effettuata la raccolta dei rifiuti o come deve essere gestito l’impianto di riscaldamento centralizzato. Se queste regole sono diventate obsolete o inefficienti, la maggioranza dei condòmini ha il potere di cambiarle per migliorare la qualità della vita collettiva. Il tribunale di Milano (sentenza 8507/2025) ha confermato che non occorre l’unanimità se la modifica non sottrae diritti ai condòmini ma si limita a organizzare meglio i servizi esistenti. È quindi compito degli amministratori e dei condòmini analizzare il testo per capire se una proposta di delibera richieda o meno la partecipazione totale della compagine sociale.

Quali sono i limiti all’uso delle parti comuni dello stabile?

Il Codice civile garantisce a ogni proprietario il diritto di servirsi delle parti comuni dell’edificio, come il cortile, l’androne o le scale (art. 1102 cod. civ.). Esistono però due limiti invalicabili: non si può alterare la destinazione del bene e non si può impedire agli altri condòmini di farne un uso paritetico. Questo significa che nessuno può occupare in modo permanente un angolo del cortile con la propria auto se questo spazio non è stato assegnato, perché impedirebbe agli altri di fare altrettanto.

Le clausole che restringono questo diritto hanno natura contrattuale. Se un regolamento iniziale dice che “gli enti comuni non possono essere occupati per usi che non siano di interesse comune“, questa è una protezione del diritto di ogni condomino di godere dello spazio collettivo. Se la maggioranza cercasse di cambiare questa regola per concedere a uno solo l’uso esclusivo di una parte del giardino, la delibera sarebbe nulla. Nessuna maggioranza può infatti cancellare il diritto di un singolo sulla cosa comune, a meno che il singolo non sia d’accordo e lo dichiari per iscritto.

La libertà di utilizzo dei beni condominiali è un pilastro che non può essere abbattuto da una semplice votazione assembleare, poiché fa parte del patrimonio acquisito con l’acquisto della casa.

L’amministratore può decidere chi usa la cantina o il cortile?

Un errore comune in molti condomini è quello di delegare troppi poteri decisionali all’amministratore. Recentemente, il Tribunale di Milano ha annullato una delibera che tentava di dare al gestore la facoltà di autorizzare o meno l’occupazione temporanea di spazi comuni, come le cantine o i corridoi. In precedenza, il regolamento vietava l’ingombro di tali spazi senza eccezioni. La nuova clausola, approvata solo a maggioranza, voleva invece che fosse l’amministratore a stabilire cosa fosse consentito.

Questa modifica è stata dichiarata illegittima. Il motivo risiede nel fatto che spostare il potere di decisione dal regolamento (o dall’assemblea) all’arbitrio dell’amministratore crea un potere nuovo che prima non esisteva. Questo potere finisce per limitare o espandere i diritti dei singoli sui beni comuni in modo imprevedibile.

L’amministratore deve far rispettare le regole, non può crearle o concedere deroghe personalizzate. Dare a un tecnico il potere di decidere chi può usare un bene comune significa incidere sui diritti soggettivi dei proprietari. Per un cambiamento del genere non basta il voto di metà del condominio, ma serve l’unanimità, poiché si sta modificando l’essenza stessa del diritto di godimento previsto dalla legge (art. 1102 cod. civ.).

Chi ha il potere di infliggere sanzioni nel condominio?

Per far rispettare il regolamento, spesso vengono introdotte delle multe per chi viola le norme sulla convivenza, come il mancato rispetto degli orari del silenzio o l’abbandono di rifiuti. La legge prevede che il regolamento possa stabilire sanzioni fino a 200 euro, che possono arrivare a 800 euro in caso di recidiva (art. 70 disp. att. cod. civ.). Tuttavia, la procedura per l’irrogazione di queste sanzioni è rigidamente definita e non può essere delegata con un voto a maggioranza.

L’autorità che decide se applicare la sanzione è esclusivamente l’assemblea. Non è possibile inserire una clausola a maggioranza che permetta all’amministratore di multare direttamente i condòmini a sua discrezione. Un simile potere sarebbe nullo perché la legge riserva questa funzione all’organo collegiale dei proprietari. Lo scopo è garantire che il presunto trasgressore possa difendersi davanti ai vicini prima di essere punito economicamente. Di conseguenza, ogni tentativo di rendere il gestore dello stabile un “giudice” delle violazioni regolamentari senza il consenso di tutti i proprietari è destinato a fallire in tribunale.

Come si ripartiscono correttamente le spese dell’ascensore?

Le spese per la manutenzione e l’esercizio dell’ascensore sono spesso fonte di liti. Di base, la legge prevede criteri legati all’altezza del piano e ai millesimi di proprietà. Tuttavia, i condomini possono stabilire criteri diversi attraverso un regolamento contrattuale. Se un tale criterio è stato fissato all’unanimità o nel rogito originale, esso diventa una convenzione tra le parti (art. 1123 cod. civ.).

Il Tribunale di Milano (sentenza 8507/2025) ha chiarito che non si può modificare a maggioranza un criterio di riparto che incida sui millesimi o che crei nuove categorie di spesa. Se ad esempio si volesse raddoppiare la quota di chi usa l’appartamento come ufficio rispetto a chi lo usa come abitazione, servirebbe il consenso di tutti i soci, compresi quelli penalizzati dalla modifica. Nel caso analizzato dai giudici, una clausola che estendeva l’aumento delle spese a tutti gli immobili con uso “superiore” dell’impianto è stata bocciata. Cambiare il modo in cui i condòmini partecipano ai costi significa toccare il loro patrimonio e la loro obbligazione economica. Si tratta quindi di una clausola a contenuto negoziale che richiede una firma unanime e non un semplice voto in riunione.

Quali sono le norme del Codice civile che non si possono mai cambiare?

Oltre alla distinzione tra maggioranza e unanimità, esiste un gruppo di regole che non possono essere modificate nemmeno se tutti i condòmini fossero d’accordo. Si tratta delle norme inderogabili poste a tutela di interessi superiori o della sicurezza dell’edificio (art. 1138 comma 4 cod. civ.). Tra queste troviamo:

• il divieto di rinunciare al diritto sulle parti comuni per non pagare le spese (art. 1118 comma 2 cod. civ.);

• l’indivisibilità delle parti comuni, a meno che la divisione non renda più difficile l’uso a un condomino (art. 1119 cod. civ.);

• il divieto di innovazioni che possano recare danno alla sicurezza o alla stabilità del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico (art. 1120 cod. civ.);

• le regole sulla nomina e revoca dell’amministratore e sulla rappresentanza in giudizio (artt. 1129 e 1131 cod. civ.);

• il diritto di ogni condomino di impugnare le delibere contrarie alla legge o al regolamento (art. 1137 cod. civ.).

Questi articoli rappresentano il “nucleo duro” e intangibile del diritto condominiale. Anche un regolamento firmato davanti al notaio da tutti i proprietari non può stabilire, ad esempio, che un’opera possa mettere a rischio la stabilità del palazzo. La tutela della sicurezza statica e dell’estetica dell’edificio prevale sulla volontà privata dei soci. Qualsiasi clausola che tenti di aggirare questi divieti è considerata nulla e priva di ogni effetto fin dalla sua nascita.

Si può modificare il regolamento senza un atto scritto?

Una delle questioni più dibattute nel 2026 riguarda la possibilità di cambiare il regolamento attraverso i fatti concludenti, ovvero tramite un comportamento ripetuto nel tempo che dimostri l’accordo di tutti. Immaginiamo un condominio dove da vent’anni le spese vengono divise in modo diverso da quanto scritto nel regolamento, senza che nessuno si sia mai lamentato. Questo comportamento basta a cambiare la regola?

Sul punto esistono due visioni contrastanti nella giurisprudenza della Cassazione. Un primo orientamento più rigido sostiene che, poiché il regolamento deve avere forma scritta, anche ogni sua modifica deve essere messa per iscritto a pena di nullità. Non conterebbe quindi la prassi seguita per anni (Cass. n. 29838/2023). Tuttavia, una decisione più recente ha aperto uno spiraglio (Cass. n. 27176/2025). Secondo questa tesi, le norme di tipo organizzativo, come quelle sulla modalità di convocazione dell’assemblea, potrebbero essere modificate anche tramite una prassi costante accettata da tutti. Al contrario, le clausole che toccano i diritti di proprietà richiederebbero sempre e comunque la forma scritta.

In attesa di un chiarimento definitivo da parte delle Sezioni Unite della Cassazione per dirimere questo contrasto, la strada più sicura resta sempre quella della formalizzazione scritta di ogni variazione, per evitare che un domani un nuovo proprietario possa contestare la validità di comportamenti non documentati.