Deposito fiduciario, come funziona — idealista/news

Istituto ampiamente utilizzato nelle compravendite immobiliari, il deposito fiduciario è una somma di denaro che l’acquirente versa a garanzia della proposta di acquisto presentata. E, soprattutto, delle proprie intenzioni di concludere positivamente la trattativa. L’importo viene versato presso un terzo soggetto neutrale, che può essere un notaio o un’agenzia immobiliare: non viene consegnata al venditore fino a quando la proposta viene accettata o viene stipulato il contratto preliminare. Alla firma si trasforma in caparra confirmatoria.

Cosa si intende per deposito fiduciario

Nel settore immobiliare il deposito fiduciario è un accordo attraverso il quale un’agenzia immobiliare o un notaio – ufficialmente una terza parte rispetto al venditore e al potenziale acquirente – riceve e custodisce una somma di denaro o dei documenti rilevanti per conto dei soggetti coinvolti nell’operazione di vendita o locazione. La custodia si conclude nel momento in cui le parti perfezionano l’accordo.

L’istituzione di un deposito fiduciario è una sorta di garanzia: le parti accettano di non accedere alla somma depositata fino a quando l’accordo non si chiude positivamente, fornendo una protezione al rispetto dei patti presi.

Siamo davanti ad una prassi che, dopo la valutazione di un immobile e le trattative che portano alla vendita o alla locazione, è una vera e propria tutela delle parti. L’acquirente è certo che il pagamento verrà effettuato nei confronti del venditore nel momento in cui i termini contrattuali verranno rispettati (in questa voce rientrano anche le eventuali ispezioni dell’immobile e l’ottenimento del finanziamento). Il venditore riceve la conferma che l’acquirente è realmente intenzionato a concludere la compravendita e, soprattutto, è certo che i fondi sono disponibili una volta che saranno concluse le varie formalità.

Che cos’è un contratto di deposito fiduciario

Le operazioni relative al deposito fiduciario sono gestite attraverso un vero e proprio contratto, con il quale una parte – che viene definita il depositante – affida dei valori ad una terza parte – il fiduciario – per custodirli. L’importo in questione dovrà essere restituito nel momento in cui si dovessero venire a verificare determinate condizioni.

In questo contesto una figura molto importante è quella assunta dal fiduciario, ossia la terza parte neutrale ed affidabile, che si occupa di gestire i fondi nel corso delle varie trattative. Questo soggetto può essere un notaio, un’agenzia immobiliare, un istituto finanziario o una qualsiasi altra entità specializzata nel fornire questo particolare servizio. Il compito del fiduciario è quello di garantire la sicurezza: si deve assicurare che i termini dell’accordo vengano rispettati. Solo quando questo accade potrà rilasciare ufficialmente i fondi.

Quali sono i passaggi principali

Sono quattro i passaggi che caratterizzano il deposito fiduciario, che possiamo riassumere come segue:

• viene sottoscritto l’accordo iniziale: acquirente e venditore decidono di utilizzare lo strumento del deposito fiduciario. Ne vengono definiti i termini e le varie condizioni;
• vengono trasferiti i fondi o i beni: a questo punto il potenziale acquirente deposita i soldi presso il fiduciario;
• si verificano le condizioni. Compito del fiduciario, a questo punto, è verificare che le clausole stabilite dall’accordo di compravendita siano rispettate;
• i fondi sono rilasciati: nel momento in cui tutte le condizioni sono state rispettate, il fiduciario provvede a trasferire i fondi al beneficiario.

Quali tipologie di fondo fiduciario ci sono

La normativa attualmente in vigore prevede due diverse tipologie di deposito fiduciario:

• fruttifero, grazie al quale, nel periodo di custodia dei fondi, vengono maturati degli interessi, che possono essere destinati ad una delle parti del contratto;
• infruttifero, i soldi che vengono depositati non producono degli interessi. Siamo davanti all’opzione più comune, che viene adottata spesso e volentieri nelle compravendite immobiliari. L’obiettivo che si vuole centrare è unicamente la sicurezza della transazione.

Caparra confirmatoria e anticipo: le differenze

Nell’ambito delle compravendite immobiliari ci sono tre istituti differenti, che hanno scopi e caratteristiche diverse: oltre al deposito fiduciario ci sono la caparra confirmatoria e l’anticipo. Vediamo in cosa si differenziano questi ultimi.

Regolamentata dall’articolo 1385 del Codice Civile, la caparra confirmatoria è sostanzialmente una somma che l’acquirente versa come garanzia dell’impegno che ha preso. Nel caso in cui l’acquirente non dovesse rispettare il contratto, il venditore ha diritto a trattenere la caparra come risarcimento. Se, invece, si dovesse ritirare dall’accordo il venditore, è tenuto a restituire il doppio della somma ricevuta. 

Stiamo parlando di uno strumento in grado di garantire una protezione minima al rispetto dei patti sottoscritti dalle parti, anche se presenta un rischio: i fondi confluiscono immediatamente nelle mani del venditore. Non ci sono ulteriori garanzie.

Cos’è l’anticipo

Come si può comprendere direttamente dal suo nome, l’anticipo è sostanzialmente un pagamento parziale del prezzo che le parti hanno pattuito. Non fornisce alcun tipo di garanzia legale: nel momento in cui la transazione non viene completata può essere restituito o trattenuto sulla base delle responsabilità oggettive che hanno portato all’annullamento degli accordi.

Viene utilizzato nel momento in cui vengono effettuate delle compravendite per degli immobili in costruzione. Nel caso in cui dovessero sorgere delle controversie, per recuperare l’importo versato potrebbe essere necessario avviare un’azione legale.

La scelta più sicura

Generalmente, tra le opzioni che le parti hanno a disposizione, il deposito fiduciario è la scelta più sicura ed affidabile. 

Scegliere una terza parte – che può essere l’agenzia immobiliare, un notaio o un altro soggetto – rende l’operazione perfettamente neutrale: i fondi rimangono nelle mani del fiduciario fino a quando gli accordi di compravendita non si concludono. Il deposito fiduciario, in altre parole, riduce i rischi per entrambe le parti, perché le protegge da eventuali controversie.

Tra l’altro è uno strumento particolarmente flessibile, che può essere utilizzato per le transazioni leggermente più complesse con un elevato valore, che per quelle più semplici.