Presentare la sanatoria edilizia blocca la demolizione ordinata dal Comune?

La domanda di sanatoria ex art. 36 o 36-bis del Testo Unico Edilizia sospende l’esecuzione dell’ordine di demolizione fino alla definizione del procedimento, senza annullarlo. Se la sanatoria viene negata o si forma il silenzio-rigetto, la demolizione torna eseguibile senza bisogno di un nuovo provvedimento.

Hai ricevuto un’ordinanza di demolizione dal Comune. Sai che l’opera potrebbe essere sanabile perché rispetta la normativa urbanistica attuale, anche se all’epoca non era stata richiesta l’autorizzazione. Presenti la domanda di sanatoria. Ma nel frattempo il Comune può procedere con la demolizione? Sei al sicuro finché la pratica è aperta?

A questo punto la domanda è pratica e urgente per chiunque si trovi nella situazione di dover gestire un abuso edilizio contestato: presentare la sanatoria edilizia blocca la demolizione ordinata dal Comune? La risposta è sì — ma con una distinzione fondamentale che molti ignorano: il blocco è solo temporaneo. L’ordine di demolizione non scompare. Rimane valido, si sospende, e torna pienamente efficace nel momento in cui la sanatoria viene negata.

Come funziona l’ordine di demolizione e perché non basta la sanatoria per cancellarlo

Quando il Comune accerta un abuso edilizio — una costruzione realizzata senza permesso, o in difformità da esso — emette un’ordinanza di demolizione ai sensi del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Questo provvedimento ha natura sanzionatoria e impone al proprietario di ripristinare lo stato dei luoghi entro un termine stabilito.

La domanda di sanatoria — sia nella forma dell’accertamento di conformità ex art. 36 TUE sia nella forma semplificata ex art. 36-bis TUE — è uno strumento che consente di chiedere la regolarizzazione postuma dell’abuso. Ma la sanatoria e l’ordine di demolizione sono due procedimenti distinti che si influenzano senza sovrapporsi completamente.

La giurisprudenza amministrativa è consolidata su questo punto: la presentazione dell’istanza di sanatoria non annulla né rende inefficace in via definitiva il precedente ordine di demolizione. Ne determina solo una sospensione temporanea — una quiescenza — fino alla definizione della pratica. Se la sanatoria viene rilasciata, l’ordine di demolizione perde il suo oggetto e non può più essere eseguito. Se la sanatoria viene negata, l’ordine riprende efficacia automaticamente, senza che il Comune debba adottare un nuovo provvedimento.

L’art. 36 TUE: accertamento di conformità ordinario

L’art. 36 del D.P.R. 380/2001 disciplina l’accertamento di conformità per gli interventi realizzati in assenza di permesso o in difformità da esso. Il presupposto è la doppia conformità: l’opera deve essere conforme sia alla normativa urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della domanda. Se manca la conformità a uno solo dei due momenti, la sanatoria ordinaria non è percorribile.

Il Comune ha 60 giorni per pronunciarsi sulla domanda. Se non lo fa entro questo termine, si forma il silenzio-rigetto: la domanda si intende rifiutata senza che il Comune abbia emesso un provvedimento esplicito.

Per tutta la durata del procedimento, l’ordine di demolizione è sospeso. Ma se la sanatoria viene rigettata — esplicitamente o per silenzio — l’ordine riacquista efficacia automaticamente. Il Comune non deve adottare un nuovo ordine: quello originario torna operativo e il termine per la demolizione, che era stato cristallizzato, riprende a decorrere. Questa posizione è affermata da giurisprudenza costante, tra cui le sentenze n. 10133/2023, n. 4671/2018, n. 1063/2018, n. 7225/2023.

L’art. 36-bis TUE: la sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa

L’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024 (Decreto Salva Casa), ha disciplinato una sanatoria semplificata per le parziali difformità e alcune tipologie di abusi minori, con un meccanismo diverso da quello ordinario.

La differenza più rilevante rispetto all’art. 36 riguarda il silenzio: qui il silenzio del Comune non è silenzio-rigetto ma silenzio-assenso. Se il Comune non si pronuncia entro 45 giorni, la domanda si intende accolta. Le eventuali determinazioni tardive del Comune dopo la scadenza dei 45 giorni sono inefficaci.

Anche per l’art. 36-bis la logica della sospensione dell’ordine di demolizione si applica. Il TAR Piemonte, ordinanza n. 381/2025, ha chiarito che la riapertura dell’istruttoria ex art. 36-bis “priva automaticamente di efficacia l’ordinanza comunale di demolizione sino alla definizione del procedimento.” Se la sanatoria viene negata, l’ordinanza di demolizione “riacquisisce esecutività.”

La differenza pratica tra i due regimi è quindi questa: con l’art. 36, il silenzio del Comune dopo 60 giorni equivale a rigetto e la demolizione torna eseguibile; con l’art. 36-bis, il silenzio del Comune dopo 45 giorni equivale ad accoglimento e la demolizione non può più essere eseguita.

Il Comune deve aprire una nuova istruttoria?

Sì, ma con un limite importante. Il Comune è obbligato a istruire e definire la domanda di sanatoria. Non può ignorarla né procedere alla demolizione durante la pendenza del procedimento. Questo è il “blocco” che la sanatoria garantisce.

Ma il Comune non è obbligato a ripartire con un nuovo autonomo procedimento sanzionatorio. L’ordine di demolizione originario rimane in vita, sospeso, e non deve essere sostituito da un nuovo provvedimento se la sanatoria viene negata. Sono due procedimenti paralleli e distinti: il procedimento sanzionatorio che ha prodotto l’ordine di demolizione, e il procedimento di sanatoria aperto dalla domanda del proprietario. Il primo rimane cristallizzato mentre il secondo è pendente.

Cosa succede se la sanatoria viene negata

Il rigetto della sanatoria — sia esplicito sia per silenzio — ha come conseguenza automatica il ripristino dell’efficacia esecutiva dell’ordine di demolizione originario. Non serve un nuovo atto del Comune. Il proprietario si trova nella stessa posizione in cui era prima di presentare la domanda, ma con un tempo già trascorso.

Questo è l’elemento che chi presenta la sanatoria deve tenere presente: non si guadagna tempo indefinito. Si guadagna il periodo di istruttoria — 60 giorni per l’art. 36, 45 giorni per l’art. 36-bis — durante il quale la demolizione non può avvenire. Ma se la risposta è negativa, il Comune può procedere immediatamente.

Il rigetto della sanatoria è impugnabile davanti al TAR entro 60 giorni, e l’impugnazione può essere accompagnata da una domanda cautelare per la sospensione dell’esecuzione della demolizione. Questo è un ulteriore strumento di tutela, ma richiede tempi e costi legali che vanno valutati caso per caso.

La strategia pratica: cosa fare quando si riceve l’ordine di demolizione

Per chi riceve un ordine di demolizione e vuole valutare se presentare la domanda di sanatoria, il primo passo è capire se l’opera è sanabile.

Per la sanatoria ordinaria ex art. 36, il requisito della doppia conformità è rigoroso: l’opera deve essere conforme alla normativa di entrambi i momenti, quello della realizzazione e quello della domanda. Se nel frattempo la normativa è cambiata in senso più restrittivo, la sanatoria ordinaria non è percorribile.

Per la sanatoria semplificata ex art. 36-bis, i presupposti sono diversi e meno stringenti, ma si applica solo alle tipologie di abusi indicate dalla norma — principalmente parziali difformità dal titolo edilizio originario, non assenza totale di titolo.

Se l’opera non è sanabile, presentare comunque la domanda serve solo a guadagnare il tempo dell’istruttoria, con il rischio che il rigetto venga considerato un atto dilatorio con possibili conseguenze sulle spese del procedimento.

Se invece c’è una possibilità concreta di sanatoria, la domanda va presentata rapidamente — il tempo tra l’ordine di demolizione e la presentazione della domanda è un periodo in cui il Comune potrebbe avviare l’esecuzione — e deve essere accompagnata da tutta la documentazione tecnica necessaria a dimostrare i presupposti della sanatoria.

Il quadro in sintesi

Presentare la domanda di sanatoria — sia ex art. 36 sia ex art. 36-bis — sospende l’esecuzione dell’ordine di demolizione per tutta la durata del procedimento. Il Comune è obbligato a istruire la pratica e non può procedere alla demolizione nel frattempo.

Se la sanatoria viene concessa, l’abuso è regolarizzato e l’ordine di demolizione perde il suo oggetto. Se viene negata — esplicitamente o per silenzio-rigetto nell’art. 36, non per silenzio-assenso nell’art. 36-bis — l’ordine torna eseguibile senza che il Comune debba emettere un nuovo provvedimento.

La sanatoria, quindi, non è una via per eliminare definitivamente l’ordine di demolizione attraverso la sola presentazione della domanda: è uno strumento per ottenere la regolarizzazione dell’abuso, con l’effetto collaterale di sospendere l’esecuzione durante l’istruttoria. Il destino dell’ordine di demolizione dipende interamente dall’esito della sanatoria.