quanto tempo passa prima che arrivi l’ufficiale giudiziario?

Tra la notifica del precetto e il primo accesso dell’ufficiale giudiziario devono trascorrere almeno 20 giorni: 10 di precetto e almeno 10 tra preavviso e accesso. Ma i tempi reali vanno da un minimo di tre-quattro mesi nelle sedi più veloci fino a oltre un anno nelle sedi più sovraccariche. Le opposizioni del conduttore possono allungare ulteriormente l’iter.

L’inquilino non paga il canone da tre mesi. Il proprietario vuole sapere in quanto tempo riesce a rientrare in possesso del suo appartamento. Nello sfratto per morosità, quanto tempo passa prima che arrivi l’ufficiale giudiziario a liberare l’immobile?

La risposta non è semplice, perché la procedura di sfratto per morosità si articola in fasi successive — cognizione sommaria, esecuzione, accesso dell’ufficiale giudiziario — ciascuna con i propri tempi minimi di legge e con variabili pratiche che dipendono dal carico di lavoro dell’ufficio giudiziario interessato.

In generale, occorrono almeno 20 giorni previsti dai termini di legge puri, ma nella realtà servono da tre-quattro mesi in su, con punte che nelle grandi città possono superare l’anno. Vediamo perché, fase per fase.

La struttura bifasica dello sfratto per morosità

Il procedimento di sfratto per morosità è disciplinato dagli artt. 657 e seguenti cod. proc. civ. e si articola in due fasi distinte.

La prima fase — necessaria — è a cognizione sommaria: il locatore notifica al conduttore un atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per l’udienza di convalida. Se il conduttore non si oppone o non compare, il giudice emette l’ordinanza di convalida, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio.

La seconda fase — eventuale — si apre solo se il conduttore propone opposizione in udienza. In quel caso il procedimento si trasforma in un giudizio ordinario a cognizione piena, con mediazione obbligatoria e tempi molto più lunghi.

Nel caso tipico senza opposizioni, ci si ferma alla prima fase e si procede all’esecuzione.

Fase uno: dall’intimazione all’udienza di convalida

L’intimazione di sfratto viene notificata al conduttore insieme alla citazione per l’udienza di convalida. Il termine a comparire — cioè il tempo minimo che deve intercorrere tra la notifica e l’udienza — è fissato in 20 giorni per le locazioni di immobili urbani.

Ma il tempo effettivo dipende dall’agenda del tribunale. In sede come Milano, Roma, Napoli o Torino, dove il ruolo degli sfratti è molto carico, la prima udienza utile può essere fissata a tre-cinque mesi dalla notifica dell’intimazione. Nei tribunali minori, i tempi possono essere più brevi — talvolta anche sei-otto settimane.

Marco notifica l’intimazione di sfratto a Giulia il 5 gennaio. Il tribunale di Milano fissa la prima udienza disponibile per il 15 aprile. Tra notifica e udienza passano tre mesi e mezzo: il venti giorni di legge è rispettato, ma i tempi reali sono molto più lunghi per effetto del carico del ruolo.

Fase due: l’udienza di convalida e il titolo esecutivo

Se all’udienza il conduttore non compare o non si oppone, il giudice emette seduta stante l’ordinanza di convalida dello sfratto. L’originale dell’intimazione e l’ordinanza formano il titolo esecutivo per il rilascio.

Se il conduttore compare ma non ha prove scritte e il giudice non ravvisa gravi motivi per non procedere, può emettere un’ordinanza di rilascio non impugnabile e rinviare la questione a un giudizio di merito separato. In questo caso il locatore può comunque procedere all’esecuzione.

Se invece l’opposizione è fondata su documenti e il giudice la ritiene seria, ordina il mutamento di rito: il procedimento diventa un giudizio ordinario locatizio con obbligo di mediazione. I tempi si allungano di mesi o anni.

Fase tre: il precetto per rilascio

Ottenuto il titolo esecutivo, il locatore fa notificare al conduttore — tramite ufficiale giudiziario — il precetto per rilascio ai sensi dell’art. 605 cod. proc. civ. Il precetto è un atto formale con cui si intima al conduttore di rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, con avvertimento che in mancanza si procederà all’esecuzione forzata.

Questo termine di dieci giorni è un termine minimo inderogabile: prima che scadano, il locatore non può avviare l’esecuzione forzata. Se il conduttore consegna le chiavi entro i 10 giorni, il procedimento si chiude. Se non lo fa, si passa alla fase esecutiva.

Il tempo tra l’ordinanza di convalida e la notifica del precetto dipende dall’iniziativa del locatore e del suo avvocato: normalmente qualche giorno o qualche settimana.

Fase quattro: il preavviso di rilascio e la richiesta all’UNEP

Scaduto inutilmente il termine del precetto, il locatore si rivolge all’UNEP — Ufficio Notifiche Esecuzioni e Protesti — del tribunale competente, consegnando il titolo esecutivo, il precetto e lo schema del preavviso di rilascio.

L’ufficiale giudiziario, verificata la regolarità degli atti, notifica al conduttore il preavviso di rilascio — chiamato anche “avviso di sloggio” — che indica giorno e ora del primo accesso per l’esecuzione forzata. L’art. 608, comma 1, cod. proc. civ. stabilisce che la notifica deve avvenire almeno 10 giorni prima del giorno fissato.

Questo preavviso segna il momento iniziale dell’esecuzione forzata: da quando viene notificato possono essere proposte le opposizioni esecutive, e il precetto non decade più.

I tempi reali per la fissazione del primo accesso dipendono dal carico di lavoro dell’UNEP. In città ad alta densità di esecuzioni,  l’UNEP può impiegare diversi mesi dalla richiesta del locatore prima di fissare il primo accesso. In sedi minori i tempi possono essere di alcune settimane.

Maria ottiene la convalida dello sfratto ad aprile. Notifica il precetto a maggio. A giugno si rivolge all’UNEP di Roma. L’UNEP fissa il primo accesso per novembre. Tra la convalida e il primo accesso dell’ufficiale giudiziario passano sette mesi, pur senza alcuna opposizione del conduttore.

Fase cinque: il primo accesso dell’ufficiale giudiziario

Alla data e all’ora indicate nel preavviso, l’ufficiale giudiziario si reca presso l’immobile. Il rilascio avviene mediante immissione del locatore — o di persona da lui designata — nel possesso dell’immobile, consegna delle chiavi e ingiunzione al conduttore di riconoscere il nuovo possessore, ai sensi dell’art. 608, comma 2, cod. proc. civ.

Se il conduttore è assente o rifiuta di aprire, l’ufficiale giudiziario può — in certi casi — chiedere l’intervento della forza pubblica (polizia o carabinieri). Ma in molte sedi l’assistenza della forza pubblica viene prevista solo dal secondo o terzo accesso, non dal primo.

Se l’immobile è occupato anche da persone diverse dal conduttore — familiari conviventi, soggetti vulnerabili — l’ufficiale giudiziario può sospendere o rinviare il rilascio, segnalando la situazione ai servizi sociali. Questo può allungare ulteriormente i tempi.

I tempi minimi di legge e i tempi reali a confronto

I termini minimi fissati dalla legge, sommati, danno un’idea del minimo teorico.

Dalla notifica del precetto al primo accesso, la legge richiede almeno 20 giorni: 10 di precetto più almeno 10 tra preavviso e accesso. A questi si aggiungono i tempi non normati: l’agenda del tribunale per l’udienza di convalida, i tempi di notifica del precetto, i tempi dell’UNEP per fissare il primo accesso.

Nella realtà, in un caso senza opposizioni: nelle sedi più veloci (tribunali di piccole e medie città) si può arrivare al primo accesso in tre-quattro mesi dall’intimazione di sfratto; nelle grandi città italiane i tempi reali vanno mediamente da sei mesi a un anno dall’intimazione, con punte anche superiori nei periodi di maggiore carico.

I fattori che allungano i tempi

L’opposizione del conduttore in udienza è il fattore di allungamento più rilevante. Se il giudice dispone il mutamento di rito, il procedimento entra in un giudizio ordinario: i tempi possono allungarsi di uno o due anni.

L’opposizione tardiva alla convalida — che il conduttore può proporre entro 10 giorni dall’inizio dell’esecuzione se dimostra di non aver avuto notizia dell’intimazione — può bloccare temporaneamente il procedimento e portare alla sospensione dell’esecutorietà dell’ordinanza di convalida.

Le opposizioni esecutive — agli atti esecutivi ex art. 617 cod. proc. civ. o all’esecuzione ex art. 615 cod. proc. civ. — possono essere proposte dopo la notifica del preavviso e portare alla sospensione dell’esecuzione in attesa della decisione del giudice.

Le sospensioni ex lege — come quelle previste durante la pandemia di Covid-19 — hanno in passato bloccato le esecuzioni per mesi o anni. Non sono attualmente in vigore, ma sono state usate ripetutamente e potrebbero essere reintrodotte in caso di nuove emergenze.

Il carico dell’UNEP e la disponibilità della forza pubblica per intervenire a dare assistenza all’ufficiale giudiziario sono fattori pratici che incidono sui tempi anche senza alcuna opposizione formale.