Mutui casa, Nord Est unico aumento a fine 2025

Mutui casa e credito al consumo si muovono in modo diverso nella seconda metà del 2025. La ripresa dell’acquisto immobiliare finanziato resta visibile nel Nord Est, mentre il resto del Paese torna sulla linea di stabilità.

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Nord Est, unico territorio sopra la stabilità

La RBLS di marzo 2026 lavora sulla seconda metà del 2025 e usa un indice qualitativo tra -1 e 1: valori positivi segnalano espansione, zero segnala stabilità, valori negativi contrazione. La parte sui mutui consegna un profilo geografico netto. Il Nord Est resta sopra la linea neutrale; il totale nazionale scende verso lo zero perché le altre macroaree non replicano più il passo del primo semestre.

Il Nord Est comprende economie locali con redditi medi più solidi della media nazionale, una rete di banche territoriali ancora capillare e un mercato residenziale dove la domanda finanziata tende a conservare continuità anche quando il ciclo nazionale rallenta. Il valore del segnale sta nella sua solitudine geografica: un solo territorio resta in aumento, gli altri tornano fermi.

Il cambio di ritmo dopo il primo semestre

Il segnale non parla di arretramento generalizzato della casa finanziata. Indica che il recupero iniziale del 2025 si concentra e perde diffusione territoriale. La domanda solvibile continua a trovare spazio dove redditi e prezzi insieme alla struttura bancaria mantengono più continuità. Nelle altre aree le famiglie arrivano alla banca con una spesa immobiliare che resta alta rispetto al reddito disponibile.

Questo spiega il divario fra un mercato immobiliare 2025 tornato più liquido e un finale d’anno bancario più selettivo. La compravendita vive di prezzo, anticipo, tasso e merito creditizio. Quando uno di questi tasselli si irrigidisce, la crescita della richiesta di mutui perde uniformità.

Offerta ferma, selezione sugli spread

Le banche non modificano la griglia dei mutui casa nel secondo semestre. La stretta si concentra negli spread applicati alle pratiche più rischiose. Le quantità offerte risultano più distese: il canale non si chiude; cambia il prezzo del credito quando il profilo del debitore o l’immobile alzano la probabilità di insolvenza.

Lo spread è il margine che la banca aggiunge al parametro di riferimento del mutuo. Quando il capitale iniziale del compratore è basso oppure la rata assorbe una quota elevata del reddito, l’intermediario scarica parte dell’incertezza sul costo. Nel documento RBLS la percezione sulle attese dell’attività economica pesa proprio qui: la pratica standard resta percorribile e quella fragile diventa più onerosa.

Durata quasi 25 anni: la rata si regge allungando il debito

Nel 2025 la durata media dei nuovi mutui torna appena sotto 25 anni. L’allungamento dell’ammortamento abbassa la rata mensile a parità di capitale richiesto. Aumenta però il periodo durante cui la famiglia resta esposta al debito.

Il salto dei contratti da almeno 30 anni al 49,5% delle nuove erogazioni segnala una ricerca di sostenibilità della rata. Nel 2024 la stessa quota era al 44,3%. Il passaggio di oltre cinque punti mostra che la durata lunga diventa una leva di accesso quando prezzo della casa e anticipo iniziale comprimono il margine mensile.

LTV vicino al 70%, area sopra 80% in aumento

Il rapporto loan to value at origination resta vicino al 70%. Su un immobile da 200mila euro, applicando la proporzione nazionale, il finanziamento medio si collocherebbe attorno a 140mila euro. La quota dei nuovi mutui oltre l’80% del valore della casa sale dal 19,5% del 2024 al 21,4% del 2025.

L’area sopra 80% è quella in cui capitale personale più basso e prezzo dell’abitazione rendono la pratica più sensibile allo spread. Qui il rialzo della quota non segnala credito facile; segnala famiglie che entrano con meno anticipo e banche che prezzano con maggiore severità il rischio della singola operazione.

Flessibilità e polizze: numeri quasi immobili

I mutui con facoltà di allungare la durata o sospendere temporaneamente i pagamenti restano poco sopra il 30% delle erogazioni, dal 31,0% al 30,5%. Restano sotto la media prossima al 40% osservata tra il 2016 e il 2021.

Le polizze aggiuntive diverse da quella obbligatoria sull’immobile ipotecato si fermano al 34,6% per il secondo anno consecutivo, mentre i tassi iniziali promozionali salgono dal 4,5% al 4,9%. Il mercato dei nuovi mutui, quindi, cerca spazio nella durata e non nella diffusione di clausole di pausa o prodotti accessori.

Credito al consumo, fine della spinta

Le richieste per finalità di consumo si arrestano in tutte le aree dopo l’aumento della prima metà dell’anno. Qui il segnale è più uniforme di quello sui mutui. Le famiglie separano il debito legato alla casa dal prestito per spesa corrente o beni durevoli. Nel secondo caso la rata entra più rapidamente nel bilancio mensile.

Le banche tengono una postura ancora più cauta sui prestiti finalizzati al consumo. La ragione è nella natura del credito: non c’è un immobile a garanzia come nel mutuo e la sostenibilità dipende quasi interamente dal reddito corrente del debitore.

Imprese senza ulteriore corsa al credito

Il rapporto esamina anche il lato produttivo del credito. Nel secondo semestre 2025 si arresta l’aumento della domanda di finanziamenti delle imprese in ogni area. La causa prevalente è l’affievolirsi delle necessità per investimenti, con maggiore evidenza nel Centro e nel Mezzogiorno e tra le costruzioni del Nord.

Le politiche di offerta per le aziende restano pressoché ferme e prudenti. L’indicazione incide anche sui mutui delle famiglie, perché le banche valutano la qualità del lavoro e del reddito dentro una stessa percezione dell’attività economica. Un’impresa che investe meno produce meno domanda di credito e lascia spesso un segnale più freddo sul lavoro futuro.

Depositi in salita, OICR e azioni si fermano

Nel risparmio delle famiglie il secondo semestre porta un rientro verso i depositi bancari in tutte le ripartizioni territoriali. Si ferma l’aumento delle richieste di quote di OICR e di azioni. Le azioni restano stabili nelle aree del Nord e scendono lievemente nel Centro e nel Sud.

I titoli di Stato continuano a salire nel Nord Est e nel Centro con forza inferiore al semestre precedente. La riduzione della remunerazione offerta dalle banche sui principali strumenti di raccolta non impedisce il ritorno dei depositi. Una parte delle famiglie privilegia disponibilità immediata e minore esposizione ai mercati.

Il raccordo con il mercato residenziale già seguito da Sbircia

Questo rilascio si innesta sugli articoli già pubblicati da Sbircia la Notizia Magazine sul residenziale 2025 e sul primo trimestre 2026 del mercato casa. Il primo fissava le 766.757 abitazioni compravendute, i 124 miliardi di valore stimato e il ritorno dei mutui al 45,9% degli acquisti delle persone fisiche.

Il secondo misurava prezzi più alti e offerta corta nel sondaggio congiunturale sulle agenzie. La RBLS aggiunge la parte bancaria di fine 2025: la domanda finanziata non cresce ovunque e la banca pesa con più severità il profilo fragile.

Che cosa deve guardare chi chiede un mutuo

Il dossier parla a chi entra oggi in filiale con una proposta d’acquisto. La banca guarda rapporto rata reddito e capitale iniziale insieme a stabilità del reddito e qualità della garanzia immobiliare. Un LTV sopra 80% non chiude la strada al mutuo, però porta la pratica nella fascia dove lo spread conta di più.

La durata lunga attenua la rata e lascia aperto il tema del costo totale del debito. Il compratore che punta solo al pagamento mensile rischia di perdere il costo reale dell’operazione. La banca, invece, usa proprio durata e anticipo per capire se il finanziamento resterà sostenibile anche in presenza di reddito meno stabile o spese inattese.