quasi 400mila case all’anno cambiano mano

Tra il 2021 e il 2024, dicono i dati del rapporto Cresme, in media ogni anno sono state trasferite per successione 395.925 abitazioni. Tradotto in valore catastale, quelle case valgono circa 43 miliardi l’anno; se si considera il valore di mercato le cifre raddoppiano quasi, attestandosi attorno ai 74 miliardi di euro. In sostanza, più di una casa su tre che entra nel mercato immobiliare trova la sua origine in un’eredità: nel 2024 gli immobili residenziali “liberati” per successione sono stati 378.400 (40,5 miliardi di valore catastale, circa 70 miliardi a valori di mercato). Il picco storico è stato il 2021, nell’anno della pandemia, con 416.500 trasferimenti e un valore di mercato stimato attorno a 78,8 miliardi.

Questi numeri non sono dettagli statistici da appendere al muro: sono forze economiche che pesano sulle decisioni degli operatori — dagli agenti immobiliari ai costruttori, dai notai ai consulenti patrimoniali — e che determinano domanda, offerta e persino scelte politiche. Secondo le proiezioni del Cresme, dalla situazione attuale alla metà del secolo cambierà mano una massa enorme di abitazioni: si stima che fino al 2050 passeranno di proprietà 9,5 milioni di prime case per effetto delle successioni; la cifra sale a 13,8 milioni guardando al periodo 2026-2060. È un’eredità quantitativa e qualitativa: molte di queste abitazioni si trovano in territori con popolazione anziana, con implicazioni per i prezzi locali, per la manutenzione del patrimonio e per la rigenerazione urbana.

È proprio l’invecchiamento demografico, sottolinea il direttore del Cresme Lorenzo Bellicini, il motore silenzioso di questo processo. L’aumento dell’età media della popolazione e l’accumulo di patrimonio residenziale nelle mani delle generazioni più anziane creano un flusso costante di immobili che, una volta immessi sul mercato, possono alimentare il turnover abitativo, incidere sui valori e ridefinire le strategie degli investitori. Per il compratore professionale, per il proprietario che pensa a un’eredità o per l’amministratore che deve interpretare la domanda cittadina, la successione non è più un evento sporadico: è una componente strutturale del mercato immobiliare.

Parallelamente, il settore delle costruzioni mostra una capacità di assorbimento che ha sorpreso gli analisti. Il 40° Rapporto congiunturale e previsionale Cresme disegna per il 2026 un mercato in moderata espansione: il valore della produzione dovrebbe chiudere l’anno con un incremento del 1,9% a prezzi costanti e del 6,3% a valori correnti; gli investimenti sono previsti in aumento del 2%, portando il mercato a quota 320,6 miliardi di euro, quasi 20 miliardi in più rispetto al 2025. Se questi numeri sorprendono, lo fanno ancor più le dinamiche settoriali: la spinta maggiore arriva dalle opere pubbliche, che guidano il comparto con 93 miliardi destinati alle opere pubbliche e infrastrutture e un totale degli investimenti pubblici in edilizia che raggiunge 193,3 miliardi, 11 miliardi in più rispetto all’anno precedente e quasi il triplo dei livelli del 2019.

La resilienza del comparto, osservano gli esperti, non è indifferente ai rischi esterni ma li assorbe con maggiore elasticità di quanto ci si potesse aspettare. Le tensioni internazionali — dalla guerra in Medio Oriente alle criticità nello Stretto di Hormuz — e il rischio di rialzi dei prezzi dell’energia non hanno finora oscurato la traiettoria di crescita. L’industria delle costruzioni sembra aver trovato un “altopiano” produttivo: non una ripartenza esplosiva, ma una stabilità che permette investimenti continui e un mercato del lavoro qualificato in attività di progettazione, cantierizzazione e realizzazione di opere pubbliche.

L’interazione tra flusso ereditario e dinamiche della domanda non è priva di rischi. Se un ampio numero di abitazioni arriva sul mercato in aree già caratterizzate da popolazione anziana e bassa mobilità, si possono creare concentrazioni di offerta che comprimono i prezzi locali e complicano la sostenibilità della riqualificazione. D’altro canto, la disponibilità di abitazioni ereditate può favorire l’ingresso di investitori alla ricerca di ristrutturazioni o di progetti di rigenerazione urbana, specie se accompagnati da incentivi pubblici e da strumenti fiscali adeguati. Qui il ruolo delle politiche pubbliche diventa centrale: dalla legge di conversione del decreto Piano Casa — passata alla Camera e in attesa del via del Senato — agli incentivi per il recupero del patrimonio esistente, le scelte normative orienteranno la capacità del Paese di trasformare il patrimonio ereditato in valore sociale ed economico.

Per le imprese del settore, la sfida è duplice: cogliere le opportunità generate da un flusso costante di immobili ereditati e, allo stesso tempo, adattarsi a un mercato che premia la manutenzione, la riqualificazione energetica e la conversione degli spazi. Le imprese che sapranno offrire servizi integrati — valutazioni patrimoniali accurate, ristrutturazioni chiavi in mano, soluzioni per la gestione delle successioni — si troveranno in una posizione di vantaggio. Anche il mondo dei professionisti legali e fiscali deve ripensare pratiche e advisory: pianificazione patrimoniale, trust, donazioni e assetti successori diventano strumenti strategici per gestire flussi il cui impatto economico è ormai di sistema.

Il quadro che emerge è dunque doppio: da una parte, un mercato delle costruzioni che mantiene una crescita modesta ma stabile, sorretto soprattutto dalla spinta pubblica; dall’altra, un mercato immobiliare interno trasformato dallo sbocco massiccio delle successioni. È una dinamica che promette di rimodellare tessuto urbano, comportamenti degli operatori e politiche abitative nei prossimi decenni. I numeri lo confermano: quasi 400mila abitazioni trasferite all’anno, 74 miliardi di valore di mercato correlato, un settore delle costruzioni che supera i 320 miliardi di produzione e che trova nelle opere pubbliche il suo principale motore. Per chi opera nell’edilizia, per gli investitori e per i policy maker, l’eredita — letteralmente — è destinata a diventare una leva centrale per le decisioni economiche e urbanistiche del Paese.