Il mercato delle residenze alpine europee continua a crescere, con prezzi mediamente superiori del 35% rispetto ai livelli pre-pandemia del 2019. Lo dice il report di Ubs sul tema, secondo cui la Svizzera si conferma il territorio più esclusivo, con Gstaad e St. Moritz ai vertici assoluti delle quotazioni, mentre l’Italia — trainata dall’effetto Olimpiadi invernali su Cortina d’Ampezzo — registra tra i rialzi più sostenuti degli ultimi anni. La Francia offre un’ampia offerta a prezzi più contenuti rispetto ai top resort elvetici, ma la crescita dei prezzi ha frenato bruscamente nel 2025. Il mercato è sempre più nel mirino dei legislatori: restrizioni all’acquisto, tassazione aggiuntiva e controlli sull’uso delle abitazioni sono strumenti che i governi stanno dispiegando per contrastare l’inaccessibilità per i residenti locali. Le prospettive restano positive per Svizzera e Italia, mentre Austria e Francia mostrano un dinamismo più moderato.
Le Alpi, mercato immobiliare da record
Le residenze di vacanza sulle Alpi europee non sono mai state così care. Secondo il rapporto annuale elaborato dall’UBS Chief Investment Office, i prezzi medi nelle destinazioni analizzate si attestano oggi su livelli superiori di circa il 35% rispetto al 2019, con picchi ancora più pronunciati nei comprensori elvetici e italiani. Un risultato che riflette una domanda strutturalmente elevata, alimentata da nuovi stili di lavoro — il remote working ha reso più appetibili le residenze di montagna come base operativa stabile — e da fattori demografici quali l’allungamento della vita media, che rende l’acquisto di una seconda casa un investimento conveniente anche per acquirenti maturi. A questo si aggiunge la crescente spinta delle ondate di calore estive, che rivalutano le destinazioni d’alta quota come rifugio climatico. Il mercato resta però eterogeneo: tra i 34 comprensori analizzati in quattro paesi, le quotazioni spaziano dai circa 5.500 CHF/m² di Canazei fino agli oltre 25.000 CHF/m² di Gstaad, con dinamiche locali assai differenti.
La Svizzera domina il podio mondiale delle quotazioni
Nessun mercato europeo si avvicina alla Svizzera in termini di livello dei prezzi. I cinque comprensori più cari al mondo per residenze di vacanza sono tutti elvetici. Gstaad guida la classifica con una media intorno ai 25.200 CHF/m² nel segmento alto, seguita dall’Engadina/St. Moritz a 24.000 CHF/m² e da Verbier, Andermatt e Zermatt, tutte comprese tra i 21.000 e i 23.600 CHF/m². Nel segmento del lusso vero e proprio, St. Moritz primeggia con quotazioni da 45.000 a 55.000 CHF/m² — e in certi casi si superano anche le sei cifre. Anche la destinazione più economica tra gli undici comprensori svizzeri analizzati occupa il quattordicesimo posto nella graduatoria europea complessiva, a riprova di quanto il mercato elvetico sia sistemicamente distante dagli altri. La crescita su cinque anni ha sfiorato il 45%, con Davos/Klosters e Andermatt in testa con rialzi del 12,5% solo nell’ultimo anno. A sostenere il mercato contribuiscono la stabilità della valuta, le politiche fiscali favorevoli, la sicurezza e la discrezione che caratterizzano il contesto elvetico. Non mancano però i venti contrari: il Consiglio federale ha annunciato un inasprimento della legge Lex Koller, con la proposta di ridurre i permessi annuali per l’acquisto da parte di stranieri da 1.500 a 600, il che potrebbe frenare ulteriori spinte al rialzo nel medio periodo.
Cortina e le Dolomiti: l’effetto Olimpiadi spinge i prezzi italiani
L’Italia è il mercato che ha mostrato la crescita più vivace negli ultimi anni, con un incremento medio di circa il 40% sul 2019. Al centro di questa corsa c’è Cortina d’Ampezzo, sede dei Giochi Olimpici Invernali 2026, che nei cinque anni precedenti l’evento ha visto i prezzi salire di quasi il 45%, attestandosi oggi su una media di 12.600 €/m² nel segmento premium. Una performance straordinaria per un mercato che, prima della candidatura olimpica, era considerato sottovalutato rispetto alle analoghe destinazioni svizzere e francesi. Al sedicesimo posto nella classifica europea complessiva, Cortina si distacca nettamente dalle altre mete italiane: Madonna di Campiglio, con 10.200 €/m² e un rialzo annuo dell’8,9%, è la seconda destinazione più cara, seguita da Val Gardena e Courmayeur, entrambe sopra i 7.500 €/m², e da Canazei, fanalino di coda dello studio a circa 5.900 €/m². L’attrattività dell’Italia per gli acquirenti internazionali è rafforzata da un regime fiscale favorevole per i nuovi residenti facoltosi e da quotazioni ancora relativamente moderate rispetto alla concorrenza svizzera, elementi che lasciano aperto uno spazio di ulteriore apprezzamento.
La Francia: grandi comprensori, prezzi più accessibili, crescita in frenata
Il mercato francese è il più vasto in termini di offerta: con una media di quasi 9.000 residenze di vacanza per destinazione, i comprensori francesi hanno dimensioni di gran lunga superiori a quelli degli altri paesi, il che garantisce una maggiore liquidità ma attenua l’effetto scarsità che invece sostiene i prezzi nei mercati più piccoli. Courchevel è la vetta del mercato transalpino, con 20.300 €/m² nel segmento alto e punte intorno ai 30.000 €/m² nel distretto Courchevel 1850; Val-d’Isère segue a 16.100 €/m². Méribel, Megève, Chamonix-Mont-Blanc e La Clusaz si collocano tutte nella fascia delle cinque cifre. Morzine/Les Gets, La Plagne/Les Arcs e Val Thorens restano invece ampiamente al di sotto dei 10.000 €/m². Sul fronte della crescita, il 2025 ha segnato una frenata brusca: i prezzi nelle destinazioni top francesi sono saliti in media di circa l’1%, contro il 5-8% degli anni del boom. Tra i fattori frenanti vi è la pressione fiscale crescente — un numero sempre maggiore di comuni ha adottato la sovrattassa del 60% sulle seconde case, il massimo consentito dalla legge — e le restrizioni agli affitti brevi, come il sistema di permessi obbligatori introdotto a Chamonix.
Austria: piccola, cara e blindata dalla regolamentazione
Il mercato austriaco è il più regolamentato e il più piccolo per dimensione tra quelli analizzati. Kitzbühel resta la destinazione di punta, con 16.100 €/m² e una crescita del 12% negli ultimi cinque anni — il rialzo più contenuto tra le mete austriache, ma sufficiente a consolidarne il primato. Lech è seconda a 10.900 €/m², mentre le altre destinazioni — St. Anton am Arlberg, Ischgl, Saalbach-Hinterglemm, Sölden e Schladming — si muovono in una fascia compresa tra i 7.600 e i 9.200 €/m². Il mercato austriaco ha attraversato anni difficili con prezzi in calo tra il 2023 e il 2024, ma nel 2025 si è ripreso con una crescita media di oltre il 3%. La normativa è volutamente restrittiva: in molti comuni del Tirolo, del Salisburghese e del Vorarlberg la creazione di nuove residenze di vacanza è praticamente vietata perché le quote ammesse sono già esaurite. Chi viola le regole sull’utilizzo delle abitazioni rischia non solo sanzioni pecuniarie, ma anche il divieto d’uso o l’asta forzata dell’immobile.
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Floriana Liuni
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