Cedolare secca per gli immobili di lusso, quale aliquota si applica? — idealista/news

Per chi desidera offrire un’unità abitativa in locazione, è certamente interessante la possibilità di approfittare di regimi fiscali agevolati e della relativa imposta sostitutiva. Ma è possibile avvalersi della cedolare secca per gli immobili di lusso? In linea generale, anche per queste soluzioni può essere applicato il regime agevolato, purché mantengano un’effettiva destinazione abitativa: rimane quindi esclusa la categoria A/10, relativa ad uffici e studi privati. Tuttavia, per gli immobili di pregio l’aliquota rimane sempre al 21%, anche in presenza di un canone concordato, anziché il 10% previsto per le unità non di lusso.

Quali categorie di lusso possono avvalersi della cedolare secca

Innanzitutto, è utile comprendere quali categorie catastali di lusso possano avvalersi dell’imposta sostitutiva per le locazioni. La norma sulla cedolare secca di riferimento è l’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011, che specifica che questo regime fiscale si applica in modo prioritario a tutte le unità abitative, di proprietà di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio d’impresa, di arti e professioni. 

Di conseguenza, rientrano a pieno titolo della cedolare secca per immobili residenziali anche le categorie catastali di lusso, quali:

• l’A/1, ovvero le abitazioni di tipo signorile. Si tratti di immobili ubicati in zone di pregio, caratterizzati da finiture di alto livello, ampie superfici storiche o architettoniche e dotazioni tecnologiche o pertinenze sopra la norma;
• l’A/8, cioè le abitazioni in ville. Più precisamente, si parla di fabbricati dotati di ampi parchi, giardini e cortili privati, caratterizzati da rifiniture costruttive di lusso e struttura destinata a residenza unifamiliare isolata e di grande dimensione;
• l’A/9, ovvero castelli o palazzi di eminente pregio artistico o storico. In altre parole, complessi monumentali e dimore d’epoca, caratterizzati per inestimabile valore artistico o culturale, non frazionati e mantenuti nella loro integrità strutturale.

È però necessario sottolineare che, affinché la cedolare secca sia applicabile, la finalità della locazione deve essere esclusivamente abitativa.

Quali immobili sono esclusi dalla cedolare secca

Per contro, il regime della cedolare secca e l’applicazione della relativa imposta sostitutiva non è disponibile per tutti gli altri immobili, anche di pregio, che non prevedono una funzionalità strettamente abitativa o, ancora, vengono locati a società o persone giuridiche.

Relativamente agli edifici di lusso, sono quindi esclusi:

• gli immobili di pregio con destinazione d’uso non abitativa, come gli uffici lussuosi in categoria A/10, gli showroom espositivi e le boutique di alta moda in categoria C/1, gli atelier d’arte e i laboratori di design in C/3;
• le dimore di lusso intestate a strutture societarie, perché il diritto alla cedolare secca è garantito solo alle persone fisiche;
• le locazioni di alto profilo dirette a conduttori aziendali o istituzionali, perché il contratto d’affitto viene firmato da una persona giuridica;
• le dependance e le pertinenze esclusive locate autonomamente, rispetto all’abitazione principale, perché perdono il nesso unitario con l’abitazione principale e la sua funzione abitativa.

Quanti immobili possono usufruire della cedolare secca

Ma quanti immobili di lusso possono essere concessi in locazione, approfittando dell’imposta sostitutiva? Molto dipende dalla tipologia di affitto:

• la cedolare 2026 per gli affitti lunghi, ovvero con contratti con canone libero della classica durata di 4+4 anni, ai sensi della Legge 431/1998, non prevede un limite numerico. Un privato può offrire in locazione quanti immobili ha in proprio possesso, applicando per ognuno di essi l’aliquota al 21%. L’attività di locazione non deve però configurarsi come forma d’impresa;
• la cedolare secca 2026 per gli affitti brevi, cioè della durata inferiore ai 30 giorni, incorpora invece alcune limitazioni. Il regime agevolato vale infatti solo per un massimo di due unità immobiliari – al 21% sul primo, del 26% sul secondo – per periodo d’imposta. A partire dalla terza locazione, l’attività viene automaticamente considerata imprenditoriale: decade perciò la possibilità di usufruire dell’imposta sostitutiva, con l’obbligo del proprietario di aprire Partita IVA e assoggettare i ricavi al regime ordinario.

Quando si può applicare la cedolare secca al 10%

Un dubbio frequente fra i contribuenti è relativo alla possibilità di fruire dell’aliquota al 10% anche per gli immobili di lusso. È però necessario sapere che l’imposta agevolata è destinata ai contratti d’affitto a canone concordato, che non possono essere stipulati per le unità accatastate come A/1, A/8 e A/9, in base alla Legge 431/1998.

A questo scopo, è utile ricordare che esistono dei precisi requisiti per la cedolare secca al 10%:

• l’immobile deve essere situato all’interno dell’elenco dei Comuni per la cedolare secca al 10%, ovvero quelli individuati dal CIPE perché ad alta tensione abitativa, confinanti con aree metropolitane o, ancora, colpiti da eventi calamitosi;
• il contratto può essere solo a canone concordato, con importi che non sono fissati liberamente dalle parti, ma devono rispettare i tetti minimi e massimi stabiliti a livello territoriale;
• l’immobile, come già spiegato, non può appartenere a categorie catastali di lusso.

Conviene la cedolare secca su un immobile di lusso?

Al fine di massimizzare la locazione dell’immobile, la scelta del più idoneo regime fiscale è fondamentale. Soprattutto se si tratta di un’unità di lusso, è fondamentale confrontare la cedolare al 21% con la tassazione ordinaria IRPEF a scaglioni, così da identificare la soluzione che permetta di ottenere le performance maggiori.

A questo scopo, i vantaggi principali della cedolare secca al 21% includono:

• l’abbattimento dell’aliquota marginale, perché i canoni degli immobili di lusso possono facilmente spingere il reddito del proprietario oltre allo scaglione IRPEF massimo del 43%. Scegliendo la cedolare secca, si può raggiungere un buon risparmio;
• l’esonero dai costi accessori, perché non sono previste l’imposta di registro al 2% del canone annuo e l’imposta di bollo, che per un’unità di pregio possono assumere un peso importante;
• l’esclusione dal cumulo reddituale, perché il reddito assoggettato a cedolare è separato dal reddito complessivo ai fini IRPEF, poiché si tratta di un’imposta sostitutiva. Si evita, quindi, di innalzare l’aliquota progressiva applicata ai redditi diversi.

Eppure non mancano degli svantaggi, da prendere in debita considerazione prima di scegliere questo regime. Infatti, con la cedolare secca:

• si rinuncia all’adeguamento ISTAT, per tutta la durata della locazione, impedendo quindi di aggiornare il canone di base all’indice dei prezzi al consumo;
• si rischia di finire nell’incapienza fiscale, se non si hanno altri redditi assoggettati all’IRPEF o non sono di entità sufficiente, perché con l’imposta sostitutiva si perde il diritto alle detrazioni fiscali personali, come quelle per le spese mediche, i carichi di famiglia, gli interessi passivi del mutuo e molto altro ancora.

Quali sono le tasse da pagare per l’acquisto di un immobile di lusso

Infine, per chi volesse trasferirsi in un immobile di lusso, è utile prendere in considerazione non solo l’affitto, ma anche la possibilità di acquisto dell’unità.

Innanzitutto, è necessario sapere che non si potrà accedere alle agevolazioni sulla prima casa per gli immobili di lusso: infatti, la normativa vigente li esclude esplicitamente. Di conseguenza, si dovranno corrispondere tasse a seconda della tipologia di compravendita:

• se da privato o da azienda esente da IVA, si applica l’imposta di registro proporzionale al 9% del valore della compravendita o del valore catastale rivalutato, con imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna;
• se da impresa costruttrice soggetta a IVA, si applica l’IVA massima al 22% sul prezzo reale di compravendita dichiarato in atto, con imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, da 200 euro ciascuna.

Ancora, proprio poiché non vi sono specifiche agevolazioni, non è prevista alcuna differenza di tassazione fra prima e seconda casa.