come scoprire se stai pagando troppo

Guida pratica al controllo della rata e al rimborso: come verificare tassi, Euribor e spread; qual è l’alternativa alla causa in tribunale, senza spese legali e avvocato.

Hai un mutuo a tasso variabile? Probabilmente lo avevi sottoscritto cercando di fare una scommessa ragionata sull’andamento dei mercati e di risparmiare un po’ rispetto alle rate dei piani a tasso fisso, che sono un po’ più alte. Tuttavia, quando i tassi salgono e la rata aumenta, o sembra sproporzionata rispetto alle previsioni, sorge spontanea una domanda: è tutto dovuto alle oscillazioni di mercato, o c’è qualcosa che non va nel calcolo della banca? Forse mi stanno fregando? In questa guida pratica ti aiuteremo a sciogliere tutti i dubbi: ti diremo come scoprire se stai pagando troppo e quali sono i rimedi a questa situazione, anche senza dover instaurare una costosa causa in tribunale.

Mutuo a tasso variabile: come si costruisce la rata?

Per capire se stai pagando troppo, devi prima capire cosa stai pagando. La formula giuridica ed economica alla base del tasso variabile è composta da due elementi distinti: l’indice di riferimento e lo spread. La loro somma, o moltiplicazione, determina il tasso finale applicato al prestito e “spalmato” sulle singole rate.

L’indice di riferimento è il costo del denaro “all’ingrosso”. Le banche europee si prestano denaro tra loro a questo tasso. Di solito, i mutui sono agganciati all’indice Euribor a 1, 3 o 6 mesi. Se questo sale, la tua rata sale. È un parametro oggettivo e pubblico, facilmente consultabile online o su tutti i quotidiani finanziari.

Lo spread, invece, è la percentuale di guadagno fisso della banca sul mutuo concesso. Viene determinato contrattualmente alla firma del mutuo. Rappresenta il ricarico che l’istituto applica sul costo del denaro.

Entrambi i parametri devono essere chiaramente indicati nelle condizioni del contratto di mutuo: il sottoscrittore ha il diritto di sapere in partenza qual è – e quale sarà per tutta la durata del rapporto – il meccanismo di determinazione del costo del finanziamento e dunque delle sue rate di rimborso del capitale più interessi. Ad esempio: tasso Euribor a 3 mesi (indice di riferimento) + 3% (spread).

La formula di base per il calcolo è: tasso finale di interesse applicato = indice di riferimento (Euribor) + spread (in percentuale).

È importante sapere che, mentre l’Euribor fluttua (al rialzo o al ribasso), e quindi non è predeterminabile in partenza, lo spread deve rimanere invariato per tutta la durata del mutuo (salvo rinegoziazioni). Pertanto, se noti variazioni non giustificate in questa componente, potresti essere di fronte a una violazione contrattuale.

Dove si annidano i costi “invisibili”?

Spesso l’errore non è macroscopico, ma si nasconde nei dettagli tecnici del calcolo. Ecco tre aspetti giuridico-matematici da verificare con attenzione:

• l’ammortamento alla francese: con questa formula (che è la più diffusa) nei primi anni paghi quasi solo interessi, poi nelle rate successive cresce la quota di rimborso del capitale. Se il tasso variabile sale all’inizio del mutuo, l’impatto è molto forte perché gli interessi sono calcolati su un capitale residuo ancora alto. Questo è lecito, ma deve essere chiaro nel piano di ammortamento;

• la clausola “floor” (pavimento): prevede che il tasso non possa scendere sotto una certa soglia, anche se l’Euribor cala o addirittura crolla. Se il contratto ha un “floor” (limite alla discesa) ma non un “cap” (limite alla salita), c’è uno squilibrio contrattuale illegittimo, che può essere corretto su ricorso dell’interessato al giudice o all’Arbitro Bancario, come ti diremo nel prosieguo;

• il divisore (360 vs 365): alcune banche calcolano gli interessi sull’anno commerciale (di 360 giorni) ma li applicano sui giorni effettivi (365). Questo disallineamento comporta un aumento occulto del tasso effettivo.

La trasparenza bancaria: cosa dice la legge

Il Testo Unico Bancario (TUB) impone trasparenza assoluta verso tutti i clienti delle banche (correntisti, depositanti ed anche mutuatari o altri richiedenti prestiti e finanziamenti di ogni tipo). Tutte le condizioni devono essere chiare e ben esplicitate sin dall’inizio del rapporto con l’istituto di credito.

Il parametro faro è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che deve includere tutti i costi: interessi, istruttoria, perizia, incasso rata e assicurazioni obbligatorie. Il cliente ha diritto di conoscerlo prima di sottoscrivere il contratto, proprio per poter valutare la convenienza o meno. Il TAN (tasso annuo nominale, quello pubblicizzato nelle offerte), non è indicativo. Per maggiori dettagli, leggi l’articolo “Mutuo: cosa deve indicare la banca?“.

Come fare la verifica? Confronta il TAEG scritto nel contratto con i costi reali che sostieni. È una semplice operazione aritmetica e non richiede l’intervento di un legale. Se il costo reale supera il TAEG dichiarato, la clausola sugli interessi potrebbe essere nulla (così dispone l’art. 117 del TUB), costringendo la banca a ricalcolare tutto al tasso agevolato dei BOT nel periodo di riferimento. Per un esempio applicativo recente leggi la news “Mutuo, il TAEG è indeterminato: la sentenza che svela i costi nascosti“.

Il ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF)

Molti correntisti rinunciano a difendersi pensando: “Non posso permettermi una causa contro una banca, l’avvocato mi costerebbe più di quanto potrei recuperare“.

Parecchi lettori ci scrivono esprimendo proprio questa preoccupazione, ma si tratta di una convinzione errata, perché esiste un rimedio alternativo alla tradizionale causa giudiziaria civile: c’è uno strumento specifico, l’Arbitro Bancario Finanziario (ABF), pensato proprio per risolvere le liti tra clienti e banche senza andare in tribunale.

I principali vantaggi di questo rimedio sono:

1. i bassi costi: per fare ricorso basta versare un contributo spese di 20 euro. Non bisogna neanche scrivere raccomandate, perché la procedura si svolge online. E, se l’Arbitro ti dà ragione, la banca è tenuta a rimborsarti anche questa somma;

2. non serve l’avvocato: la procedura è concepita per essere gestita direttamente dal cittadino. Non hai bisogno di un legale difensore (anche se puoi nominarne uno se lo desideri, ma i costi restano a tuo carico);

3. tempi ridotti: rispetto ai 3-5 anni mediamente necessari per ottenere l’esito di una causa civile, l’ABF decide solitamente in pochi mesi.

Ecco la procedura da seguire in tre step:

• il reclamo: prima di rivolgerti all’ABF, devi inviare un reclamo scritto (raccomandata o PEC) alla banca, che ha ha 60 giorni di tempo per risponderti;

• il ricorso: se la banca non risponde entro 60 giorni, o se la risposta che ricevi non ti soddisfa, puoi accedere al portale dell’ABF, caricare il ricorso, pagare i 20 euro e allegare i documenti che comprovano le tue ragioni;

• la decisione: L’Arbitro (un collegio indipendente di esperti) decide chi ha ragione nella controversia tra te e la banca. Sebbene la decisione non sia una sentenza, le banche si adeguano quasi sempre per evitare danni reputazionali (le inadempienze vengono rese pubbliche sul sito dell’Autorità e comportano una pubblicità negativa).

Altri rimedi praticabili

Oltre all’ABF, ricorda che hai sempre due strade commerciali a disposizione, e possono rivelarsi molto proficue per risolvere il problema di sostenibilità delle rate alleggerendo quelle future: la rinegoziazione e la surroga.

Con la rinegoziazione chiedi alla tua banca di rivedere lo spread applicato, o di passare al tasso fisso. È gratuito, ma la banca può rifiutare.

La surroga (prevista dalla Legge Bersani) sposta il tuo mutuo in un’altra banca, e questo passaggio deve avvenire a costo zero. È l’arma più efficace se non ci sono violazioni legali, ma solo condizioni economiche ormai fuori mercato.

Per saperne di più, leggi “Rata mutuo variabile troppo alta: cosa fare?“.

FAQ: domande frequenti sul mutuo a tasso variabile

Come faccio a capire se il tasso del mio mutuo è sbagliato?

Devi verificare il tuo contratto di mutuo. Controlla il valore dello spread (che è fisso) e sommalo al valore dell’Euribor del periodo di riferimento (che trovi online, ad esempio sul sito del Sole 24 Ore). Se il tasso applicato dalla banca nella rata è superiore alla somma di spread + Euribor, potrebbe esserci un errore o un costo occulto.

Cos’è l’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) e quando serve?

L’ABF è un sistema di risoluzione delle liti tra clienti e banche, alternativo al tribunale. È gestito con il supporto della Banca d’Italia. Serve per risolvere controversie (fino a 200.000 euro) in modo veloce ed economico quando la banca non risponde a un reclamo o dà una risposta insoddisfacente.

Serve l’avvocato per fare ricorso contro la banca?

No, per ricorrere all’ABF l’assistenza di un avvocato non è obbligatoria, come invece avviene per le cause civili ordinarie. Il cittadino può presentare il ricorso autonomamente online. Tuttavia, per i casi più complessi il supporto legale è consigliato.

Quanto costa fare ricorso all’ABF?

Il costo è di soli 20 euro come contributo spese. Se il ricorso viene accolto (cioè se vinci), la banca è tenuta a rimborsarti anche questi 20 euro, oltre alle somme contestate.

Cos’è la clausola “floor” nel mutuo variabile?

È una clausola che stabilisce un “pavimento” (in inglese: floor) sotto il quale il tasso di interesse non può scendere, anche se l’Euribor crolla o diventa negativo. Se nel contratto non è previsto anche un “tetto” massimo (cap) alla salita dei tassi, questa clausola può essere considerata vessatoria e dunque contestata.

Posso recuperare gli interessi pagati in eccesso?

Sì. Se l’ABF o un giudice accertano che la banca ha applicato tassi errati, usurai o clausole nulle, l’istituto è obbligato a ricalcolare il piano di ammortamento e a restituire le somme incassate indebitamente, maggiorate degli interessi legali.