Quando non si paga l’IMU sulla prima casa

L’IMU sull’abitazione principale non si paga se l’immobile non è di lusso e il proprietario vi ha residenza anagrafica e dimora abituale. Dal 2022 anche i coniugi con residenze separate possono avere due esenzioni distinte. Ecco come funziona.

L’IMU sulla prima casa è una delle tasse più discusse in Italia — e spesso fraintesa. Molti pensano che basti comprare casa per non pagarla. In realtà la legge richiede condizioni precise, e chi non le rispetta si trova a dover versare l’imposta anche sull’immobile in cui vive.

La risposta alla domanda su quando non si paga l’IMU sulla prima casa richiede di conoscere la definizione fiscale di abitazione principale, le categorie catastali escluse dall’esenzione, le regole sulle pertinenze e le novità introdotte dalla Corte Costituzionale nel 2022 che hanno cambiato le regole per i coniugi con residenze separate.

La regola di base: residenza anagrafica e dimora abituale

L’abitazione principale, ai fini IMU, è l’immobile in cui il proprietario dimora abitualmente e ha la residenza anagrafica. Entrambi i requisiti devono coesistere: non basta essere iscritti in un Comune se si vive stabilmente altrove, e non basta abitarci di fatto senza trasferire la residenza nei registri anagrafici.

Se queste condizioni sono soddisfatte e l’immobile non appartiene alle categorie catastali di lusso, l’IMU non è dovuta — né sull’abitazione né sulle pertinenze agevolate.

Facciamo un esempio pratico. Marco è proprietario di un appartamento in categoria A/3 a Bologna. Ci vive tutto l’anno, ci dorme, ci riceve la posta, ci ha trasferito la residenza. Quell’appartamento è la sua abitazione principale e non paga l’IMU.

Le categorie di lusso: A/1, A/8, A/9

Non tutte le abitazioni principali sono esenti. Le unità classificate nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico e storico) pagano l’IMU anche se il proprietario ci vive stabilmente. Pagano però con un’aliquota ridotta e possono usufruire di una detrazione rispetto alle abitazioni secondarie. L’imposta si riduce, ma non si azzera.

Per tutte le altre categorie abitative — A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 — l’esenzione è totale se ricorrono i requisiti.

Le pertinenze: quante e quali rientrano nell’esenzione

L’esenzione si estende anche alle pertinenze dell’abitazione principale, ma entro limiti precisi. Sono agevolate al massimo:

una unità in categoria C/2 (cantine, magazzini, soffitte); una unità in categoria C/6 (box auto, rimesse, autorimesse); una unità in categoria C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Per un massimo di tre pertinenze totali, una per ciascuna categoria. Le pertinenze eccedenti vengono trattate come immobili ordinari e scontano l’IMU con le aliquote previste per le seconde case.

Facciamo un esempio pratico. Giulia è proprietaria di un appartamento A/2 a Milano, dove risiede. Ha anche due box auto — entrambi in categoria C/6 — pertinenziali all’appartamento. Solo uno dei due beneficia dell’esenzione IMU. Per l’altro paga l’aliquota ordinaria come per una seconda casa.

La novità del 2022: coniugi con residenze separate

Prima del 2022, la legge richiedeva che residenza anagrafica e dimora abituale riguardassero il possessore e il suo nucleo familiare. Questo significava che due coniugi, anche se per ragioni lavorative risiedevano in immobili diversi, potevano ottenere l’esenzione su un solo immobile complessivamente.

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022, ha dichiarato illegittima questa regola. La Cassazione, con la sentenza n. 2747 del 30 gennaio 2023, ha tratto le conseguenze: oggi ciascun coniuge può beneficiare dell’esenzione IMU sulla propria abitazione principale, purché vi abbia residenza anagrafica e dimora abituale, anche se i due immobili si trovano in Comuni diversi.

Facciamo un esempio pratico. Luca vive e lavora a Torino, dove ha la residenza in un appartamento A/3 di sua proprietà. Sua moglie Sara vive e lavora a Roma, dove ha la residenza in un altro appartamento A/3 di sua proprietà. Prima del 2022, solo uno dei due immobili poteva essere esente. Oggi entrambi sono abitazioni principali esenti, perché ciascun coniuge vi risiede e vi dimora abitualmente.

Il comodato a figli o genitori: esenzione parziale, non totale

La legge prevede una riduzione della base imponibile — non un’esenzione completa — per gli immobili concessi in comodato gratuito a figli o genitori, a condizione che vengano rispettate le condizioni previste dalla normativa nazionale e dal regolamento del singolo Comune. Il proprietario non ottiene l’esenzione piena perché l’immobile non è più la sua abitazione principale: lui non ci vive.

I Comuni possono intervenire con i propri regolamenti per modulare queste agevolazioni, ma non possono estendere l’esenzione piena — quella riservata all’abitazione principale del possessore — a situazioni diverse.

L’affitto di alcune stanze non fa perdere l’esenzione

Se il proprietario affitta una o più stanze dell’immobile in cui vive, l’esenzione IMU non si perde, purché mantenga in quell’immobile la propria residenza anagrafica e dimora abituale. L’immobile resta la sua abitazione principale anche se in parte ceduto in locazione.

Il rimborso per chi ha pagato indebitamente

Chi ha versato l’IMU su un immobile che, alla luce delle nuove regole post-2022, avrebbe dovuto essere considerato abitazione principale esente — come nel caso dei coniugi con residenze separate penalizzati dalla vecchia interpretazione — può presentare istanza di rimborso entro cinque anni dal pagamento o dall’accertamento del diritto alla restituzione. Il rimborso non è possibile per rapporti già diventati definitivi: accertamenti non impugnati nei termini o sentenze passate in giudicato.

Cosa fanno i Comuni: aliquote, detrazioni, assimilazioni

I Comuni non possono assoggettare a IMU l’abitazione principale non di lusso: su questo la norma statale non lascia spazio. Possono invece intervenire su:

aliquote e detrazioni per le abitazioni principali di lusso (A/1, A/8, A/9); aliquote per le seconde case e le pertinenze eccedenti i limiti agevolati; assimilazioni all’abitazione principale per fattispecie particolari, nei limiti consentiti dalla legge statale.

Prima di assumere che si rientri in qualche agevolazione ulteriore, conviene sempre verificare il regolamento IMU del proprio Comune.

Gli adempimenti pratici: cosa fare concretamente

Per ottenere l’esenzione IMU sulla prima casa non basta avere i requisiti: bisogna assicurarsi che risultino dai dati a disposizione del Comune. Il passaggio fondamentale è il trasferimento della residenza anagrafica presso l’immobile, da effettuare presso l’ufficio anagrafe del Comune. La dimora abituale si dimostra vivendoci stabilmente — non basta la residenza formale se poi si abita altrove.

La dichiarazione IMU non è richiesta in via generale per l’abitazione principale, ma va presentata quando ci sono variazioni che il Comune non potrebbe conoscere autonomamente — ad esempio, modifiche all’assetto delle pertinenze o situazioni particolari. In caso di dubbio, è opportuno verificare con il proprio Comune.