La Germania si prepara a un ricambio generazionale nel mercato immobiliare, ma non è detto che questo basti ad alleviare la crisi abitativa. Nei prossimi decenni, milioni di case potrebbero passare di mano con l’invecchiamento dei boomer, la generazione nata nel secondo dopoguerra. Eppure, secondo gli esperti, l’attesa di una grande ondata di immobili disponibili a prezzi più accessibili rischia di rivelarsi un’illusione.
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La generazione dei boomer possiede in Germania circa 4,8 milioni di immobili residenziali. Nel frattempo, 5,3 milioni di abitazioni appartengono a persone con più di 65 anni. Con il progressivo invecchiamento della popolazione, una parte di questo patrimonio potrebbe arrivare sul mercato tra il 2040 e il 2050, quando molti proprietari non saranno più in grado di vivere autonomamente nelle proprie case.
È da qui che nasce l’idea del cosiddetto silver tsunami: una presunta ondata di immobili destinata ad aumentare l’offerta e ad alleggerire la pressione sui prezzi. Ma un recente studio dell’Istituto dell’economia tedesca (IW) ridimensiona questa prospettiva. La disponibilità di abitazioni, sostengono i ricercatori, non dipende soltanto da quante case si liberano, ma anche da dove si trovano e da quanto siano accessibili per chi vorrebbe acquistarle.
Perché non ci sarà una valanga di case in vendita
Il primo ostacolo è la scarsa propensione degli anziani a cambiare abitazione. Chi ha trascorso decenni nella stessa casa tende a essere legato non soltanto all’immobile, ma anche al quartiere, alle relazioni sociali e all’ambiente in cui vive.
A questo si aggiungono ragioni economiche e pratiche. Chi possiede una casa da molti anni può beneficiare di costi abitativi relativamente contenuti, mentre trasferirsi comporta spese, impegni organizzativi e la necessità di trovare un’alternativa adeguata. Non sempre, inoltre, sono disponibili abitazioni più piccole e prive di barriere architettoniche.
Il risultato è che molti genitori continuano a vivere nella casa familiare anche quando i figli se ne sono andati e gli spazi non corrispondono più alle loro esigenze. Secondo quanto riportato dal quotidiano Handelsblatt, oltre il 60 per cento dei proprietari anziani preferirebbe lasciare la propria abitazione in eredità anziché venderla.
Nel frattempo, le giovani famiglie incontrano difficoltà crescenti nell’acquistare una casa. Prezzi elevati, maggiori requisiti di capitale proprio, costi di finanziamento e offerta limitata rendono particolarmente difficile entrare nel mercato immobiliare. Nelle grandi città, dove la domanda è più forte, molti giovani sono così costretti a rimanere in affitto.
Il problema è dove si trovano le case
La questione decisiva è la distribuzione geografica degli immobili. Secondo lo studio dell’IW, l’offerta potenziale e la domanda di abitazioni di proprietà sono complessivamente simili a livello nazionale. Non si può quindi parlare di un imminente eccesso di offerta su scala federale.
Gli squilibri emergono invece a livello locale. I giovani inquilini si concentrano soprattutto nelle aree metropolitane e nel Sud della Germania, dove si trovano molti dei centri economicamente più dinamici. I proprietari più anziani sono invece maggiormente presenti nelle zone rurali, dove in futuro potrebbero liberarsi più abitazioni rispetto alla domanda disponibile.
Circa il 37 per cento dei proprietari pensionati ritiene già che la propria casa o il proprio appartamento siano troppo grandi. Ma questo non significa che gli immobili saranno automaticamente venduti, né che le abitazioni liberate risponderanno alle esigenze di chi cerca casa.
Le stime della piattaforma immobiliare Jacasa mostrano quanto possano essere marcate le differenze territoriali. Nel distretto di Uckermark, nel Brandeburgo, quasi il 48 per cento degli immobili di proprietà appartiene ai boomer. Su circa 27.400 abitazioni di proprietà, questo corrisponde, in termini puramente numerici, a circa 13.000 immobili.
Seguono il distretto di Ennepe-Ruhr, nel Nord Reno-Vestfalia, con il 45 per cento, il circondario di Meißen, in Sassonia, con il 44 per cento, e quelli di Recklinghausen e Saalfeld-Rudolstadt, entrambi al 43 per cento.
Nelle aree rurali e in alcune regioni della Germania orientale potrebbe quindi aumentare il numero di abitazioni vuote, soprattutto a partire dagli anni Quaranta. Nelle dieci città tedesche più grandi, invece, circa la metà degli immobili di proprietà è detenuta dai boomer, secondo Jacasa. Ma proprio in questi centri l’acquisto resta difficile per molti giovani, a causa dei prezzi e della forte concorrenza.
La risposta non può essere soltanto demografica
Per gli esperti, il ricambio generazionale può creare nuove opportunità, ma non sostituisce una politica abitativa strutturale. La disponibilità di una casa in una zona con pochi posti di lavoro e servizi non risolve necessariamente il problema di una famiglia che cerca un’abitazione in una grande città.
“L’immagine di un “silver tsunami” drammatizza l’evoluzione: il cambiamento demografico creerà sì un’offerta abitativa aggiuntiva, ma spesso non là dove la domanda è particolarmente elevata”, ha dichiarato Florian Rentsch, presidente del consiglio di amministrazione dell’associazione delle banche Sparda, che ha commissionato lo studio all’IW di Colonia.
La speranza che l’invecchiamento della popolazione risolva da solo la crisi abitativa non costituisce, secondo Rentsch, una strategia. Servono interventi che riducano gli ostacoli all’acquisto, come i costi accessori delle compravendite, e che migliorino le condizioni di finanziamento. Allo stesso tempo, occorre utilizzare in modo più efficiente il patrimonio abitativo esistente.
Questo non significa spingere gli anziani a lasciare le proprie case. Chi desidera trasferirsi in un’abitazione più piccola dovrebbe poterlo fare senza essere scoraggiato dai costi o dalla burocrazia. Ma perché il passaggio di proprietà funzioni, è necessario che esistano alternative adeguate sia per chi vende sia per chi compra.
Case ereditate e ristrutturazioni: il conto per i giovani
Un altro ostacolo è lo stato degli immobili. Molte abitazioni costruite decenni fa potrebbero aver bisogno di interventi importanti per adeguarsi agli standard energetici e abitativi attuali: nuovi impianti di riscaldamento, isolamento termico, bagni e cucine da rifare.
Per le giovani famiglie, acquistare una casa a un prezzo relativamente basso può trasformarsi così in un investimento molto più oneroso del previsto. Secondo le stime citate dal portale tedesco t-online, gli acquirenti possono dover mettere in conto tra 150.000 e 200.000 euro per una riqualificazione energetica completa, a seconda delle condizioni dell’immobile e degli interventi necessari.
Per contrastare questo problema, nel settembre 2024 il ministero tedesco dell’Edilizia ha avviato il programma Jung kauft Alt, letteralmente “i giovani comprano l’usato”, pensato per sostenere l’acquisto di immobili esistenti che necessitano di ristrutturazione.
Non sempre, però, gli incentivi sono sufficienti. In alcune zone, il costo dei lavori può essere talmente elevato rispetto al valore dell’abitazione da rendere economicamente poco conveniente il recupero. Per alcuni proprietari e per gli eredi, vendere potrebbe quindi diventare difficile, anche quando l’immobile è formalmente disponibile.
Prezzi in calo o nuove comunità: due scenari possibili
Le conseguenze del cambiamento demografico potrebbero essere molto diverse da una regione all’altra. Nelle aree in cui la popolazione diminuisce e la domanda resta debole, i proprietari potrebbero assistere a una riduzione del valore delle case o incontrare difficoltà nel trovare acquirenti e inquilini.
In un altro scenario, prezzi più bassi potrebbero rendere alcune località più attrattive, favorendo l’arrivo di nuovi residenti e contribuendo a rivitalizzare comunità in declino.
Per ora, nessuna delle due evoluzioni può essere data per certa. Il punto, sottolineano gli esperti, è che il cambiamento demografico non produrrà una soluzione uniforme alla crisi abitativa tedesca. Anche se nei prossimi decenni una parte consistente delle case dei boomer passerà a nuovi proprietari, il luogo in cui si trovano, le condizioni degli edifici e i costi necessari per acquistarli e ristrutturarli continueranno a fare la differenza.
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