Molti esperti temono che aumentare al 50% la cauzione per le aste di terreni rappresenterebbe un onere finanziario per le imprese. – Foto: CONG TRIEU
Attività immobiliari oneri di capitale e competitività ridotta
Come riportato dal quotidiano Tuoi Tre , il governo ha presentato all’Assemblea nazionale una bozza di legge rivista sulle aste immobiliari. Secondo la bozza, per le aste dei diritti di utilizzo del suolo destinati all’assegnazione di terreni residenziali a privati, si propone di aumentare la cauzione (acconto) dall’attuale massimo del 20% al 20-50% del prezzo di partenza.
Allo stesso tempo, la bozza introduce una sanzione più severa per coloro che si aggiudicano terreni all’asta ma perdono la caparra: saranno esclusi dalla partecipazione ad aste di questo tipo di immobili a livello nazionale per un periodo che va da 6 mesi a 5 anni e perderanno l’intera somma versata.
Parlando al quotidiano Tuoi Tre , il responsabile di un’agenzia immobiliare di Ho Chi Minh City ha affermato di sostenere pienamente gli sforzi del governo per rafforzare la disciplina ed eliminare coloro che gonfiano artificialmente i prezzi e poi abbandonano le caparre, distorcendo il mercato.
Tuttavia, per i lotti di terreno destinati a progetti del valore di centinaia o migliaia di miliardi di dong, l’applicazione di un acconto fino al 50% eserciterà un’enorme pressione sul flusso di cassa delle imprese legittime.
Dover “immobilizzare” un’enorme quantità di denaro fin dalla fase di registrazione comporterà costi di capitale molto elevati. Il rischio maggiore è che il campo di gioco si restringa, lasciando spazio solo a società finanziarie o alleanze molto potenti, riducendo la concorrenza effettiva e la diversità tra gli offerenti.
Secondo gli esperti, l’acconto iniziale medio varia solo dal 5% al 20% del valore dell’immobile. – Foto: CONG TRIEU
Esperto : Dobbiamo considerare entrambi i lati della questione.
Intervistato dal quotidiano Tuoi Tre , il dottor Nguyen Duy Quang, esperto di economia e politiche pubbliche presso l’Università di Economia e Finanza di Ho Chi Minh City (UEF) , ha affermato che un deposito fino al 50% aumenta il carattere vincolante della responsabilità finanziaria, riducendo significativamente il diffuso fenomeno, verificatosi di recente, di offerte insolitamente elevate seguite dalla perdita del deposito.
A livello internazionale, per la vendita all’asta di terreni è richiesto solo un acconto pari al 5-20% del valore totale.
Citando esperienze internazionali, il dottor Nguyen Duy Quang ha affermato che negli Stati Uniti, nel Regno Unito, in Australia e in molti paesi OCSE, il tasso di acconto comune varia solo dal 5% al 20% del valore dell’immobile, sufficiente a garantire l’obbligazione senza diventare un ostacolo finanziario.
Anziché alzare troppo la posta in gioco, i paesi si stanno concentrando sul rafforzamento delle normative post-asta.
Ciò implica la creazione di un sistema di valutazione del credito, l’inserimento dei trasgressori in una “lista nera” nazionale che li esclude dalla partecipazione a lungo termine e la promozione di aste online e della verifica della capacità finanziaria tramite le banche.
Tuttavia, requisiti di deposito eccessivamente elevati finirebbero per soffocare inavvertitamente la partecipazione di molti individui e imprese legittimi, restringendo il campo della concorrenza e creando il rischio di “accordi sottobanco” o alleanze segrete volte a manipolare i risultati.
Dare priorità esclusivamente alla prevenzione delle violazioni, senza flessibilità, creerà una nuova “barriera all’ingresso”, contraddicendo l’obiettivo di sviluppare un mercato aperto e trasparente.
Secondo l’avvocato Nguyen Quoc Thuy Phuong dell’Ordine degli avvocati di Ho Chi Minh City, l’aumento dell’importo del deposito al 50%, unitamente alla sanzione del divieto di partecipazione alle aste per un massimo di 5 anni , costringerà i partecipanti a riflettere attentamente, contribuendo a tutelare l’integrità della legge e le entrate di bilancio.
Tuttavia, per i terreni di alto valore, gli acconti che vanno dal 20% al 50% del prezzo di acquisto, equivalenti a decine o addirittura centinaia di miliardi di VND in contanti, scoraggeranno molti individui e organizzazioni con reali necessità ma con capitali insufficienti.
Quando le barriere all’ingresso sono troppo elevate, limitando la partecipazione, aumenta il rischio di collusione per abbassare artificialmente i prezzi degli asset. Inoltre, se il prezzo di partenza fissato dal governo non è realistico ed è accompagnato da un deposito del 50%, gli investitori potrebbero esitare, con conseguente insuccesso delle aste.
Per garantire che la politica sia al contempo dissuasiva e non abbia un impatto negativo sul mercato, l’avvocato Nguyen Quoc Thuy Phuong ha proposto l’applicazione di un sistema di depositi a più livelli.
Per piccoli appezzamenti di terreno di scarso valore, destinati a soddisfare le effettive esigenze abitative della popolazione, si raccomanda di mantenere un livello di deposito moderato del 10-20%. Per terreni di grandi dimensioni destinati a progetti, aree commerciali e di servizio, o zone “calde” ad alto rischio di speculazione, si consiglia di applicare un livello del 30-50%.
Inoltre, anziché limitarsi a incassare denaro contante, immobilizzando così il capitale aziendale, la normativa dovrebbe prevedere la dimostrazione della capacità finanziaria o l’utilizzo di garanzie bancarie prima della partecipazione alle aste per grandi appezzamenti di terreno. È necessario classificare specifici comportamenti al fine di applicare periodi di esclusione adeguati (da 6 mesi, 1 anno, 3 anni a 5 anni). Parallelamente, la collusione e la manipolazione dei prezzi tra le parti dovrebbero essere severamente punite.
Inoltre, il dottor Nguyen Duy Quang ha suggerito che per i progetti di grandi dimensioni il margine di profitto richiesto dovrebbe essere limitato al 15-30% per mantenere la competitività, mentre per i progetti di piccole dimensioni o per le attività ad alto rischio si dovrebbe applicare solo il 30-35%.
Implementare sanzioni quali un divieto di partecipazione da 2 a 5 anni, la divulgazione dei dati a livello nazionale e la verifica dei partecipanti fin dalla fase di candidatura o di richiesta di garanzia bancaria.
In particolare, il sistema nazionale di aste pubbliche online deve essere ottimizzato e i tempi di elaborazione ridotti, al fine di trovare un equilibrio tra prevenzione dei rischi e promozione del mercato.
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