Affordable Housing Act: le specifiche del nuovo Regolamento UE sugli affitti brevi
Per ora è una proposta, ma se verrà approvata, di sicuro avrà un impatto notevole sulla disciplina degli affitti brevi nelle principali città italiane.
Il nuovo “Affordable Housing Act” (Legge sull’edilizia abitativa a prezzi accessibili) individua, infatti, una serie di criteri per definire le “aree sotto pressione abitativa” dando alle autorità locali la possibilità di introdurre limitazioni agli affitti brevi anche di uso turistico.
Nello specifico, gli amministratori dovranno verificare se:
- il rapporto prezzo medio di vendita è pari ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite;
- il rapporto tra prezzi e redditi è aumentato negli ultimi dieci anni;
- senza l’intervento previsto, è improbabile che la situazione migliori nei tre anni successivi.
Quando il rapporto raggiunge o supera 10, non è necessario dimostrarne anche la crescita nel decennio precedente.
Quindi, alla base dell’intervento UE, c’è la volontà di aiutare le autorità competenti a individuare le “aree caratterizzate da tensione abitativa”, avvalendosi di una metodologia comune, e offrendo criteri da rispettare prima di limitare gli affitti brevi.
L’intervento si è reso necessario poiché in alcune città e località turistiche molto frequentate – dove la pressione sul mercato immobiliare è più forte – l’uso crescente di abitazioni per finalità diverse dalla residenza principale può aggravare i problemi di disponibilità e accessibilità economica a livello locale.
Sostegno agli interventi nelle aree sottoposte a pressione abitativa
La casa – evidenzia la Commissione UE – è un diritto fondamentale e un elemento essenziale della dignità umana, non una semplice merce. L’Affordable Housing Act è la proposta della Commissione europea per aiutare città e Stati membri a tutelare l’accessibilità economica e la disponibilità degli alloggi nelle aree maggiormente sottoposte a pressione abitativa.
La proposta introduce un metodo comune per individuare le aree caratterizzate da forte pressione abitativa e per aiutare le autorità locali ad adottare misure finalizzate a preservare gli alloggi destinati alla residenza di lungo periodo, purché tali misure siano giustificate e proporzionate.
L’Affordable Housing Act si articola in due elementi:
- proposta di regolamento dell’UE
La proposta istituisce un quadro comune per valutare e motivare le misure relative all’abitazione, prevedendo anche requisiti in materia di proporzionalità, trasparenza e riesame. - raccomandazione della Commissione
Prevede interventi per accelerare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili, di edilizia sociale e di alloggi per studenti, affrontando anche le cause strutturali della pressione abitativa.
Perché è necessario un intervento dell’UE?
In alcune zone d’Europa, la domanda di abitazioni supera significativamente l’offerta. La pressione è particolarmente evidente nelle città, nelle aree metropolitane, nelle isole e nelle altre destinazioni turistiche.
Nei mercati caratterizzati da scarsità di abitazioni, alcune forme di utilizzo degli immobili diverse dalla residenza principale possono rendere più difficile per chi cerca una casa trovare una soluzione abitativa stabile e destinata al lungo periodo.
Le autorità pubbliche degli Stati membri stanno già intervenendo, introducendo norme che disciplinano, ad esempio, le locazioni di breve durata, le seconde case e gli immobili sfitti. Tali misure devono rispettare il diritto dell’UE, ma attualmente le autorità sono chiamate ad applicare principi giuridici generali senza disporre di un quadro operativo comune che consenta di dimostrare l’esistenza di una situazione di pressione abitativa e di valutare se le misure adottate siano giustificate e proporzionate.
Per questo motivo, città e Stati membri hanno chiesto maggiore certezza giuridica e regole più chiare. L’Affordable Housing Act rappresenta la risposta della Commissione europea a questa esigenza.
Cosa prevede l’Affordable Housing Act e come funziona
La proposta di regolamento europeo offre ai decisori nazionali, regionali e locali un quadro più chiaro per intervenire.
Quando un’autorità accerta che una determinata area è interessata da una situazione di pressione abitativa, resta libera di decidere se intervenire e quali misure adottare, tenendo conto delle specifiche condizioni locali.
Le misure devono tuttavia essere basate su dati ed evidenze, necessarie, proporzionate e mirate rispetto alle pressioni individuate.
Le sole restrizioni non sono sufficienti a risolvere la carenza di abitazioni. Per questo, la raccomandazione della Commissione collegata all’Affordable Housing Act sostiene le autorità nell’accelerazione dell’offerta abitativa, anche attraverso un migliore utilizzo dei terreni e degli edifici esistenti, la semplificazione delle procedure urbanistiche e autorizzative e l’incremento dell’offerta di alloggi a prezzi accessibili e di edilizia sociale.
Per una rappresentazione visiva dell’iniziativa, la Commissione mette inoltre a disposizione una scheda informativa sull’Affordable Housing Act (scaricabile in allegato).
Finanziamenti e sostegno alle aree sottoposte a pressione abitativa
Il sostegno finanziario e tecnico dell’UE può contribuire a trasformare i piani di intervento in nuovi alloggi.
La Commissione ha predisposto una panoramica dei programmi e delle iniziative pertinenti dedicati al finanziamento dell’edilizia abitativa sostenibile e accessibile nelle aree caratterizzate da pressione abitativa.
Tipo di restrizioni possibili e politiche per l’incremento dell’offerta abitativa
In base al nuovo regolamento, i sindaci potranno adottare, ad esempio, autorizzazioni e licenze, divieti, limiti al numero di notti vendibili ogni anno, aggravi del carico fiscale, tetti al numero di immobili affittabili per quartiere o per edificio.
Le eventuali restrizioni sull’acquisto possono riguardare soltanto gli immobili acquistati dopo l’entrata in applicazione della misura. Se vengono interessate situazioni già legittimamente esistenti, devono essere previsti adeguati regimi transitori.
In ogni caso, gli enti sono invitati ad accompagnare eventuali misure restrittive con politiche in grado di favorire l’incremento dell’offerta abitativa e portare nuovi alloggi sul mercato.
Tra le soluzioni prospettate figurano la rigenerazione delle aree già urbanizzate, il recupero degli immobili inutilizzati, la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, la trasformazione di edifici destinati ad altri usi in abitazioni e la costruzione di nuove unità residenziali, prevedendo parallelamente una semplificazione dei procedimenti di pianificazione e di autorizzazione.
I prossimi passaggi
La Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act il 9 settembre, ma le nuove regole non sono ancora in vigore. La proposta dovrà ora essere esaminata dal Parlamento europeo e dal Consiglio dell’Unione europea.
Il caso di Firenze: 16 mila affitti brevi
“Le nuove norme sugli affitti brevi proposte dalla Commissione Ue vanno nella direzione giusta: riconoscono sia la pressione abitativa che colpisce alcuni Comuni sia l’esigenza di calmierare i canoni, dando ai sindaci strumenti concreti per intervenire. Firenze, forte di una legge regionale su cui si è innestato un proprio regolamento comunale, conferma di essere sulla strada giusta. Dopo il segnale forte arrivato dall’Europa, ci auguriamo ora un allineamento anche da parte del governo, per dare gli stessi strumenti a tutti i Comuni italiani”.
Lo ha detto Sara Funaro, sindaca di Firenze e delegata Anci alle politiche abitative, intervenuta a TgCom 24 sulla proposta di regolamento lanciata dalla Commissione Ue per offrire certezza giuridica alle autorità che decidono di intervenire nelle aree a tensione abitativa.
La sindaca ha ricordato che “Firenze registra circa 8.000 alloggi popolari a fronte di oltre 16.000 affitti brevi, il doppio delle case popolari, concentrati soprattutto nel centro storico, la zona più attrattiva della città. Questo – ha spiegato – sottrae al mercato residenziale case che potrebbero essere destinate ad affitti lunghi, generando una carenza di offerta che fa salire i prezzi, come confermano anche le statistiche nazionali”.
Oltre alla regolamentazione, Funaro ha auspicato “misure per incentivare gli affitti lunghi con strumenti come cedolare secca, sconti Imu e contributi affitto, accompagnati da un vero piano casa che favorisca il riequilibrio del mercato”.
La legge dell’Emilia-Romagna sugli affitti brevi
Da evidenziare che l’Emilia-Romagna ha legiferato di recente sugli affitti brevi, con la legge 19 dicembre 2025, n.10, “Disciplina degli immobili destinati a locazione breve in Emilia-Romagna“.
Di fatto, il provvedimento stabilisce la disciplina urbanistico-edilizia applicabile alle unità immobiliari oggetto di contratti di locazione breve.
La normativa dà quindi facoltà alle amministrazioni comunali di introdurre nei loro piani urbanistici la locazione breve nella categoria turistico-ricettiva, distinguendo gli immobili destinati a questo tipo di attività dal patrimonio abitativo ordinario.
Il provvedimento consente di introdurre nei piani urbanistici comunali una nuova destinazione d’uso, denominata locazione breve e inserita nella categoria turistico-ricettiva, con l’obiettivo di distinguere gli immobili destinati a questo tipo di attività dal patrimonio abitativo ordinario. I Comuni non saranno obbligati a intervenire, ma avranno a disposizione uno strumento da attivare attraverso una variante urbanistica semplificata nel momento in cui la regolazione degli affitti brevi dovesse rendersi utile. Potranno così individuare aree del territorio dove consentire, limitare o incentivare queste attività in base a criteri specifici, come ad esempio il rapporto tra appartamenti destinati alle locazioni brevi e alloggi residenziali presenti.
Gli immobili utilizzati per affitti brevi dovranno, comunque, rispettare standard rigorosi di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica e conformità degli impianti, mentre i Comuni avranno la possibilità di richiedere ulteriori requisiti di qualità edilizia per elevare ulteriormente il livello dell’offerta.
La legge prevede inoltre di consentire ai comuni di poter inoltre ricorrere alla leva fiscale dei contributi di costruzione per incentivare o disincentivare l’insediamento delle locazioni brevi, adattando la disciplina alle caratteristiche locali. La nuova normativa permetterà di semplificare e rendere più uniforme la gestione del fenomeno e, al tempo stesso, garantirà la possibilità di riportare in qualsiasi momento un immobile dalla destinazione ‘locazione breve’ all’uso abitativo senza costi aggiuntivi, favorendo così il recupero di case per i residenti e sostenendo concretamente il diritto all’abitare.
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