Conviventi e casa di proprietà, cosa succede in caso di vendita — idealista/news

La vendita della casa in cui la coppia more uxorio vive varia in base alla titolarità dell’immobile. Se è cointestato serve il consenso di entrambi per vendere e il ricavato si divide in base alle quote; se si tratta invece di conviventi e la casa di proprietà esclusiva di un solo partner, il titolare può venderla liberamente a terzi senza autorizzazione. In caso di disaccordo sulla casa cointestata, non si può obbligare l’altro a firmare, ma è possibile cedere la propria quota al partner o a terzi, oppure ricorrere al giudice per la divisione giudiziale e la vendita all’asta. Infine, se il proprietario unico vende l’immobile ma vi sono figli minori o disabili, il giudice può tutelare la famiglia con l’assegnazione della casa al genitore collocatario.

Acquisto di una casa da parte di conviventi

Comprare casa nel caso di coppie non sposate richiede un approccio chiaro e preventivo, poiché la legge non applica le garanzie automatiche del matrimonio. La scelta cruciale riguarda la definizione delle quote di proprietà: l’immobile può essere intestato in parti uguali oppure proporzionato al capitale effettivamente versato da ciascuno. È fondamentale scindere la titolarità del bene dall’intestazione del mutuo: chi paga le rate non diventa automaticamente proprietario, né aumenta la propria quota senza un’espressa previsione contrattuale.

Per strutturare al meglio la vita familiare e patrimoniale, i partner possono stipulare un contratto di convivenza tramite notaio o avvocato, definendo le spese quotidiane e la gestione dei beni in caso di rottura. Le agevolazioni fiscali per la prima casa, infatti, spettano anche ai conviventi, a patto che ognuno possegga individualmente i requisiti richiesti. Un aspetto critico riguarda la successione: in assenza di matrimonio, i partner non sono eredi legittimi. 

Vendere casa tra conviventi: la regola d’oro è l’atto notarile

La compravendita di un immobile tra compagni richiede tassativamente l’intervento del notaio. La convivenza di fatto, infatti, non genera una comunione dei beni né attribuisce diritti reali o poteri di rappresentanza sull’immobile dell’altro. Qualsiasi trasferimento immobiliare privo di atto pubblico e di trascrizione nei registri pubblici è giuridicamente nullo e inopponibile a terzi.

L’atto notarile garantisce la certezza dell’accordo, definendo prezzo, tracciabilità dei pagamenti e data di passaggio della proprietà. Trattare una vendita tra conviventi con superficialità comporta notevoli rischi:

• simulazione e donazione indiretta: cedere una casa senza un reale passaggio di denaro trasforma la vendita in una donazione, esponendo l’immobile ad azioni di riduzione da parte degli eredi legittimi del convivente proprietario;
• problemi di bancabilità: le cessioni non trasparenti o le donazioni dissimulate rendono estremamente difficile l’ottenimento di un mutuo per futuri acquirenti;
• accertamenti fiscali: l’Agenzia delle Entrate verifica con rigore la tracciabilità delle somme per prevenire fenomeni di evasione o elusione fiscale.

Quali sono i diritti del convivente sulla casa

I diritti legati all’abitazione variano significativamente in base al titolo di possesso e alla registrazione anagrafica della coppia, come regolato dalla Legge Cirinnà (L. 76/2016).

Se la casa è di proprietà esclusiva di uno dei due

In caso di decesso del partner, la legge prevede la tutela del convivente non proprietario attraverso un diritto di abitazione temporaneo di 2 anni, estendibile fino a un massimo di 5 anni in base alla durata della convivenza. Se nell’immobile risiedono figli minori o con disabilità del convivente superstite, tale diritto non può essere inferiore a 3 anni. Questo diritto decade anticipatamente in caso di nuovo matrimonio, unione civile o nuova convivenza di fatto.

Rimane fermo che, senza un testamento espresso, il convivente superstite non eredita la casa. In caso di fine convivenza e la casa di proprietà dell’altro, il partner non titolare deve rilasciare l’immobile, entro un termine congruo per riorganizzarsi.

Se la casa è in affitto

In caso di morte dell’intestatario del contratto, il partner superstite ha il diritto di succedergli nella locazione. Se si verifica la separazione, l’ex partner può subentrare nel contratto qualora vi sia la presenza di figli minori o conviventi avuti insieme.

Se i conviventi sono comproprietari

Quando parliamo di conviventi in una casa in comproprietà, si applicano le norme della comunione ordinaria. Ciascuno dispone liberamente della propria quota e gode del pari diritto di utilizzare l’immobile. Qualora si decida di interrompere la relazione, in mancanza di un accordo sulla vendita o sul riscatto delle quote, ciascun proprietario può adire le vie legali per chiedere la divisione giudiziale del bene.

Casa cointestata: come funziona la vendita

Quando ci sono dei conviventi in una casa cointestata e decidono di comune accordo di vendere l’immobile a terzi, la procedura segue il principio dell’unanimità. Entrambi devono sottoscrivere il mandato di vendita, il contratto preliminare e il rogito definitivo, concordando liberamente il prezzo di cessione.

L’incasso viene ripartito secondo le quote ufficiali stabilite nell’atto d’acquisto originario (ad esempio 50% e 50%), mediante l’emissione di pagamenti separati da parte dell’acquirente. Prima di distribuire il ricavato netto, occorre saldare alcune voci di spesa:

• estinzione del mutuo: il saldo residuo viene detratto dal totale per estinguere il debito con la banca;
• costi accessori: compensi dell’agenzia immobiliare, spese per sanatorie urbanistiche e perizie tecniche vengono sottratti dal totale o divisi pro quota;
• tassazione sulla plusvalenza: se la vendita avviene prima di 5 anni dall’acquisto (e l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo), l’imposta sull’eventuale guadagno graverà su entrambi in proporzione alle rispettive quote.

Cosa succede se uno dei conviventi non vuole vendere?

Se la gestione tra comproprietari diventa problematica, nessuno può costringere l’altro a firmare un atto con terzi. Tuttavia, il Codice Civile impedisce che un comproprietario rimanga vincolato a tempo indeterminato. Le soluzioni si articolano in tre fasi.

• Riscatto della quota (soluzione bonaria): il partner intenzionato a vendere cede la propria quota all’altro dietro corrispettivo finanziario parametrato al valore di mercato. Se sulla casa grava un finanziamento, chi rileva la quota deve accollarsi il mutuo residuo previa autorizzazione della banca.
• Mediazione civile (fase obbligatoria): prima di avviare una causa, è necessario tentare un accordo conciliativo tramite un organismo di mediazione assistito dai rispettivi legali. L’intesa raggiunta in questa sede ha valore legale esecutivo.
• Divisione giudiziale (via giudiziale): se la mediazione fallisce, si ricorre al Tribunale (articolo 1111 del Codice Civile). Il giudice opera secondo tre opzioni gerarchiche: divisione in natura, laddove l’immobile sia frazionabile in due unità abitative indipendenti; assegnazione ad uno dei comproprietari quando la casa viene attribuita per intero al partner che ne fa richiesta, con l’obbligo di liquidare in denaro la quota dell’altro; asta giudiziaria: se nessuno intende acquistare la quota dell’altro e il bene non è divisibile, il giudice dispone la vendita forzata all’asta, dividendo il ricavato tra le parti.

Mutuo residuo e spese di ristrutturazione

La liquidazione finale del mutuo e delle spese sostenute negli anni per la casa dipende dalle garanzie contrattuali sottoscritte e dagli accordi tra le parti.

Gestione del mutuo residuo

Trattandosi di un debito solidale, al momento della vendita a terzi il notaio preleva dal prezzo d’acquisto la somma necessaria a estinguere il finanziamento. Se il mutuo è cointestato in parti uguali, la banca decurta il debito al 50% dal ricavato di ciascuno, a prescindere da chi abbia versato concretamente le rate mensili durante gli anni. Il notaio non effettua conguagli automatici per chi ha pagato di più.

Spese di ristrutturazione

I lavori di manutenzione o miglioramento effettuati nel tempo non modificano le quote di proprietà registrate al rogito. Di conseguenza, il ricavato della vendita viene diviso sempre in base alle percentuali dell’atto d’acquisto.

Tuttavia, chi ha sostenuto interamente le spese di ristrutturazione che hanno aumentato il valore dell’immobile ha il diritto legale di pretendere il rimborso della metà dei costi documentati (tramite fatture e bonifici), facendo leva sul principio dell’arricchimento senza causa (articolo 2041 del Codice Civile).

Per regolare correttamente questi aspetti al momento del rogito, i conviventi possono scegliere tra due opzioni:

• accordo di ripartizione asimmetrica dal notaio: le parti dichiarano congiuntamente di voler distribuire l’incasso in percentuali differenti (es. 60% e 40%) per compensare chi ha affrontato maggiori spese di mutuo o ristrutturazione;
• scrittura privata integrativa: redigere prima della vendita un documento che quantifichi le posizioni di credito e debito reciproche, impegnando le parti a effettuare i conguagli una volta incassati i rispettivi importi.