Plusvalenza immobiliare, il preliminare di vendita prima dei 5 anni non fa scattare la tassazione — idealista/news

Il preliminare di vendita stipulato prima dei cinque anni dall’acquisto dell’immobile non determina, di per sé, la realizzazione della plusvalenza immobiliare. Ai fini fiscali ciò che rileva è la data del contratto definitivo di compravendita, perché è con quest’ultimo che avviene il trasferimento della proprietà. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 157 del 10 agosto 2026, relativa alla tassazione delle plusvalenze immobiliari, sottolineando anche che il quinquennio deve essere calcolato separatamente per ciascun immobile ceduto, comprese le eventuali pertinenze acquistate in momenti diversi. La ristrutturazione dell’immobile, invece, non fa ripartire il conteggio dei cinque anni.

Plusvalenza immobiliare dopo 5 anni: cosa prevede la legge

La disciplina delle plusvalenze immobiliari è contenuta nell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir. Secondo quanto stabilito dalla norma, sono redditi diversi, salvo specifiche eccezioni, le plusvalenze realizzate attraverso la vendita di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. L’obiettivo della disposizione è tassare le operazioni immobiliari considerate potenzialmente speculative. 

Le eccezioni previste riguardano: 

• gli immobili acquisiti per successione;
• gli immobili urbani che, per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, sono stati utilizzati come abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari;
• i terreni edificabili, per i quali valgono regole specifiche.

Ai sensi dell’articolo 68 del Tuir, la plusvalenza non corrisponde all’intero prezzo di vendita, ma è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, incrementato degli altri costi inerenti al bene.

Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate

Il caso riguarda due coniugi residenti all’estero, proprietari di un immobile in Italia utilizzato per vacanze e svago. La casa era stata acquistata il 10 settembre 2021. Successivamente erano stati acquistati anche altri beni destinati a essere utilizzati in collegamento con la proprietà:

• un campo da tennis, acquistato il 15 settembre 2021;
• un campo da padel, acquistato il 17 gennaio 2025.

I contribuenti consideravano tali beni funzionalmente collegati all’abitazione e destinati a valorizzarne l’utilizzo personale. L’immobile principale era inoltre interessato da interventi di ristrutturazione, compresa la sostituzione di componenti anche strutturali.

Nel luglio 2025, quindi prima del compimento dei cinque anni dall’acquisto della casa, i proprietari avevano sottoscritto un contratto preliminare di compravendita dell’intera proprietà, comprese le pertinenze. Il contratto definitivo era previsto entro il 30 novembre 2026.

Nell’interpello presentato all’Agenzia delle Entrate è stato di fatto chiesto: se il rogito fosse stato stipulato dopo il 10 settembre 2026, quindi dopo il compimento dei cinque anni dall’acquisto della casa, sarebbe stata esclusa la plusvalenza anche per le pertinenze acquistate successivamente?

La ristrutturazione non fa ripartire il quinquennio

Un importante chiarimento riguarda i lavori di ristrutturazione. Nel dettaglio, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che la ristrutturazione o l’ampliamento dell’immobile non fanno ripartire il termine di cinque anni. Per calcolare il quinquennio bisogna fare riferimento alla data di acquisto dell’immobile, non alla data di conclusione dei lavori.

Nel caso esaminato, quindi, per la casa acquistata il 10 settembre 2021 il termine quinquennale decorre da quella stessa data. Se il contratto definitivo viene stipulato dopo il 10 settembre 2026, la plusvalenza relativa alla casa non rientra nella fattispecie prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir.

Preliminare di vendita prima dei 5 anni: quando conta?

Il preliminare di compravendita ha natura obbligatoria, questo significa che impegna le parti a stipulare successivamente il contratto definitivo, ma non trasferisce la proprietà dell’immobile. Di conseguenza, ai fini della plusvalenza immobiliare, il preliminare sottoscritto prima del compimento dei cinque anni non determina il momento della cessione. Il momento fiscalmente rilevante è quello della stipula del contratto definitivo.

Se dunque un immobile è stato acquistato il 10 settembre 2021 e il preliminare viene firmato nel luglio 2025, ma il rogito viene stipulato dopo il 10 settembre 2026, il preliminare non anticipa la data della vendita.

Attenzione alla caparra confirmatoria

Anche la caparra versata al momento del preliminare non determina, di per sé, l’immediata tassazione della plusvalenza. Se la caparra viene successivamente imputata ad acconto sul prezzo, essa concorre alla determinazione del corrispettivo rilevante ai fini della plusvalenza. Ma la tassazione resta collegata all’anno in cui si realizza la cessione definitiva dell’immobile.

Le pertinenze hanno un proprio quinquennio

Un altro punto molto importante riguarda le pertinenze acquistate in date differenti rispetto all’immobile principale. In merito, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non è possibile applicare automaticamente alla pertinenza la data di acquisto dell’abitazione: il quinquennio deve essere verificato per ogni singolo bene ceduto. Questo principio vale anche quando abitazione e pertinenza vengono vendute con un’unica operazione.

Il vincolo pertinenziale non cancella la data di acquisto

Una pertinenza può assumere la stessa natura del bene principale sotto determinati profili fiscali, ma questo non significa che perda la propria autonoma data di acquisto. Il vincolo pertinenziale può quindi incidere sulla qualificazione del bene, ma non modifica un elemento oggettivo come il momento in cui quel bene è stato acquistato. Ciò vuol dire che, se una casa è stata acquistata nel 2021 e una pertinenza nel 2025, la vendita congiunta nel 2026 non consente di considerare automaticamente entrambe acquistate nel 2021. Per la verifica del quinquennio bisogna procedere bene per bene.

Abitazione principale e residenti all’estero

Nel caso esaminato c’è un ulteriore elemento importante: i proprietari sono residenti all’estero. L’eccezione prevista dall’articolo 67 del Tuir per l’immobile adibito ad abitazione principale non può essere applicata semplicemente perché l’immobile viene utilizzato durante le vacanze. Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, l’immobile posseduto in Italia da un contribuente residente all’estero non può essere considerato, per questo solo motivo, la sua dimora abituale.

Nel caso esaminato, i contribuenti avevano dichiarato di utilizzare la proprietà come casa per le vacanze e lo svago, non come dimora abituale. Di conseguenza, non potevano beneficiare dell’esclusione prevista per l’abitazione principale sulla base del semplice utilizzo personale dell’immobile.

La conclusione dell’Agenzia delle Entrate

Con la risposta n. 157 del 10 agosto 2026 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che il preliminare di vendita stipulato prima del compimento dei cinque anni non fa scattare la plusvalenza immobiliare, perché non determina il trasferimento della proprietà. A rilevare è la data del contratto definitivo. Allo stesso tempo, però, il superamento del quinquennio deve essere verificato separatamente per ogni immobile e per ogni pertinenza, sulla base della rispettiva data di acquisto.