il consenso al collegamento web è valido anche fuori dal verbale

Il Tribunale di Roma fa chiarezza sulle riunioni condominiali in modalità mista. Per autorizzare le videoconferenze bastano i moduli scritti, mentre le spese già fatte dall’amministratore possono sempre essere ratificate.

Le assemblee di condominio in modalità mista rappresentano una prassi consolidata, ma la gestione del consenso informatico continua a generare liti nei tribunali. Per riunire i residenti in parte dal vivo e in parte collegati al computer serve l’accordo preventivo della maggioranza dei proprietari. Tuttavia, la prova di questa autorizzazione non deve comparire per forza nel verbale della riunione. A tracciare la linea sulla validità procedurale interviene il Tribunale di Roma (sentenza n. 7975/2026). I giudici capitolini smontano le contestazioni formali di un condomino assente e blindano il meccanismo di ratifica delle spese straordinarie sostenute dall’amministratore.

Il consenso alla riunione mista non passa dal verbale

Il contenzioso nasce dalla mossa di un proprietario deciso a far annullare il deliberato di un’assemblea disertata. Il cittadino lamentava una serie di presunti vizi formali e una illegittimità sostanziale. Il primo nodo sciolto dai magistrati romani riguarda il consenso alla riunione in videoconferenza. L’ordinamento condominiale (articolo 66, sesto comma, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) stabilisce che lo svolgimento delle sedute telematiche o miste necessita del previo consenso della maggioranza dei condòmini.

Nel caso esaminato, l’attore sosteneva la totale assenza di tale via libera, poiché il segretario non aveva annotato il dato all’interno del verbale. I giudici respingono questa tesi con estremo rigore. Il consenso alla modalità mista non deve risultare in modo obbligatorio dal corpo del documento ufficiale redatto a fine seduta. Il condominio, in sede di difesa giudiziaria, può tranquillamente dimostrare di aver rispettato la legge producendo in tribunale i moduli di adesione cartacei o digitali, purché regolarmente sottoscritti dai singoli residenti in una data prossima all’assemblea. Qualsiasi contestazione sul numero reale di questi consensi deve essere sollevata in aula in modo specifico e tempestivo dall’avvocato che impugna l’atto, altrimenti la critica scade e diventa inammissibile per tardività.

Piena partecipazione e credenziali nell’avviso

La decisione ribadisce l’assenza totale di divieti per le assemblee condominiali in forma mista. La tesi del ricorrente, convinto che lo schermo impedisse una partecipazione effettiva o un controllo costante dei residenti a distanza, viene considerata pretestuosa. Le piattaforme attuali garantiscono il monitoraggio continuo in tempo reale degli utenti, assicurando il controllo scrupoloso dei millesimi necessari per il quorum costitutivo e per quello deliberativo.

Sul fronte organizzativo, l’amministratore assolve al proprio dovere informativo inserendo in modo chiaro le credenziali di accesso nell’avviso di convocazione ufficiale. Inviare il link alla stanza virtuale (nel caso specifico creata su Google Meet) e la relativa password permette a ogni cittadino avente diritto di scegliere in modo consapevole se recarsi nello studio dell’amministratore oppure collegarsi dal salotto di casa.

Il calcolo delle ventiquattro ore e la lista dei presenti

Il Tribunale fa piazza pulita anche delle contestazioni minori sui tempi di convocazione. Il condomino lamentava il mancato rispetto di un intervallo temporale minimo di 24 ore esatte tra la prima e la seconda convocazione dell’assemblea. Il testo della legge (articolo 66, quarto comma, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) blocca sul nascere questo equivoco interpretativo. La norma non impone un computo basato sulle singole ore, ma fissa una regola molto più semplice: la seconda riunione non può avvenire nel medesimo “giorno solare” della prima. Se la prima chiamata a vuoto va in scena il lunedì alle ore 20:00, la seconda seduta valida si può tenere tranquillamente il martedì alle ore 18:00.

Un altro chiarimento fondamentale riguarda il foglio presenze. La mancata allegazione materiale dell’elenco separato degli intervenuti risulta un difetto del tutto irrilevante ai fini della validità legale. Affinché il principio di trasparenza e la tracciabilità delle maggioranze siano salvi, è sufficiente che il presidente o il segretario riportino in modo analitico i nomi dei presenti, sia fisici sia connessi dal pc, insieme ai rispettivi millesimi di proprietà, direttamente nel testo discorsivo del verbale.

La ratifica sovrana delle spese straordinarie

La sentenza affronta poi la vera questione economica al centro della lite. L’assemblea mista aveva ratificato una spesa extra pagata dall’amministratore per creare una nuova linea di tubazioni del pozzo idrico a servizio di alcuni villini, resasi necessaria per la rottura delle vecchie condotte ormai obsolete. L’attore contestava l’esborso economico sostenendo che l’opera non avesse i caratteri della somma urgenza richiesti dalla legge per giustificare l’iniziativa autonoma del professionista.

Il Tribunale ricorda che l’assemblea gode di un potere sovrano e assoluto. La maggioranza ha sempre la facoltà di ratificare, ovvero di approvare a posteriori, le spese decise in solitaria dall’amministratore. Questa mossa fa cadere ogni contestazione, poiché la ratifica collettiva sana qualsiasi carenza di potere originaria in capo al professionista e ingloba l’esborso economico tra le voci corrette nell’interesse generale. Non conta se il guasto ai tubi fosse o meno urgente: se i proprietari si ritengono soddisfatti del lavoro, l’esborso risulta convalidato in pieno.

L’approvazione delle spese già liquidate viaggia su un binario separato rispetto alla costituzione del fondo cassa. I magistrati chiariscono che:

• l’obbligo di creare un fondo speciale per i lavori straordinari serve solo a tutelare le casse del palazzo in vista di opere future o in pieno svolgimento;

• la regola del fondo speciale non scatta per la semplice ratifica contabile di una spesa già chiusa e interamente pagata ai fornitori;

• il ripristino di una condotta idrica distrutta costituisce un intervento di manutenzione straordinaria e non un’innovazione, e necessita di una votazione a maggioranza semplice;

• i costi si addebitano in base al regolamento contrattuale anche se il verbale della riunione dimentica di approvare una tabella di riparto millesimale esplicita per quella singola spesa.

L’impugnazione crolla sotto il peso di questa rigorosa applicazione del diritto, e la delibera approvata a distanza salva in toto l’amministratore e le casse del condominio.