come funziona e quali rischi ci sono?

Riservarsi l’usufrutto vendendo casa: vantaggi, durata del diritto e come evitare che l’atto nasconda una donazione nulla tra familiari.

Spesso i proprietari di immobili si trovano nella necessità di ottenere liquidità immediata senza però voler abbandonare la propria abitazione. Dall’altra parte, ci sono investitori che cercano opportunità a medio-lungo termine per impiegare il proprio capitale. La soluzione giuridica che incontra queste due esigenze opposte è vendere la nuda proprietà. Ebbene come funziona e quali rischi ci sono? Questa operazione consente di separare la titolarità del bene dal diritto di usarlo. Tuttavia, quando tale accordo avviene tra familiari, la legge impone molta cautela. Frequentemente, infatti, la vendita con riserva di usufrutto può mascherare una donazione per evitare tasse o ledere i diritti degli eredi legittimari. Se ci sono indizi come la stretta parentela o un prezzo irrisorio, l’atto potrebbe essere nullo per difetto di forma se non stipulato alla presenza di due testimoni. Vediamo nel dettaglio come gestire questa compravendita in sicurezza, analizzando diritti, doveri e le regole sulla durata.

Vendita tra parenti: quando rischia di essere una donazione?

Quando la vendita della nuda proprietà avviene tra familiari, bisogna prestare molta attenzione alla validità dell’atto. Spesso queste operazioni dissimulano una donazione. Esistono precisi indici di simulazione che possono insospettire i giudici: la stretta parentela tra le parti, l’irrisorietà del prezzo pattuito, la mancata prova dell’effettivo pagamento e la rinuncia all’ipoteca legale.

Se si accerta che l’atto nasconde una donazione, questo può essere dichiarato nullo per difetto di forma qualora non sia stato stipulato con la presenza necessaria di due testimoni. Questo è un principio generale che sia il venditore sia il compratore devono tenere ben presente per evitare che il contratto venga invalidato in futuro.

Cosa significa vendere la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto?

Nella compravendita immobiliare è possibile separare giuridicamente la nuda proprietà dall’usufrutto. Chi vende la nuda proprietà cede la titolarità del muro, ma trattiene per sé il diritto di usare la cosa altrui e di trarne i frutti (come i canoni di locazione), con l’unico obbligo di rispettare la destinazione economica del bene (art. 978 Codice civile).

Questa operazione rappresenta un punto di incontro ragionevole:

La nuda proprietà è quindi un caso di proprietà privata “svuotata”, alla quale non si accompagna il diritto reale di godimento, che resta in capo al venditore. Solo quando cesserà il gravame (l’usufrutto), la nuda proprietà si riunirà automaticamente (ipso facto) ai diritti complementari, ricostituendo la pienezza potestativa del proprietario.

Quali diritti ha chi mantiene l’usufrutto della casa?

Per capire i rapporti tra le parti, bisogna analizzare la disciplina dell’usufrutto, da cui si ricava per differenza quella della nuda proprietà. L’usufrutto è un diritto reale minore che consiste nella facoltà di godere di un bene uti dominus (come se ne fosse il proprietario).

L’usufruttuario può utilizzare il bene per il proprio vantaggio e percepirne i redditi, ad esempio cedendolo in locazione. La sua funzione è permettere la separazione temporanea del godimento rispetto alla proprietà: un soggetto diverso dal proprietario trae per un certo tempo utilità dal bene altrui.

Le facoltà dell’usufruttuario sono molto vaste e si approssimano a quelle del proprietario, al quale resta solo la nuda proprietà. Fino a quando l’usufrutto non si estingue, il nudo proprietario è privato della possibilità di usare la cosa.

Un esempio classico riguarda i genitori che acquistano un’abitazione intestando al figlio la nuda proprietà e riservandosi l’usufrutto, oppure genitori già proprietari che donano la nuda proprietà al figlio mantenendo il godimento per sé.

Quanto dura l’usufrutto e quando si diventa pieni proprietari?

L’usufrutto comprime fortemente il diritto di proprietà, per questo motivo la legge stabilisce che non può essere eterno. La durata è una caratteristica essenziale: il diritto è sempre temporaneo affinché la nuda proprietà conservi un valore e un significato futuro.

Il codice civile impone limiti massimi (art. 979 Codice civile):

Anche se viene pattuito un termine fisso per una persona fisica, il diritto si estingue comunque con la morte se questa avviene prima della scadenza. La causa principale di estinzione è proprio la morte dell’usufruttuario (art. 1014 Codice civile). In quel momento, il diritto si estingue automaticamente e il nudo proprietario diviene pieno proprietario (Tribunale Milano, sent. 3936/2020).

Altre cause di estinzione sono: la prescrizione per non uso ventennale, la consolidazione (riunione di usufrutto e proprietà nella stessa persona), il totale perimento della cosa o la rinuncia dell’usufruttuario.

Cosa succede se ci sono più usufruttuari o diritti di terzi?

Esiste una deroga importante alla regola dell’estinzione immediata: l’usufrutto congiuntivo con clausola di reciproco accrescimento. In questo caso, se il diritto spetta a più persone (ad esempio marito e moglie) e una di queste muore, la sua quota non si estingue ma si accresce a favore dei superstiti. Il consolidamento della piena proprietà in capo al nudo proprietario avverrà solo con la morte dell’ultimo usufruttuario superstite (Cass. sent. 28202/2023).

L’estinzione dell’usufrutto ha effetti anche sui diritti concessi a terzi. Qualsiasi diritto concesso dall’usufruttuario, come un diritto di abitazione, non può durare oltre la sua vita e si estingue con essa (Tribunale Vercelli, sent. 87/2024).

Per quanto riguarda le ipoteche, bisogna distinguere (art. 2814 Codice civile):

• l’ipoteca costituita sull’usufrutto si estingue con esso (salvo casi particolari come rinuncia o abuso);

• l’ipoteca iscritta sulla nuda proprietà si estende alla piena proprietà nel momento in cui avviene il consolidamento.