Si può votare per telefono in assemblea di condominio?

Scopri perché il voto telefonico rende annullabile la decisione dell’assemblea e come funziona l’obbligo di delega scritta per i condomini.

Le dinamiche della vita in comune all’interno di un edificio richiedono il rispetto rigoroso di regole formali che garantiscono la validità delle decisioni prese. Molti si chiedono spesso: si può votare per telefono in assemblea di condominio? La questione non è solo di comodità pratica, ma riguarda la legittimità stessa delle delibere che influenzano la gestione delle parti comuni e la ripartizione delle spese. Negli ultimi anni, con l’avvento delle nuove tecnologie, la tentazione di partecipare a distanza attraverso una semplice chiamata è diventata frequente. Tuttavia, la normativa vigente impone criteri molto stretti per la formazione delle volontà assembleari. La partecipazione fisica o tramite una delega che rispetti precisi requisiti di forma è l’unico modo per assicurare che il proprio voto venga conteggiato correttamente nel calcolo dei millesimi e delle teste, evitando che la delibera possa essere impugnata e successivamente annullata davanti a un giudice per vizi procedurali.

Perché la presenza fisica è un requisito fondamentale?

La validità di una delibera dell’assemblea di condominio dipende dalla corretta costituzione dell’organo decisionale. Secondo le nuove norme introdotte dalla riforma del condominio, la partecipazione alla riunione deve avvenire in modo tale da permettere una discussione collettiva e una votazione trasparente. Il voto di uno dei condomini che viene raccolto attraverso una conferenza telefonica non può essere considerato valido. La legge richiede infatti che il soggetto avente diritto sia fisicamente presente nel luogo della riunione.

Questa necessità deriva dal fatto che l’assemblea è un luogo di confronto in tempo reale. Se un condomino telefona mentre gli altri sono riuniti, la sua partecipazione non soddisfa i requisiti di legge. Il principio cardine è che solo chi è presente di persona, o chi ha conferito un mandato regolare, concorre alla formazione della volontà del gruppo. Se un amministratore accetta il voto di un condomino collegato tramite cellulare, commette un errore che mette a rischio l’intera seduta. Il voto espresso vocalmente a distanza, senza il supporto di una presenza reale o di un documento, è giuridicamente inesistente ai fini del calcolo delle maggioranze.

Come funziona l’obbligo della delega scritta?

Quando un proprietario non può recarsi personalmente alla riunione, ha la possibilità di farsi rappresentare da un’altra persona. Tuttavia, la riforma del condominio ha introdotto regole molto rigide per evitare abusi. La delega deve essere scritta. Non è più possibile delegare qualcuno a voce o tramite una telefonata fatta all’ultimo momento all’amministratore o a un vicino di casa. Senza un documento cartaceo o digitale che attesti formalmente il passaggio di potere rappresentativo, il delegato non può essere ammesso alla discussione e non può votare.

In assenza del requisito della forma scritta, la delega non può essere accettata dal presidente dell’assemblea. Questo ha un impatto diretto sui numeri: se la delega è nulla, il condomino delegante non può essere conteggiato nel numero dei millesimi e nemmeno nel numero delle teste necessarie per raggiungere il quorum deliberativo. Immaginiamo il caso di un condomino che si trova in vacanza e chiama il presidente dell’assemblea dicendo di voler dare il suo voto favorevole ai lavori di ristrutturazione. Anche se tutti i presenti sentono la sua voce in vivavoce, quel voto non ha alcun valore legale. Senza un foglio firmato consegnato fisicamente, quel condomino risulta assente a tutti gli effetti di legge.

Quali sono i limiti per il numero di deleghe?

La legge non si limita a richiedere la forma scritta, ma pone anche dei freni alla concentrazione di voti nelle mani di una sola persona. Questo accade specialmente nei condomini più grandi, dove il rischio di condizionare le decisioni è maggiore. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini totali. Inoltre, il valore proporzionale che questi rappresenta non può superare un quinto del valore millesimale dell’intero edificio.

Se in un palazzo con venticinque proprietari una sola persona si presentasse con dieci deleghe scritte, la maggior parte di queste sarebbero inutilizzabili per il superamento del limite di legge. Questo serve a garantire che le decisioni siano il frutto di una partecipazione diffusa e non della volontà di un singolo che ha raccolto favori tra i vicini. Chi riceve l’incarico deve quindi assicurarsi di non eccedere questi limiti, altrimenti il suo voto per conto terzi non verrà inserito nel conteggio finale. La verifica spetta al presidente dell’assemblea che, all’apertura dei lavori, deve controllare la validità di ogni documento e il rispetto delle proporzioni millesimali.

Cosa comporta l’annullabilità della delibera?

Un errore nel conteggio dei voti o l’accettazione di una partecipazione telefonica non rende la delibera automaticamente “nulla”, ma la rende annullabile. Esiste una differenza tecnica molto importante tra questi due termini. Se un atto è nullo, non produce effetti fin dall’inizio. Se invece è annullabile, la decisione resta valida e obbligatoria per tutti i condomini a meno che qualcuno non decida di contestarla davanti a un tribunale entro tempi certi.

Se l’assemblea approva un intervento costoso contando il voto di un condomino al telefono, quella decisione può essere portata davanti a un giudice. Se il giudice accerta l’irregolarità, la delibera viene cancellata. Fino a quel momento, però, l’amministratore potrebbe comunque tentare di darvi esecuzione. È quindi fondamentale che chi si accorge dell’errore agisca rapidamente per bloccare la procedura. L’accettazione di un voto non regolare falsa il risultato finale e toglie valore alla volontà della maggioranza reale che si è presentata in assemblea rispettando le regole.

Chi può contestare il voto e in quali tempi?

La legge stabilisce criteri precisi su chi può agire in giudizio per far valere l’irregolarità del voto telefonico o della delega mancante. Non tutti i condomini possono impugnare la delibera. Il diritto di contestazione spetta a:

• chi ha votato contro la decisione presa;

• chi si è astenuto durante la votazione;

• chi era assente alla riunione.

Chi ha votato a favore non può cambiare idea successivamente e impugnare l’atto, anche se si accorge che c’è stata un’irregolarità formale. Per quanto riguarda le tempistiche, l’azione legale deve essere avviata entro un termine massimo di 30 giorni. Questo termine decorre dalla data della delibera per chi era presente ma ha votato contro o si è astenuto. Per chi invece era assente, il tempo inizia a scorrere dal momento in cui riceve la comunicazione ufficiale del verbale dell’assemblea. Una volta trascorsi i trenta giorni senza che nessuno abbia presentato ricorso, la delibera diventa definitiva e non può più essere messa in discussione, anche se basata su un voto telefonico irregolare.

Esempi pratici di errori comuni in assemblea

Per capire meglio come si applica questa regola pratica di diritto, analizziamo alcune situazioni frequenti che possono capitare durante una riunione condominiale:

• un proprietario chiama sul cellulare dell’amministratore durante la votazione per dare il suo assenso: il presidente deve ignorare questa comunicazione e segnare il condomino come assente;

• un condomino invia un messaggio su WhatsApp dicendo che delega il suo vicino: questo messaggio non sostituisce la delega scritta con firma autografa o digitale e non permette al vicino di votare per lui;

• un delegato si presenta con una delega scritta ma il condominio ha ventidue proprietari e lui rappresenta già altri cinque condomini: i voti eccedenti il quinto del valore o delle teste non possono essere contati.

In tutti questi casi, se l’assemblea procede comunque al conteggio includendo queste posizioni irregolari, la votazione è viziata. Se il voto telefonico è stato determinante per raggiungere la maggioranza, la delibera cadrà facilmente in tribunale. Se invece, togliendo il voto irregolare, la maggioranza resta comunque valida, l’errore potrebbe essere considerato non influente, ma resta comunque un rischio procedurale che un’amministrazione corretta dovrebbe evitare accuratamente. La trasparenza e il rispetto delle formalità servono proprio a evitare che i rapporti tra vicini si deteriorino a causa di cause legali lunghe e costose.