con 40 anni di durata quanto si risparmia davvero?

La garanzia Consap si allunga fino a 40 anni: stessa rata, più capitale finanziabile. Ecco i numeri concreti per chi acquista casa da giovane.

Comprare la prima casa da giovani resta una corsa a ostacoli, tra prezzi degli immobili in salita e affitti che pesano sempre di più sul portafoglio. Molti si chiedono allora quanto si risparmi davvero con un mutuo prima casa a 40 anni invece dei tradizionali 30. La risposta arriva da una novità concreta sul mercato: l’estensione della garanzia Consap fino a 40 anni di durata, che apre nuove possibilità proprio nel momento in cui i giovani rappresentano una componente sempre più centrale del mercato dei mutui. Nel corso del 2025, gli under 36 hanno generato circa il 40% delle richieste di mutuo, grazie soprattutto alle agevolazioni previste dal Fondo Consap, istituito dal Mef nel 2013 per favorire il rapporto tra cittadino e banca attraverso una garanzia pubblica sull’acquisto della prima casa.

Cosa cambia con l’allungamento della durata a 40 anni

Fino alla primavera del 2026 esisteva un vincolo preciso: i mutui assistiti dalla garanzia pubblica non potevano superare i 30 anni di durata. Un limite che, soprattutto nelle grandi città con prezzi immobiliari più elevati, riduceva sensibilmente la capacità di finanziamento, costringendo molti giovani a rinunciare a immobili più spaziosi o meglio posizionati. Con l’introduzione sul mercato di offerte con garanzia fino a 40 anni, lo scenario cambia: allungando il piano di rimborso, la rata mensile resta pressoché invariata, ma aumenta sensibilmente il capitale che la banca può concedere in prestito.

I numeri concreti per una coppia under 36

Secondo un’elaborazione di MutuiSupermarket, il motore di comparazione gestito da FairOne, una giovane coppia under 36 con un reddito netto complessivo di 2.400 euro mensili, che intenda acquistare una prima casa in una città come Milano, può ottenere benefici immediati e misurabili.

Prendendo come riferimento un mutuo del valore di 145mila euro, importo in linea con la media dei finanziamenti richiesti dagli under 36, il miglior mutuo Consap a tasso fisso oggi disponibile (Tan 3,09%, Taeg 3,21%, valori più alti rispetto ai mesi primaverili) comporta, su una durata di 30 anni, una rata mensile pari a circa 618 euro. Con le nuove offerte che prevedono una durata fino a 40 anni, e un Taeg al 3,17%, la rata resta quasi identica, circa 614 euro al mese, ma l’importo finanziabile sale a 170mila euro.

Con una rata mensile leggermente inferiore, circa 4 euro in meno rispetto alla soluzione trentennale, la coppia ottiene circa 25mila euro in più di finanziamento, semplicemente allungando la durata del piano di rimborso da 30 a 40 anni.

Il limite di questa offerta è che, al momento, viene proposta sul mercato da un unico istituto di credito. Resta da vedere se altre banche seguiranno l’esempio, ampliando la disponibilità di questa soluzione.

Perché la differenza è ancora più evidente a parità di importo

L’effetto dell’allungamento della durata appare ancora più chiaro se si confrontano le diverse scadenze a parità di capitale richiesto. Lo stesso mutuo da 170mila euro, se rimborsato in 30 anni, richiederebbe infatti una rata vicina ai 700 euromensili, circa 100 euro in più rispetto alla soluzione quarantennale. Una differenza che, per molte famiglie giovani, può determinare la possibilità stessa di ottenere il mutuo, non solo la sua convenienza.

Più finanziamento significa anche più metri quadrati

L’aumento della capacità di spesa si traduce concretamente in metri quadrati aggiuntivi. Considerando un valore medio degli immobili che, in molti centri urbani, si aggira intorno ai 2.000 euro al metro quadro, i 25mila euro aggiuntivi ottenibili con il mutuo a 40 anni consentono di acquistare circa 12,5 metri quadrati in più, equivalenti nella maggior parte dei casi a una piccola stanza aggiuntiva. Una differenza significativa soprattutto per le giovani coppie che progettano di allargare la famiglia, e che altrimenti sarebbero costrette a orientarsi verso abitazioni di dimensioni ridotte.

Chi può accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa

Per accedere al Fondo è necessario non essere proprietari di altri immobili a uso abitativo, in Italia o all’estero, al momento della richiesta del mutuo. Fanno eccezione gli immobili ricevuti in successione e concessi in comodato gratuito a genitori o fratelli. Il mutuo richiesto, inoltre, non può superare i 250mila euro.

Possono beneficiare del Fondo diverse categorie: i giovani under 36, le giovani coppie coniugate o conviventi, le famiglie monogenitoriali con figli minori, le famiglie con tre, quattro, o cinque o più figli a carico di età inferiore ai 21 anni, con Isee rispettivamente non superiore a 40mila, 45mila e 50mila euro, e infine gli assegnatari di alloggi popolari e i nuclei familiari numerosi che rispettano i limiti Isee stabiliti.

Dal 3 agosto 2026, possono inoltre accedere al Fondo anche le persone con disabilità permanente riconosciuta ai sensi della legge 104, e i nuclei familiari che convivono da almeno due anni con un familiare nella stessa condizione. Le garanzie previste sono due: quella ordinaria, che copre il 50% della quota capitale del mutuo, e una garanzia rafforzata, che può arrivare, e in rari casi anche superare, l’80% (la possibilità di ottenere questa garanzia rafforzata è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027).

Le criticità che restano sul mercato

Nonostante le nuove opportunità, alcune difficoltà persistono. Per i mutui ad alto Loan to Value, cioè il rapporto percentuale tra l’importo del prestito richiesto e il valore commerciale dell’immobile, quando questo rapporto supera l’80% del valore del bene, l’accesso alla garanzia Consap continua a dipendere dalle politiche delle singole banche. Attualmente, solo pochi istituti estendono la garanzia anche ai giovani con un Isee superiore ai 40mila euro, una soglia che viene facilmente superata da chi vive ancora con i genitori.

Meglio tasso fisso o variabile?

Al di là del Fondo e della garanzia statale, chi oggi sottoscrive un mutuo si trova davanti a rate variabili inferiori di circa il 4,4% rispetto alle corrispondenti rate a tasso fisso. Per un mutuo di 150mila euro a 30 anni, destinato all’acquisto di un immobile in classe energetica G, le migliori offerte a tasso variabile analizzate a fine luglio si attestano intorno ai 595 euro mensili, contro i circa 635 euro delle migliori soluzioni a tasso fisso.

Dalle pagine del Sole24Ore, Guido Bertolino, responsabile business development di MutuiSupermarket.it, chiarisce però come questo divario sia destinato a ridursi rapidamente: “Tenuto conto degli aumenti attesi al costo del denaro, necessari a contrastare le pressioni inflattive, questo divario verrebbe del tutto colmato entro la fine dell’anno, mentre su un orizzonte di cinque anni, il tasso variabile comporterebbe una spesa complessiva superiore di circa 1.000 euro rispetto a quella prevista per il tasso fisso”. Guardando ai prossimi cinque anni, secondo l’esperto, le migliori offerte a tasso fisso risulteranno lievemente più economiche in termini di spesa totale per rate rimborsate, oltre a offrire il vantaggio della certezza della rata nel tempo.

Quanto pesa la rata sullo stipendio

Per la maggior parte dei giovani, il vero ostacolo resta comunque la sostenibilità della rata rispetto al proprio reddito. A giugno, quasi il 73% dei nuovi mutuatari under 36 ha richiesto un finanziamento ad alto Ltv, segno che molti acquirenti dispongono di risparmi limitati e necessitano di un finanziamento che copra quasi integralmente il prezzo dell’immobile.

“Le banche valutano con attenzione il rapporto tra rata e reddito”, spiega Bertolino. “Nei mutui a tasso fisso generalmente viene accettata una rata fino al 35% del reddito netto familiare, mentre per quelli a tasso variabile la soglia si riduce normalmente al 30%, per tenere conto dell’eventuale aumento dei tassi nel tempo”.

Per una coppia con un reddito netto mensile di 2.800 euro, con un mutuo variabile la rata massima sostenibile è pari a circa 840 euro, che consente di ottenere un finanziamento di circa 215mila euro in 30 anni. Optando invece per il tasso fisso, la rata può arrivare a 980 euro, permettendo di ottenere circa 235mila euro.

Perché non basta guardare solo al tasso di interesse

“Generalmente, i tassi dei mutui Consap sono più bassi rispetto a quelli dei mutui ordinari”, aggiunge Bertolino. “Per i finanziamenti ordinari fino all’80% di Ltv, i tassi sono ormai quasi sempre allineati tra under 35 e over 35. Le banche che mantengono un pricing differenziato in base all’età sono sempre meno: nell’ultimo anno, infatti, hanno ridotto il pricing degli over 35, allineandolo a quello degli under”.

Il confronto tra le offerte, però, non dovrebbe limitarsi al solo tasso di interesse. Molti istituti stanno introducendo condizioni commerciali differenziate per attrarre nuovi clienti, soprattutto tra i giovani. Alcune banche consentono di bloccare il tasso fisso a condizione che la stipula avvenga entro l’autunno, proteggendo il cliente da eventuali rialzi futuri. Altre rilasciano una delibera preliminare anche prima dell’individuazione dell’immobile, permettendo agli acquirenti di conoscere in anticipo l’importo massimo ottenibile e di presentarsi alle trattative con maggiore forza contrattuale.

Sta inoltre crescendo l’offerta dei mutui green. Oltre alle agevolazioni già previste per gli immobili in classe energetica A o B, alcune banche estendono condizioni favorevoli anche agli acquisti accompagnati da interventi di riqualificazione energetica. Altri istituti prevedono invece una riduzione del tasso qualora, durante la vita del mutuo, venga certificato un miglioramento della classe energetica dell’abitazione.