Cos’è il contratto preliminare di vendita e come funziona?

Cos’è il compromesso, quali obblighi comporta, la forma necessaria e le tutele per chi compra casa, inclusa la trascrizione e l’esecuzione.

Quando si decide di acquistare un immobile o di concludere un affare di grande valore, raramente si arriva subito alla firma finale dal notaio. Esiste quasi sempre una tappa intermedia fondamentale, che nel linguaggio comune viene spesso chiamata “compromesso”. In termini giuridici, però, stiamo parlando di una figura ben precisa che crea vincoli molto forti tra le parti. Molte persone si chiedono: cos’è il contratto preliminare di vendita e come funziona? Non si tratta di una semplice promessa o di una stretta di mano, ma di un vero e proprio contratto con cui ci si obbliga a firmarne uno successivo, quello definitivo. Comprendere questo meccanismo è indispensabile per muoversi con sicurezza nel mercato immobiliare, evitando di perdere denaro o di trovarsi vincolati in situazioni spiacevoli. In questo articolo spiegheremo con chiarezza e semplicità le regole previste dalla legge, analizzando i doveri di chi vende e di chi compra, la forma che l’accordo deve avere per essere valido e gli strumenti di difesa nel caso in cui una delle due parti cambi idea all’ultimo minuto.

Cosa significa firmare un contratto preliminare?

Il contratto preliminare, definito dai giuristi pactum de contrahendo, è l’accordo con cui una o entrambe le parti si impegnano a concludere in futuro un altro contratto, detto contratto definitivo.

Possiamo distinguere due situazioni:

• si parla di preliminare bilaterale se entrambe le parti assumono l’obbligo di firmare il definitivo;

• si parla di preliminare unilaterale se solo una parte si obbliga, mentre l’altra resta libera di scegliere se concludere o meno l’affare.

È importante non confondere il preliminare unilaterale con il patto di opzione (art. 1331 c.c.). La Corte di Cassazione (sent. n. 28762 del 30/11/2017) ha chiarito la differenza: mentre il preliminare unilaterale è un contratto autonomo e perfetto che richiede una nuova manifestazione di volontà per il definitivo, l’opzione è solo un pezzo di un ingranaggio più complesso. Nell’opzione, infatti, c’è una proposta irrevocabile che attende solo l’accettazione dell’altra parte per chiudere il contratto finale (che, per gli immobili, deve essere scritta).

A cosa serve davvero questo accordo preparatorio?

Questo contratto rientra nella categoria dei negozi preparatori e produce effetti obbligatori: non trasferisce subito la proprietà della casa, ma fa nascere l’obbligo di andare dal notaio per farlo.

Le funzioni principali sono due:

• una funzione dilatoria: le parti prendono tempo per definire dettagli non ancora concordati;

• una funzione di controllo: serve a verificare che tutto sia in ordine (ad esempio che non ci siano ipoteche impreviste) prima del passo definitivo.

L’obiettivo è creare un impegno provvisorio. Anche se preliminare e definitivo sono distinti, fanno parte di un’unica operazione economica. Quando si firma il definitivo, questo assorbe il preliminare e diventa l’unica fonte dei diritti e doveri delle parti.

Attenzione a non confonderlo con la minuta (o puntuazione), che è solo un documento dove si annotano i punti su cui si è raggiunto un accordo di massima, senza ancora obbligarsi. Inoltre, va distinto dal “preliminare improprio” (il classico compromesso fatto per scrittura privata): questo è già un contratto definitivo che trasferisce la proprietà, ma che le parti si impegnano a riprodurre davanti al notaio solo per poterlo trascrivere nei registri immobiliari.

Posso entrare in casa prima del rogito notarile?

A volte le parti si accordano per anticipare i tempi. Nel contratto preliminare ad esecuzione anticipata, chi vende consegna subito le chiavi e chi compra versa subito una parte o tutto il prezzo.

Tuttavia, bisogna fare molta attenzione alla natura giuridica di questa situazione. Le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 7930 del 27/03/2008; conf. Cass. n. 5211 del 16/3/2016) hanno stabilito che la consegna anticipata delle chiavi non trasferisce il possesso utile per l’usucapione, ma solo la detenzione qualificata.

In pratica, l’acquirente detiene l’immobile come se fosse un comodatario. Per poter vantare il possesso utile a diventare proprietario per usucapione, dovrebbe dimostrare un atto di opposizione contro il proprietario (interversio possessionis), comportandosi come se fosse lui l’unico padrone (art. 1141 c.c.).

Il compromesso deve essere per forza scritto?

La legge è molto severa su questo punto. Il codice civile stabilisce che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.).

Poiché per vendere un immobile serve la forma scritta, anche il preliminare di vendita immobiliare deve essere scritto, pena la nullità assoluta.

Questo principio di simmetria vale anche al contrario. La Cassazione (sent. n. 13290 del 26/6/2015) ha chiarito che anche la risoluzione consensuale del preliminare (cioè l’accordo per annullarlo) deve essere fatta per iscritto. Non basta un accordo a voce o un comportamento tacito per sciogliere un vincolo che riguarda diritti immobiliari.

Quali regole valgono per gli immobili da costruire?

Il legislatore ha introdotto una tutela rafforzata per chi acquista “su carta”, ovvero immobili non ancora edificati o non finiti (art. 6 D.Lgs. n. 122 del 20/6/2005).

In questi casi, il contratto preliminare deve avere un contenuto molto dettagliato. Deve includere obbligatoriamente:

• la descrizione precisa dell’immobile;

• le caratteristiche dell’edificio che verrà costruito;

• i termini massimi per la fine dei lavori;

• il prezzo e le modalità di pagamento;

• gli estremi del permesso di costruire;

• gli estremi della garanzia fideiussoria (fondamentale per recuperare i soldi se il costruttore fallisce).

Cosa succede se il venditore non vuole più firmare?

Se una delle parti si rifiuta di andare dal notaio per il definitivo, l’altra parte ha a disposizione due strade.

La prima via è chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno (artt. 1218 e 1453 c.c.), sciogliendo così ogni legame.

La seconda via, molto efficace, è l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.). Se possibile, la parte delusa può chiedere al giudice una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso. In pratica, è la sentenza del giudice a trasferire la proprietà, sostituendosi alla firma mancante del venditore.

Per ottenere questa sentenza, chi agisce in giudizio deve eseguire la propria prestazione (ad esempio pagare il prezzo) o offrirsi di farlo nei modi di legge. La Cassazione (sent. n. 24339 del 16/10/2017) ha specificato che l’offerta del pagamento è implicita nella domanda giudiziale.

Attenzione però: se l’immobile è in comproprietà e il preliminare è stato firmato da uno solo dei comproprietari, non si può chiedere il trasferimento solo della sua quota, perché il giudice non può creare un contratto diverso da quello voluto dalle parti (Cass. n. 21938 del 10/9/2018).

È rischioso comprare una casa ricevuta in donazione?

Acquistare un bene che proviene da una donazione può comportare dei rischi, perché gli eredi del donante potrebbero in futuro avanzare pretese.

La Cassazione (sent. n. 32694 del 12/12/2019) ha stabilito un principio importante a tutela dell’acquirente. Se il venditore non ha detto che il bene arrivava da una donazione, il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo.

Questo rifiuto è legittimo (ex art. 1460 c.c.) anche se non c’è un pericolo immediato di rivendica da parte di terzi. Basta il rischio teorico che l’acquisto sia instabile o difficile da rivendere in futuro per giustificare lo stop all’affare.

Come proteggere l’acquisto da altri compratori?

Per evitare che il venditore prometta la casa a più persone o che subisca pignoramenti prima del rogito, la legge consente la trascrizione del preliminare.

Per poterlo trascrivere, il contratto deve essere fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio.

La trascrizione ha un “effetto prenotativo”: se poi si firma il definitivo (o si ottiene la sentenza del giudice), gli effetti retroagiscono alla data di trascrizione del preliminare. In questo modo, eventuali ipoteche o vendite fatte ad altri nel frattempo non pregiudicano l’acquirente.

Bisogna però ricordare che questo effetto è temporaneo (art. 2645-bis c.c.): cessa se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data convenuta per la stipula, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Inoltre, in caso di mancata esecuzione, i crediti dell’acquirente (come la restituzione della caparra) hanno un privilegio speciale sull’immobile, purché la trascrizione sia ancora efficace (art. 2775-bis c.c.).