Delega all’assemblea condominiale permanente — idealista/news

La vita in contesti condivisi richiede una certa disponibilità per le riunioni che, ciclicamente, devono essere organizzate per la gestione dello stabile. Eppure, non sempre gli impegni quotidiani permettono di parteciparvi: per questa ragione, la normativa vigente permette di farsi sostituire da una persona di fiducia per garantire la propria rappresentanza. Ma è possibile conferire una delega all’assemblea condominiale permanente? Per quanto non vi siano particolari vincoli di legge, il ricorso a questo istituto richiede il rispetto di alcuni requisiti, al fine di evitare vizi che potrebbero danneggiare le decisioni assembleari.

Cos’è la delega permanente all’assemblea condominiale

In linea generale, la delega è un atto scritto con cui un condomino affida a un’altra persona, di sua fiducia, il compito di rappresentarlo in una o più assemblee condominiali. In questo senso, si parla di delega permanente quando conferisce a terzi il compito di rappresentanza in pressoché tutte le assemblee future dello stabile.

Indipendentemente dalla sua durata, la delega non deve essere considerata come un’assenza di controllo: il delegante può infatti stabilire preventivamente come debba essere espresso il diritto di voto e, in ogni caso, può revocare in qualsiasi momento la rappresentanza conferita a terzi.

Ma per quali ragioni spesso si opta per una delega permanente? Questo istituto, che risponde sempre ai criteri stabiliti dall’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, può tornare utile per coloro che vivono in una località diversa rispetto al condominio, ad esempio perché all’estero per lavoro, oppure perché impossibilitati per altre ragioni. Si pensi, ad esempio, a un condomino con limitate capacità motorie o gravi problemi di salute.

Come si differenzia la delega permanente da quelle ordinarie

Per comprendere al meglio il valore di un incarico così duraturo, è però necessario confrontarlo con le altre forme di rappresentanza, di solito in uso nel condominio. Il riferimento è sempre all’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che impone la delega all’assemblea condominiale in forma scritta. Dopodiché, si può distinguere tra:

• la delega ordinaria o singola, che vale esclusivamente per la data corrispondente all’avviso di convocazione e si esaurisce al termine della stessa riunione;
• la delega con istruzioni di voto o comando rigido, in cui il delegante specifica espressamente come il sostituto dovrà comportarsi durante la votazione;
• la delega generica, che conferisce piena fiducia al delegato, permettendogli di esprimere in autonomia il voto.

La formula permanente è continua nel tempo e può contenere sia specifiche indicazioni di voto che lasciare autonomia al delegato. Per via della sua natura, non è quindi sufficiente un classico modulo di delega all’assemblea condominiale, che indichi le generalità del delegante e del delegato e la data e l’oggetto della riunione, bensì un modello di delega permanente specifico.

Come deve essere stilata la delega condominiale permanente

Per garantire che la nomina di un rappresentante fisso sia ineccepibile e non contestabile, è necessario un documento che rispetti alcuni requisiti. In particolare, sarà necessario garantire:

• la forma scritta, in virtù degli obblighi previsti dall’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
• i dati identificativi completi sia del condomino delegante che del rappresentante, specificando l’interno e i millesimi di proprietà;
• la formula della permanenza esplicita, specificando che l’incarico ha efficacia continuativa per tutte le future assemblee;
• la data e la firma autografa del proprietario.

Per comodità, si può fare riferimento anche a un fac-simile di delega in condominio permanente: 

“Il sottoscritto [NOME E COGNOME], nato a [LUOGO] il [DATA] e proprietario dell’unità immobiliare [NUMERO INTERNO], presso il condominio [NOME DELLO STABILE] sito in via [INDIRIZZO], delega:

• il signor [NOME E COGNOME] a rappresentarlo, con diritto di discussione e voto, in tutte le assemblee ordinarie e straordinarie;
• il presente incarico conserva la propria efficacia per tutte le convocazioni future e fino a formale revoca scritta da parte del sottoscritto, inviata al delegato e, per conoscenza, all’amministratore. 

Data e firma”.

La delega condominiale permanente è legale?

Data la sua peculiare natura, in molti si chiedono se questa forma di rappresentanza permanente sia legale. Dal punto di vista giuridico, la sua adozione è del tutto ammessa: ad esempio, con la sentenza 1769/2026, il Tribunale di Potenza ha confermato la validità delle deleghe permanenti, purché in assenza di divieti regolamentari, riportate per iscritto e con poteri adeguati.

Sebbene la Cassazione sulla delega permanente in assemblea condominiale non si sia espressa direttamente, è bene ricordare che con varie sentenze – come la 22958/2022 – la Suprema Corte ha ribadito la possibilità per ogni condomino di conferire l’incarico a un rappresentante, fissando chiaramente i limiti del mandato. I rapporti tra delegante e delegato sono regolati dalle norme sul mandato – come gli articoli 1703 e successivi del Codice Civile – e solo il delegante stesso può far valere eventuali vizi della delega.

Il regolamento può vietare una delega permanente?

Allo stesso modo, un dubbio diffuso riguarda la possibilità di vietare deleghe permanenti a livello di regolamento condominiale. Molto dipende dalla sua tipologia:

• il regolamento contrattuale, quello solitamente predisposto dal costruttore e accettato dai condomini contestualmente all’atto d’acquisto – può vietare le deleghe permanenti o porre limiti molto severi;
• il regolamento assembleare, votato a maggioranza, non può limitare il diritto di farsi rappresentare né abbassare i limiti di legge sul numero di deleghe. 

È importante sapere che la violazione di un divieto valido, quindi presente nel regolamento contrattuale, può portare a considerare nulla la presenza del rappresentante in assemblea, come se il condomino del relativo appartamento fosse assente.

Si può delegare l’amministratore di condominio?

Un’altra domanda comune riguarda la possibilità di rivolgersi all’amministratore in qualità di rappresentante. Ma è davvero possibile rilasciare una delega per l’assemblea condominiale all’amministratore?

L’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile vieta espressamente questa possibilità, allo scopo di eliminare alla radice qualsiasi conflitto d’interesse. Un divieto valido indipendentemente dalla durata della stessa delega, si tratti di una sola assemblea o di un incarico continuativo nel tempo.

È bene sottolineare che il divieto riguarda l’amministratore, ma la giurisprudenza tende a estenderlo anche a tutti i collaboratori, ai soci e ai dipendenti dello studio professionale, sempre per questioni di trasparenza nella gestione dello stabile.

Quando si può contestare una delega condominiale

In alcuni casi la delega, sia essa temporanea o permanente, può essere contestata dall’assemblea. In generale, ciò avviene in presenza di vizi di forma o di violazione alle norme formali, come appunto il già citato articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Fra le casistiche più frequenti, si elencano:

• l’assenza di un conferimento in forma scritta o, ancora, l’uso di un documento non originale o falsificato;
• il superamento del tetto massimo di voti concentrati in un solo rappresentante, quando applicabile. Nei condomini con oltre 20 proprietari, infatti, vi è il limite di un quinto dei proprietari e dei millesimi.

Attenzione, però, a un falso mito: il mancato rispetto delle istruzioni scritte – ad esempio, se il delegato vota “no”, nonostante la volontà favorevole del proprietario – non è un motivo valido per contestare la delega in assemblea. Sarà esclusivamente il proprietario, in separata sede, a poter intraprendere un’azione legale contro il proprio rappresentante per il tradimento del patto fiduciario, chiedendo un risarcimento danni.

Quando la delega irregolare rende nulla la delibera?

Infine, è utile sapere cosa possa accadere se, in sede di assemblea, ci si accorge di irregolarità alla delega permanente. In questo caso, la delibera diventa nulla?

In linea generale, e anche come confermato dalla Cassazione con la sentenza 4806/2005, la delibera non è automaticamente nulla, ma può essere resa annullabile. Questo significa che, in base all’articolo 1137 del Codice Civile, i condomini contrari o dissenzienti possono procedere all’impugnazione entro 30 giorni:

• dalla data dell’assemblea, se presenti;
• dalla consegna del verbale, se assenti.

In sede di giudizio, solitamente si provvede a cancellare i millesimi e il voto dovuto alla delega irregolare. Se la maggioranza rimane intatta, la delibera si considera approvata, in caso contrario la decisione viene annullata.