Licenziare il portiere di condominio, quale procedura serve — idealista/news

La gestione degli stabili condivisi richiede sempre un ottimo equilibrio tra l’ottimizzazione delle spese e il mantenimento di servizi essenziali per la collettività. Per questa ragione, quando si presenta la necessità di licenziare il portiere di condominio, sono previste delle procedure vincolanti. Ad esempio, il cambio di collaboratore o la sospensione del servizio di portineria deve essere deciso dall’assemblea, nel rispetto sia delle maggioranze di legge previste che delle condizioni previste dal CCNL applicato.

Quando si può licenziare il portiere di un condominio?

In linea generale, l’interruzione del vincolo contrattuale con l’incaricato della custodia dello stabile richiede delle motivazioni lecite da parte del condominio, in qualità di datore di lavoro. Sono diverse le norme – ad esempio gli articoli 2118 e 2119 del Codice Civile, la Legge 604/1966 e il CCNL dei dipendenti dei proprietari di fabbricati – che permettono di licenziare il portinaio al verificarsi di alcune specifiche condizioni:

• un giustificato motivo oggettivo, ai sensi della Legge 604/1966, come in caso di riorganizzazioni strutturali dello stabile o la soppressione della mansione;
• un giustificato motivo soggettivo, sempre in base alla Legge 604/1966, ad esempio per inadempienze contrattuali dovute alla negligenza del lavoratore;
• una giusta causa, secondo l’articolo 2119 del Codice Civile, per comportamenti gravissimi che danneggiano il vincolo fiduciario con lo stabile;
• il raggiungimento dei requisiti pensionistici, in base alla legislazione previdenziale applicabile.

Il licenziamento per giustificato motivo

La prima casistica è quella del giustificato motivo che, come previsto dall’articolo 3 della Legge 604/1966, ha natura diversa a seconda si tratti di ragioni strutturali o, ancora, dell’errata condotta del dipendente. Entrando maggiormente nel dettaglio:

• il giustificato motivo oggettivo è del tutto estraneo alla condotta del lavoratore, perché si basa su ragioni tecniche, organizzative o di gestione dell’ente condominiale. Ad esempio, il condominio può decidere di installare videocitofoni che rendono la guardiola del portiere non più necessaria, optando per l’interruzione del servizio;
• il giustificato motivo soggettivo si basa invece sulla condotta del dipendente, come nel caso di inadempimenti, assenze ingiustificate, condotte improprie, ritardi cronici e via dicendo.

Di norma, il licenziamento con giustificato motivo richiede la preventiva approvazione in assemblea e la pronta comunicazione, con una lettera di licenziamento al portiere, comprensiva del preavviso necessario, a seconda del contratto applicabile. 

Quando la negligenza del lavoratore è però molto grave, si può applicare anche la giusta causa ai sensi dell’articolo 2119 del Codice Civile, che non comporta un periodo di preavviso, bensì l’interruzione immediata del rapporto. 

Quando si può licenziare il portiere per limiti d’età

Una situazione diversa è invece rappresentata dal dipendente che si trova sulla soglia della pensione. È bene sapere che il licenziamento del portiere per raggiunti limiti d’età non si attiva in modo automatico, ma prevede comunque degli specifici passaggi:

• il pensionamento alla soglia previdenziale, pari oggi a 67 anni d’età e ai requisiti contributivi minimi maturati con l’INPS, rappresenta la condizione di base affinché l’assemblea possa deliberare la contestuale cessazione della mansione;
• il condominio può comunque optare per la prosecuzione del rapporto, se il dipendente non possiede ancora i minimi contributivi o, ancora, in accordo con lo stesso portiere.

In ogni caso, per il condominio non è possibile adottare pratiche discriminatorie: la decisione deve basarsi su esigenze organizzative, non solo sull’età, e in ogni caso vanno sempre rispettati i tempi di preavviso imposti dal CCNL.

Si può licenziare un portiere con alloggio?

Particolare attenzione deve essere accordata al licenziamento di un portiere che gode del servizio di alloggio interno allo stabile. Di norma, l’unità abitativa viene concessa in uso gratuito come prestazione accessoria alla retribuzione principale, attribuendo spazi in origine parte comune dell’edificio.

Per garantire la corretta riallocazione del dipendente, il preavviso di licenziamento del portiere con alloggio segue tempistiche diluite nel tempo, dai 3 ai 12 mesi a seconda delle motivazioni del recesso, in base al CCNL applicabile. Terminato questo periodo:

• la perdita del diritto abitativo coincide con il giorno di cessazione del servizio. L’immobile rientra nella disponibilità del condominio o del legittimo proprietario, se il titolare è un singolo condomino che l’ha offerto in comodato d’uso;
• eventuali rifiuti a sgomberare l’unità abitativa possono far scattare la procedura di rilascio per occupazione senza titolo.

Quale maggioranza serve per licenziare il portiere

L’interruzione del rapporto con il portinaio richiede, nella maggioranza dei casi, l’approvazione in sede assembleare. Ma quale maggioranza per il licenziamento del portiere in condominio applicare?

Se il recesso riguarda unicamente la posizione del portiere, rientra nelle questioni di gestione ordinaria dei rapporti di lavoro. Di conseguenza, ai sensi dell’articolo 1136 del Codice Civile, è necessaria:

• in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile;
• in seconda convocazione, sempre la maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di un terzo del valore millesimale dell’edificio. 

È fondamentale la corretta verbalizzazione del voto, perché costituisce la delega formale necessaria all’amministratore per la redazione e la consegna dell’atto di recesso.

L’amministratore può licenziare il portiere?

Un dubbio frequente è relativo alla possibilità dell’amministratore di licenziare in autonomia il portiere, senza un preventivo vaglio assembleare. Di norma, qualsiasi decisione che modifichi il bilancio o la struttura dei servizi – come per il pensionamento o l’eliminazione del servizio di portierato – esula dai poteri del professionista, richiedendo sempre l’avallo dell’assemblea.

Tuttavia, l’iniziativa autonoma può essere possibile in caso di urgenze inderogabili, come per giusta causa: ad esempio, se l’amministratore scopre un furto del portiere, può procedere alla risoluzione del contratto per tutelare l’ente condominiale, chiedendone poi successiva ratifica ai condomini.

Qual è la maggioranza necessaria per eliminare il servizio di portierato

In alcuni casi, la chiusura del rapporto con il portinaio si rende necessaria perché il condominio ha deciso di non avvalersi più delle funzioni di custodia. Ma come si procede per l’approvazione del licenziamento del portiere per la modifica del servizio di portierato?

Se il servizio è previsto da un regolamento contrattuale, occorre innanzitutto verificare la natura della clausola. Se quest’ultima disciplina soltanto l’organizzazione dei servizi comuni, la sua modifica può essere deliberata con la maggioranze qualificate previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. Se, invece, ha natura negoziale e incide sui diritti individuali dei condomini, è necessario il consenso unanime.

Per le decisioni di normale gestione dello stabile, quindi in assenza di vincoli da regolamento contrattuale, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza dei 500 millesimi del valore dello stabile.

Quando il portiere può contestare il licenziamento

Infine, non bisogna dimenticare che il portiere ha facoltà di contestare il licenziamento ricevuto, in base alla Legge 300/1970 e ad altre applicabili, se illegittimo. In generale, il dipendente può procedere quando non vi è una giusta causa o in assenza di motivazioni formali accettabili.

L’impugnazione stragiudiziale va effettuata entro 60 giorni dalla ricezione della lettera di licenziamento, notificando per iscritto la volontà di opporsi. Il ricorso giudiziale va poi depositato entro 180 giorni, generalmente non oltre i termini previsti per la causa di lavoro.

Di norma, non viene stabilito il reintegro, perché gli enti condominiali non sono considerati alla stregua di imprese commerciali. Tuttavia, i condomini possono essere chiamati a corrispondere un risarcimento economico, variabile a seconda della gravità del danno subito dal dipendente.