Danni da infiltrazioni in condominio: è obbligatoria la mediazione?

Le cause per ottenere il risarcimento dei danni da infiltrazioni di acqua e umidità non rientrano nella mediazione obbligatoria perché si tratta di responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c.

Quando compaiono macchie di umidità sul soffitto e infiltrazioni d’acqua in casa o in un locale, la prima reazione è spesso la preoccupazione per i tempi della giustizia. Molti sono convinti che, trattandosi di una lite che coinvolge il condominio, sia obbligatorio passare per la mediazione prima di andare in tribunale, altrimenti non si potrebbe ottenere il risarcimento. Ma è proprio vero che per i danni da infiltrazioni in condominio è obbligatoria la mediazione?

No. La giurisprudenza più recente ha chiarito che per le infiltrazioni la mediazione non è un obbligo di legge, dunque non è necessaria. Lo hanno ribadito con chiarezza e più volte i tribunali, da ultimo il Tribunale di Napoli Nord (ordinanza n. 2186/2024) e il Tribunale di Roma con la sentenza n. 17108/2025. Ecco perché e come muoversi correttamente.

Perché la mediazione obbligatoria non si applica alle infiltrazioni

La mediazione obbligatoria è prevista dall’art. 5 del D.Lgs. 28/2010 solo per alcune materie specifiche, tra cui vi sono proprio le controversie in materia di condominio.

Tuttavia, non tutte le cause che coinvolgono un condominio rientrano automaticamente in questa categoria.

La distinzione decisiva è legale: nella situazione che stiamo esaminando, si tratta di responsabilità extracontrattuale.

Le cause per danni da infiltrazioni non si fondano sulle regole di gestione del condominio (assemblee, delibere, regolamento, riparto spese, ecc.), ma sulla responsabilità per cose in custodia prevista dall’articolo 2051 del Codice civile, dove il condominio assume la qualità di “custode” delle parti comuni dell’edificio (tra cui, ad esempio, il tetto, il lastrico solare, i tubi di scarico e le grondaie).

In altre parole: nel caso che stiamo esaminando, il danneggiato chiede il risarcimento perché una cosa (lastrico, terrazzo, copertura, ecc.) che costituisce una parte comune dell’edificio ed è stata mal custodita (ad esempio perché il tetto non è mai stato riparato e la guaina di protezione perde) ha causato un danno all’interno del suo appartamento o locale.

Si tratta quindi di responsabilità extracontrattuale, non di una “controversia condominiale in senso stretto”. Pertanto essa esula dall’ambito di applicabilità della mediazione obbligatoria.

Quali sono le controversie condominiali soggette a mediazione

L’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile chiarisce che la mediazione obbligatoria in condominio riguarda solo le liti derivanti:

• dalla violazione o errata applicazione degli artt. 1117-1139 c.c.
• e degli artt. 61-72 disp. att. c.c.

Esempi tipici:

• impugnazione di delibere assembleari
• ripartizione delle spese
• uso delle parti comuni
• regolamento condominiale

Le infiltrazioni, invece, riguardano il danno subito, non il funzionamento interno del condominio.

Mediazione per infiltrazioni: giurisprudenza

Secondo il Tribunale di Roma e il Tribunale di Napoli Nord, le liti per infiltrazioni si fondano sul principio che il custode di un bene (sia esso il condominio per le parti comuni o un privato per il suo terrazzo) è responsabile dei danni causati dalla cosa che custodisce.

Di conseguenza, non si tratta di una vera e propria “lite condominiale”: la mediazione è obbligatoria solo per violazioni delle norme specifiche che regolano i vari aspetti della vita in condominio (come la ripartizione delle spese, l’applicazione del regolamento o l’impugnazione di delibere).

Inoltre l’azione per ottenere il ristoro economico dei danni da infiltrazioni ha un evidente carattere risarcitorio extracontrattuale (rilevante, come detto, nell’ambito dell’art. 2051 c.c.) e non riguarda la gestione interna del condominio.

Per tutti questi motivi, essa esula dall’obbligo di mediazione preventiva. Ora analizziamo più da vicino le due recenti pronunce giurisprudenziali che abbiamo menzionato all’inizio, cioè l’ordinanza n. 2186/2024 del Tribunale di Napoli Nord e la sentenza n. 17108/2025 del Tribunale di Roma. 

Tribunale di Napoli Nord (2024)

Il Tribunale ha escluso l’improcedibilità della domanda risarcitoria per mancato esperimento della mediazione, chiarendo che:

• anche se il condominio è parte del giudizio,
• la causa resta una domanda di risarcimento ex art. 2051 c.c.,
• quindi non è soggetta a mediazione obbligatoria.

La controversia non verte sulle norme condominiali, ma sull’obbligo di custodia e manutenzione delle cose comuni.

Tribunale di Roma

Il giudice romano ha ribadito lo stesso principio:

• l’azione per danni da infiltrazioni non riguarda gli artt. 1117-1139 c.c.,
• ma la responsabilità oggettiva del custode,
• e quindi non richiede mediazione obbligatoria.

È stata, pertanto, respinta anche l’eccezione di improcedibilità sollevata dal condominio convenuto in giudizio.

E la negoziazione assistita? Quando può entrare in gioco

Per le richieste risarcitorie di valore fino a 50.000 euro, può essere valutata la negoziazione assistita (D. L. n. 132/2014).

Attenzione però:

• non è obbligatoria se la domanda non riguarda il solo pagamento di una somma di denaro (ad esempio, se si chiede anche il ripristino dei locali a cura e spese del danneggiante);
• se si chiede anche l’accertamento della responsabilità (come nel caso di un appalto mal eseguito dall’impresa di costruzione o ristrutturazione) o l’esecuzione di lavori, l’obbligo non scatta.

Anche su questo punto il Tribunale di Roma è stato esplicito nel rigettare l’eccezione del condominio.

Per approfondire questi aspetti, leggi “Infiltrazioni in condominio: mediazione o negoziazione assistita?“.

Cosa fare, in pratica, in caso di infiltrazioni

Ecco una lista dei passaggi da seguire per ottenere il risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni in condominio.

Diffida e messa in mora

Invia una raccomandata o PEC al condominio e/o al proprietario responsabile:

• descrivendo il danno,
• chiedendo l’intervento,
• e riservandoti il risarcimento.

Accertamento tecnico

È fondamentale provare il nesso causale tra infiltrazioni e immobile altrui (ad esempio, una mancata impermeabilizzazione). Bisogna anche quantificare l’entità del danno e pianificare i lavori necessari per risolvere il problema.

Per fare tutto questo spesso è utile un accertamento tecnico preventivo (ATP). Le spese sostenute possono essere recuperate in caso di vittoria nella causa successiva.

Mediazione facoltativa

La mediazione, come abbiamo visto, non è obbligatoria, ma può sempre essere tentata in via facoltativa.

In concreto, questa strada può essere utile, soprattutto perché è più rapida e meno costosa di una causa. Spesso si arriva a un accordo soddisfacente.

Negoziazione assistita

Per importi contenuti (al di sotto dei 50mila euro) può rappresentare un’alternativa da valutare, ma non è un passaggio imposto dalla legge.

Azione giudiziaria

Se non trovi un accordo con la controparte responsabile dei danni, puoi andare direttamente in tribunale, senza rischio di improcedibilità per mancata mediazione.

In sintesi

• Non devi esperire la mediazione obbligatoria per chiedere il risarcimento dei danni da infiltrazioni verificatesi nel tuo appartamento in condominio.
• Le infiltrazioni rientrano nella responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c.
• La mediazione resta facoltativa e consigliabile, ma non imposta.
• La strategia vincente è raccogliere prove tecniche solide (foto, perizie e fatture) e scegliere lo strumento più efficace prima del giudizio, sapendo che ci sono buone possibilità di arrivare anche a un accordo stragiudiziale.