Mutuo da 180.000 euro, cosa sapere e quanto pesa sullo stipendio — idealista/news

L’acquisto di un immobile richiede un’attenta e ponderata pianificazione del proprio investimento. Ma cosa sapere, prima di sottoscrivere un mutuo da 180.000 euro? Al fine di valutare con attenzione il finanziamento, è indispensabile analizzare il piano d’ammortamento e, di conseguenza, il peso della rata mensile sul proprio stipendio. Inoltre, è importante prendere visione delle condizioni offerte dalla banca: a questo scopo, è utile trovare il mutuo migliore con comodi strumenti online, così da scegliere l’istituto di credito dalle politiche più favorevoli.

Quanto costa un mutuo da 180.000 euro

Quando si decide di chiedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile, uno dei fattori più importanti da valutare è il calcolo della rata. Questa dipende dal capitale erogato, dal tasso d’interesse TAEG applicato e dalla durata complessiva del mutuo.

Al fine di comprendere quale sarà l’effettivo costo, è utile simulare la rata del mutuo online, così da prendere visione dell’intero piano d’ammortamento. Ipotizzando di voler sottoscrivere un finanziamento a tasso fisso del 3%, per un importo erogato di 180.000 euro, l’esborso mensile varia a seconda della durata prescelta. Per valutare il peso della rata a 10, 20 e 30 anni, è quindi utile prendere visione dei valori riportati nella seguente tabella

Entrando maggiormente nel dettaglio, per un mutuo da 180 mila euro in 20 anni, la rata da 998 euro rappresenta un buon compromesso, tra il peso sullo stipendio netto e la necessità di avvalersi di un mutuo non eccessivamente esteso nel tempo. Tuttavia, se la durata non è un valore vincolante, la rata di un mutuo da 180 mila euro in 30 anni è decisamente più vantaggiosa, con un impatto più ridotto sul budget familiare.

Quale netto al mese serve per un mutuo da 180.000 euro

Affinché il mutuo sia effettivamente erogabile, è però necessario valutarne la sostenibilità in relazione al reddito netto mensile. Le banche valutano infatti il rischio di sovraindebitamento, ovvero la possibilità che il mutuatario si trovi nella situazione di non poter ripagare il debito.

In linea generale, gli istituti di credito adottano un rapporto tra rata e reddito del 30-35%, ovvero una proporzione che permette sia il pagamento del mutuo che il soddisfacimento di tutte le altre necessità del nucleo familiare.

Ma, nella pratica, quale stipendio si deve percepire, per garantire le rate a 10, 20 e 30 anni viste nel precedente paragrafo? Anche in questo caso, è utile avvalersi di una comoda tabella:

Cosa fare se lo stipendio non basta

Durante la fase di istruttoria della banca, può però capitare che il reddito netto a disposizione sia troppo basso per rispettare il criterio del 30-35%. Come comportarsi, in questi casi?

Le strade da percorrere possono essere diverse, a seconda delle proprie possibilità:

• aggiungere un cointestatario, come il coniuge, perché in questo caso i redditi netti si sommano, riducendo l’incidenza percentuale della rata;
• fornire garanzie terze, particolarmente solide, che possano intervenire nel pagamento in caso di difficoltà;
• allungare il piano d’ammortamento, se possibile, perché comporta una riduzione del peso mensile della rata;
• ridurre il capitale richiesto, aumentano i fondi propri usati come anticipo, così da avere un LTV – il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dell’immobile – più favorevole.

In particolare, la durata è il fattore da prendere in maggiore considerazione, soprattutto se si deve decidere tra un mutuo a 20 o a 30 anni.

Perché il mutuo è finanziato all’80%?

Quando ci si avvicina alla richiesta di un mutuo, molti si chiedono perché le banche tendono a finanziarie massimo l’80% del valore dell’immobile. Il limite al Loan to Value dell’80% – quindi, con il mutuatario che investe il 20% con fondi propri – serve a proteggere l’esposizione finanziaria delle banche, a fronte di possibili problemi in itinere. Se il debitore dovesse smettere di pagare le rate, e l’immobile venisse messo all’asta, il fisiologico deprezzamento non andrebbe a influire sul recupero del capitale residuo da parte dell’istituto di credito.

Di conseguenza, è bene tenere a mente che se si ottiene 180.000 euro di mutuo con un LTV all’80%, l’immobile avrà un valore di 225.000 euro: la differenza deve essere coperta con fondi già a propria disposizione.

È possibile ottenere il mutuo al 100%

Sebbene un LTV massimo all’80% rappresenti ormai una prassi per molte banche, in alcune situazioni è possibile ottenere un mutuo al 100%. È il caso, ad esempio, di coloro che accedono al Fondo di Garanzia Prima Casa – ovvero, al cosiddetto mutuo Consap – che permette di ottenere una garanzia statale fino all’80% della quota capitale, rassicurando così le banche e spingendole a erogare l’intero importo della compravendita.

È però necessario sapere che il mutuo Consap:

• è accessibile solo da un target dedicato di mutuatari, come i giovani under 36 o le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli a carico e i conduttori di alloggi in edilizia pubblica;
• richiede delle fasce di ISEE precise, attorno ai 40.000 euro, con possibili soglie leggermente più elevate per famiglie numerose;;
• l’importo del finanziamento non deve essere superiore a 250.000 euro e l’immobile non deve appartenere a classi catastali di lusso, come la A/1, la A/8 e la A/9.

Cosa verifica la banca prima di concedere il mutuo

È inoltre utile sapere quali siano i requisiti, oltre a quelli reddituali già elencati, che la banca verifica prima di concedere il mutuo. Di norma, l’istituto di credito controlla l’affidabilità del richiedente valutandone il merito creditizio, ad esempio interrogando le Centrali Rischi e il SIC, alla ricerca di segnalazioni negative. Se il richiedente ha accumulato ritardi nel pagamento di altri finanziamenti, difficilmente il mutuo verrà concesso. 

Dopodiché, verrà analizzata la capacità reddituale del richiedente, la presenza di eventuali garanzie – come altri immobili ipotecabili – oppure di un garante e, fatto non meno importante, avvierà una perizia sull’immobile per confermarne il valore ed escludere la presenza di irregolarità edilizie e urbanistiche.

Contestualmente, verrà richiesto di produrre un’adeguata documentazione, come ad esempio:

• i documenti anagrafici, come la carta d’identità, il codice fiscale, il certificato di residenza o lo stato famiglia – a volte, sostituibili da autodichiarazioni – e l’eventuale estratto di matrimonio;
• la documentazione reddituale, come le ultime buste paga e la Certificazione Unica per i dipendenti o il modello PF e estratti conto per gli autonomi;
• la documentazione tecnica e immobiliare, come la proposta d’acquisto firmata e accettata o l’eventuale compromesso, la planimetria catastale e l’atto di provenienza dell’immobile.

Quando è utile fare la predelibera del mutuo

Proprio poiché le variabili in gioco sono le più disparate, dal peso della rata sul reddito fino alla possibilità di ottenere garanzie o accedere a fondi speciali, può essere utile richiedere una predelibera del mutuo. 

Gran parte delle banche permette infatti di ottenere un’analisi creditizia anticipata, con cui l’istituto certifica l’importo massimo finanziabile – in questo caso, 180.000 euro – prima che il cliente abbia trovato l’immobile.

La predelibera, che generalmente ha una validità di 6 mesi, non è vincolante: se il richiedente non trova l’immobile, o non ottiene la cifra desiderata, non è costretto ad accendere il mutuo.