Quando si deve fare la dichiarazione IMU?

Dichiarazione IMU: quando è obbligatoria, chi deve presentarla, entro quale scadenza e in quali casi non serve inviarla al Comune.

Molti contribuenti che sono proprietari di immobili si chiedono: quando si deve fare la dichiarazione IMU?

Diciamo subito che la dichiarazione IMU non è un adempimento ricorrente, cioè non deve essere presentata ogni anno da tutti i proprietari di immobili. Serve solo in casi particolari, cioè quando si verificano situazioni che incidono sul calcolo dell’imposta e che il Comune non può conoscere automaticamente.

In pratica, chi compra o vende una casa con atto notarile, oppure eredita un immobile tramite successione, di solito non deve fare nulla: il Comune riceve già le informazioni attraverso gli atti registrati e i dati catastali. Diverso è il caso in cui l’immobile benefici di una riduzione, diventi inagibile, sia oggetto di leasing, venga occupato abusivamente o subisca una variazione non immediatamente conoscibile dall’amministrazione comunale.

Vediamo allora quando la dichiarazione IMU è obbligatoria, entro quale termine va presentata e quando invece non serve.

Cos’è la dichiarazione IMU?

La dichiarazione IMU è il modello con cui il contribuente comunica al Comune informazioni rilevanti per il calcolo dell’imposta municipale propria.

Non va confusa con il pagamento dell’IMU. Sono due adempimenti diversi:

• il pagamento si effettua, di regola, con modello F24, in acconto e saldo;
• la dichiarazione serve invece a informare il Comune di una situazione particolare che può modificare l’importo dovuto.

La regola generale è semplice: la dichiarazione va presentata quando il Comune non ha già tutti gli elementi necessari per stabilire correttamente se l’IMU è dovuta, da chi è dovuta e in quale misura.

Entro quando si presenta la dichiarazione IMU?

La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui:

• è iniziato il possesso dell’immobile;
• oppure sono intervenute variazioni rilevanti per il calcolo dell’imposta.

Ad esempio, se nel 2025 si è verificata una situazione che richiede la dichiarazione, il modello va presentato entro il 30 giugno 2026.

La dichiarazione non va ripetuta ogni anno. Una volta presentata, continua a valere anche per gli anni successivi, finché non cambia qualcosa. Se invece interviene una nuova variazione che incide sull’IMU, bisogna presentare una nuova dichiarazione entro il 30 giugno dell’anno seguente.

Quando la dichiarazione IMU è obbligatoria?

La dichiarazione IMU è obbligatoria quando ci sono variazioni che il Comune non può conoscere da solo o che incidono su riduzioni, esenzioni o particolari criteri di calcolo dell’imposta.

I casi principali sono i seguenti.

Immobili inagibili o inabitabili

La dichiarazione va presentata quando si chiede la riduzione IMU per un fabbricato dichiarato inagibile o inabitabile e di fatto non utilizzato.

La riduzione non dipende da un semplice cattivo stato dell’immobile. Occorre che l’inagibilità sia reale e oggettiva, ad esempio per gravi problemi strutturali, degrado fisico sopravvenuto, pericolo di crollo o condizioni tali da impedire l’uso dell’immobile.

Il contribuente deve allegare o indicare la documentazione richiesta dal Comune: perizia, dichiarazione sostitutiva, accertamento tecnico o altra documentazione prevista dal regolamento comunale.

Fabbricati di interesse storico o artistico

La dichiarazione IMU è necessaria anche per i fabbricati di interesse storico o artistico che beneficiano della riduzione della base imponibile.

In questi casi il Comune deve essere messo in condizione di sapere che l’immobile rientra nella disciplina speciale prevista per i beni culturali.

Immobili occupati abusivamente

Un caso importante riguarda gli immobili occupati abusivamente e, per questo motivo, non utilizzabili né disponibili dal proprietario.

L’esenzione IMU può spettare se è stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria o se è stata iniziata un’azione giudiziaria penale per l’occupazione abusiva.

In questa ipotesi la dichiarazione IMU è obbligatoria e deve essere presentata esclusivamente in via telematica. La dichiarazione va presentata anche quando cessa la situazione che dava diritto all’esenzione, ad esempio perché l’immobile viene liberato.

Immobili in leasing

La dichiarazione IMU va presentata per gli immobili oggetto di locazione finanziaria, cioè leasing immobiliare.

In questi casi è importante comunicare al Comune gli elementi necessari per individuare correttamente il soggetto passivo dell’imposta e il periodo di riferimento.

Immobili in concessione su aree demaniali

La dichiarazione IMU è richiesta anche per gli immobili oggetto di concessione amministrativa su aree demaniali.

Si tratta di situazioni particolari in cui il Comune potrebbe non avere, dai soli dati catastali, tutte le informazioni necessarie per calcolare correttamente l’imposta.

Aree fabbricabili

La dichiarazione IMU va presentata quando un terreno agricolo diventa area fabbricabile oppure quando cambia il valore venale dell’area in modo rilevante ai fini dell’imposta.

Per le aree edificabili, infatti, l’IMU non si calcola sulla rendita catastale, ma sul valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Se questo valore cambia, o se cambia la natura urbanistica dell’area, il Comune deve esserne informato.

La dichiarazione può essere necessaria anche quando un fabbricato viene demolito e l’area diventa edificabile.

Variazioni derivanti da ristrutturazioni importanti

La dichiarazione può essere necessaria quando sull’immobile vengono eseguiti interventi edilizi rilevanti che modificano la base imponibile o la modalità di calcolo dell’IMU.

Pensiamo, ad esempio, a demolizioni, ricostruzioni, variazioni di destinazione d’uso, trasformazioni urbanistiche o interventi che incidono sulla rendita catastale o sul valore dell’area.

Non ogni lavoro edilizio fa nascere l’obbligo dichiarativo. Una semplice manutenzione ordinaria o un intervento interno che non incide sull’imposta, di regola, non richiede la dichiarazione IMU. L’obbligo sorge quando la variazione produce effetti sul tributo e non è già conoscibile dal Comune.

Immobili “beni merce” delle imprese costruttrici

La dichiarazione IMU è necessaria anche per gli immobili costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, i cosiddetti “beni merce”, quando ricorrono le condizioni previste per l’esenzione o per il particolare trattamento fiscale.

È essenziale che l’immobile resti destinato alla vendita e non sia locato. Se viene meno questa condizione, la variazione va comunicata.

Casa familiare assegnata al genitore affidatario

Un altro caso delicato riguarda la casa familiare assegnata, a seguito di provvedimento del giudice, al genitore affidatario dei figli.

Ai fini IMU, il genitore assegnatario è considerato titolare di un diritto di abitazione. Se l’immobile è adibito ad abitazione principale, di regola beneficia dell’esenzione IMU, salvo che si tratti di abitazione di lusso appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Proprio perché l’assegnazione deriva da un provvedimento giudiziale non sempre immediatamente conoscibile dal Comune, è opportuno presentare la dichiarazione IMU, indicando gli estremi del provvedimento e la decorrenza dell’assegnazione.

Immobili di cooperative edilizie, IACP ed enti di edilizia residenziale pubblica

La dichiarazione può essere richiesta anche per particolari categorie di immobili, come quelli assegnati ai soci di cooperative edilizie a proprietà indivisa oppure quelli gestiti da IACP o enti di edilizia residenziale pubblica con analoghe finalità.

Anche in questi casi bisogna verificare se la situazione dichiarata incide sull’imposta dovuta o sull’applicazione di esenzioni, assimilazioni o aliquote agevolate.

Persone giuridiche interessate da fusioni, scissioni o incorporazioni

La dichiarazione IMU è necessaria quando immobili posseduti da società o altri enti sono interessati da operazioni straordinarie, come fusione, incorporazione o scissione.

Si tratta di situazioni in cui il Comune deve essere informato del mutamento soggettivo o patrimoniale rilevante ai fini dell’imposta.

Comodato gratuito tra genitori e figli: serve la dichiarazione IMU?

Il comodato gratuito tra genitori e figli consente, in presenza di specifici requisiti, la riduzione del 50% della base imponibile IMU.

Per beneficiare dello sconto occorre, tra le altre cose, che il contratto sia registrato e che siano rispettate le condizioni previste dalla legge: immobile non di lusso, utilizzo come abitazione principale da parte del comodatario, rapporto di parentela in linea retta entro il primo grado, residenza e dimora del comodante nello stesso Comune, limiti sul possesso di altri immobili.

Quanto alla dichiarazione IMU, dal 2019 è stato eliminato l’obbligo dichiarativo per attestare il possesso dei requisiti relativi al comodato agevolato. Tuttavia, nella pratica, è sempre prudente verificare le istruzioni del proprio Comune, perché alcuni enti locali prevedono moduli o comunicazioni per gestire correttamente l’agevolazione.

In ogni caso, resta obbligatoria la registrazione del contratto di comodato presso l’Agenzia delle Entrate.

Locazione a canone concordato: serve la dichiarazione IMU?

Anche per gli immobili locati a canone concordato è prevista una riduzione dell’IMU: l’imposta, calcolata applicando l’aliquota stabilita dal Comune, è ridotta al 75%.

Anche in questo caso l’obbligo dichiarativo per fruire dell’agevolazione è stato eliminato dal 2019. Questo significa che, in linea generale, il contribuente non dovrebbe perdere il beneficio solo perché non ha presentato la dichiarazione IMU.

Tuttavia è opportuno controllare sempre il regolamento comunale e le istruzioni pubblicate dall’ufficio tributi. Alcuni Comuni richiedono comunicazioni, modelli interni o copia del contratto per applicare correttamente l’aliquota agevolata.

Quando la dichiarazione IMU non è obbligatoria?

La dichiarazione IMU non va presentata quando il Comune è già in possesso delle informazioni necessarie per calcolare l’imposta.

In generale, non serve nei seguenti casi.

Compravendita o donazione dell’immobile

Se l’immobile viene comprato, venduto o donato con atto notarile, normalmente non occorre presentare la dichiarazione IMU.

Il notaio registra l’atto e le informazioni vengono trasmesse agli uffici competenti. Il Comune può quindi acquisire i dati necessari senza bisogno di una dichiarazione del contribuente.

Successione ereditaria

Di regola, la dichiarazione IMU non è richiesta neppure in caso di successione ereditaria, perché gli eredi presentano la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate e le relative informazioni vengono rese disponibili agli enti interessati.

Attenzione però: se oltre al trasferimento ereditario si verifica anche una situazione particolare non conoscibile dal Comune, ad esempio una riduzione, un’esenzione o una diversa destinazione dell’immobile, la dichiarazione IMU potrebbe comunque essere necessaria.

Cambio di residenza

Il cambio di residenza, da solo, normalmente non richiede la dichiarazione IMU.

Il Comune conosce i dati anagrafici e può verificare se l’immobile è adibito ad abitazione principale. Lo stesso vale, di regola, per le pertinenze dell’abitazione principale, come box, cantine e posti auto nei limiti previsti dalla legge.

Abitazione principale

Per l’abitazione principale non di lusso, la dichiarazione IMU non va normalmente presentata.

L’esenzione è collegata alla residenza anagrafica e alla dimora abituale del contribuente. Poiché questi dati sono già disponibili al Comune, non serve una specifica comunicazione.

Fanno eccezione le situazioni particolari, come l’assegnazione della casa familiare a seguito di provvedimento giudiziale (di cui abbiamo parlato sopra) o altri casi in cui il Comune non possa conoscere automaticamente gli elementi necessari.

Pertinenze dell’abitazione principale

Non occorre presentare la dichiarazione IMU per le pertinenze dell’abitazione principale, purché rientrino nei limiti previsti dalla legge.

Sono considerate pertinenze, ai fini IMU, una sola unità per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7: ad esempio una cantina, un box e una tettoia o posto auto coperto.

La dichiarazione IMU va presentata ogni anno?

No. Per i contribuenti ordinari, la dichiarazione IMU non è un adempimento annuale.

Si presenta una sola volta, quando si verifica il fatto rilevante. Poi continua a produrre effetti anche per gli anni successivi.

Ad esempio, se nel 2025 un immobile viene dichiarato inagibile e il contribuente presenta la dichiarazione entro il 30 giugno 2026, non dovrà ripresentarla nel 2027, salvo che la situazione cambi.

Se l’immobile torna agibile, viene venduto, locato, cambia destinazione o perde il requisito che dava diritto alla riduzione, occorre presentare una nuova dichiarazione.

Diversa è la posizione degli enti non commerciali, per i quali la dichiarazione IMU ENC segue regole specifiche e deve essere presentata ogni anno.

Come si presenta la dichiarazione IMU?

La dichiarazione IMU deve essere presentata al Comune nel cui territorio si trovano gli immobili.

Il contribuente può utilizzare il modello ministeriale approvato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Le modalità ordinarie sono:

• consegna diretta all’ufficio tributi del Comune;
• invio tramite posta, con raccomandata senza ricevuta di ritorno, in busta chiusa con la dicitura “Dichiarazione IMU” e l’anno di riferimento;
• invio tramite PEC;
• trasmissione telematica, direttamente o tramite intermediario abilitato, quando disponibile o obbligatoria.

Per gli immobili occupati abusivamente e non utilizzabili né disponibili, la trasmissione deve avvenire esclusivamente in via telematica.

Cosa succede se non si presenta la dichiarazione IMU?

Se la dichiarazione IMU era obbligatoria e il contribuente non la presenta, il Comune può contestare l’omessa dichiarazione e applicare le relative sanzioni.

L’omissione può avere due conseguenze:

• il recupero della maggiore imposta eventualmente non versata;
• la sanzione per omessa o infedele dichiarazione.

In alcuni casi, la mancata dichiarazione può anche creare problemi nel riconoscimento di riduzioni o esenzioni, soprattutto quando il Comune non poteva conoscere autonomamente la situazione agevolata.

Se ci si accorge dell’errore, è consigliabile regolarizzare la posizione il prima possibile, valutando il ravvedimento operoso e verificando le istruzioni del Comune competente.

In sintesi

La dichiarazione IMU si presenta solo quando serve comunicare al Comune una situazione che incide sull’imposta e che non risulta già da atti pubblici, registri catastali o dati anagrafici.

La scadenza è il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione. La dichiarazione vale anche per gli anni successivi e non va ripetuta, salvo nuovi cambiamenti.

Non serve per le normali compravendite, successioni, variazioni anagrafiche o per l’abitazione principale ordinaria. Serve invece nei casi particolari: immobili inagibili, storici, occupati abusivamente, aree fabbricabili, leasing, concessioni demaniali, beni merce, assegnazione della casa familiare e altre situazioni non automaticamente conoscibili dal Comune.

La regola pratica è questa: se la situazione dell’immobile cambia e il Comune non può saperlo da solo, la dichiarazione IMU va presentata.