Vendere o acquistare una casa con una caldaia non a norma, le regole da seguire — idealista/news

È possibile vendere un immobile anche se l’impianto di riscaldamento non rispetta i requisiti di legge. Non sussiste, infatti, alcun obbligo di possedere impianti certificati al rogito, ma è indispensabile informare l’acquirente per iscritto inserendo nel compromesso lo stato del generatore. Scegliere di vendere un casa con la caldaia non a norma senza dichiararlo espone al rischio di cause per vizi occulti o richieste di risarcimento. Per gestire tutto è possibile rendere l’impianto conforme prima della vendita sostituendo i componenti o installando un nuovo apparecchio, valorizzando così l’immobile. In alternativa, se la caldaia è datata ma sicura, un tecnico può redigere una Dichiarazione di Rispondenza (Di.Ri.) che attesta la conformità alle norme dell’epoca.

Quando si vende una casa, la caldaia deve funzionare?

Dal punto di vista puramente legale, non esiste alcun obbligo che imponga la presenza di un impianto termico attivo al momento del passaggio di proprietà. Di conseguenza, vendere casa con una caldaia rotta o, più in generale, vendere una casa con una caldaia non funzionante è un’operazione perfettamente legittima, a patto che l’acquirente ne sia pienamente consapevole. 

La trasparenza è fondamentale: lo stato effettivo dell’impianto deve essere chiaramente specificato sia nel contratto preliminare (compromesso) sia nell’atto notarile definitivo. Tuttavia, ci sono alcuni importanti adempimenti documentali da considerare prima di procedere:

• libretto caldaia vendita casa: anche se l’apparecchio è fuori uso, il libretto d’impianto resta un documento obbligatorio che deve essere consegnato al nuovo proprietario, aggiornato con le ultime manutenzioni eseguite fino al momento dello spegnimento o della rottura;
• Ape con caldaia non funzionante: l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è indispensabile per stipulare l’atto di vendita. Se la caldaia non è operativa o è assente, il tecnico abilitato redigerà l’Ape con caldaia non funzionante calcolando l’efficienza energetica dell’immobile attraverso parametri standard (simulando un sistema di riscaldamento elettrico standard), il che potrebbe far declassare la classe energetica dell’abitazione e ridurne il valore di mercato.

Cosa succede se si compra una casa con impianti non a norma

Se si sta valutando l’acquisto di un immobile, è molto probabile che ci si stia chiedendo se si può vendere casa senza la certificazione degli impianti: la risposta è sì, la legge italiana lo consente, ma per chi compra questo comporta l’assunzione diretta di responsabilità e costi che prima spettavano al venditore.

Non c’è alcun divieto nel compravendere un immobile con impianti vecchi, a patto che la situazione sia chiara fin dall’inizio. Ecco cosa comporta concretamente l’acquisto di un immobile con queste caratteristiche:

• impianti non a norma e il rogito: durante l’atto di vendita, il notaio inserirà una clausola specifica in cui l’acquirente dichiara di essere a conoscenza dello stato degli impianti e di accettare l’immobile nello stato di fatto in cui si trova. Da quel momento, tutte le spese di adeguamento e i costi per ottenere le dichiarazioni di conformità (DiCo) saranno a carico di chi acquista;
• la questione del vizio: se l’acquirente viene informato preventivamente della situazione, non potrà sostenere, in un secondo momento, che gli impianti non a norma siano un vizio occulto. Al contrario, se il venditore dichiara falsamente nel rogito che gli impianti sono a norma e successivamente emergono gravi difformità che erano state nascoste, l’acquirente avrà il diritto di rivalersi legalmente per il vizio occulto, richiedendo il risarcimento o una riduzione retroattiva del prezzo.

A cosa stare attenti

I rischi pratici da valutare prima dell’acquisto sono:

• difficoltà con il mutuo: la banca, tramite la perizia del proprio tecnico, potrebbe rifiutare o sospendere l’erogazione del finanziamento in presenza di anomalie strutturali o di sicurezza gravi;
• problemi di agibilità: in caso di futura ristrutturazione, il Comune potrebbe non rilasciare la nuova segnalazione certificata di agibilità (SCA) senza i dovuti certificati di conformità degli impianti;
• sicurezza personale: impianti elettrici o del gas obsoleti aumentano esponenzialmente il rischio di incendi, dispersioni o fughe di gas.

Cosa fare se il proprietario di casa non cambia la caldaia

Per chi dovesse trovarsi di fronte al rifiuto del proprietario di sostituire una caldaia obsoleta o guasta, le soluzioni variano drasticamente a seconda della posizione contrattuale che detiene.

Inquilino in affitto (locazione)

In un contratto di locazione, la ripartizione delle spese è definita per legge: la sostituzione della caldaia spetta interamente al proprietario (rientrando nella manutenzione straordinaria), mentre all’inquilino compete solo la manutenzione ordinaria e il controllo dei fumi. Se il locatore non interviene, è possibile procedere in questo modo:

• si invia una diffida formale: si spedisce una raccomandata A/R o una PEC intimando la sostituzione entro un termine congruo (generalmente 10 giorni,  che possono essere ridotti in pieno inverno);
• riparazione urgente: in caso di emergenza assoluta (es. assenza totale di riscaldamento e acqua calda nei mesi freddi), si può provvedere direttamente alla riparazione o sostituzione, avvisando contemporaneamente il proprietario. Si avrà diritto al rimborso immediato delle spese sostenute;
• non sospendere il canone: si deve evitare assolutamente l’autoriduzione o il blocco del pagamento dell’affitto. Questa azione renderebbe l’inquilino moroso e legalmente perseguibile con lo sfratto. Qualsiasi riduzione del canone va concordata o stabilita da un giudice.

Se si sta acquistando l’immobile (compravendita)

Durante una trattativa di compravendita, non vi è alcun obbligo legale che imponga al venditore di installare un apparecchio nuovo, a meno di specifici accordi preventivi;

• verificare il preliminare di vendita: se nel compromesso è stato pattuito che l’immobile sarebbe stato consegnato con impianti funzionanti e la caldaia si rompe prima del rogito, il venditore è tenuto a ripristinarla a sue spese;
• la trattativa sul prezzo d’acquisto: se il problema emerge prima della firma del compromesso, è possibile richiedere un preventivo a un termoidraulico e pretendere una riduzione della valutazione e del prezzo finale dell’immobile pari alla spesa di acquisto e installazione del nuovo impianto.

C’è un un risarcimento dei danni se la caldaia non viene sostituita?

Ottenere un risarcimento è possibile, ma la richiesta deve poggiare su presupposti giuridici solidi e spetta sempre alla parte lesa dimostrare l’effettiva entità del danno subito.

Se si è un inquilino in affitto

La mancata sostituzione della caldaia da parte del locatore configura una violazione dell’articolo 1575 del Codice Civile (obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto). In questo caso l’inquilino può richiedere il risarcimento per:

• spese straordinarie documentate: costi per l’acquisto di stufette elettriche, l’inevitabile aumento delle bollette energetiche o le spese per il soggiorno in albergo se l’appartamento risulta temporaneamente inabitabile;
• danni alla salute: eventuali patologie o problemi fisici causati dal freddo prolungato, purché certificati da idonea documentazione medica (danno biologico);
• riduzione del canone: una riduzione percentuale dell’affitto rapportata ai giorni di effettivo disservizio.

Se si sta comprando casa

Se il venditore viene meno agli impegni presi nel contratto preliminare (ad esempio, consegnare gli impianti funzionanti):

• costi di ripristino: si può richiedere la somma necessaria per l’acquisto e la posa in opera di una nuova caldaia;
• danni da ritardo: se l’assenza della caldaia o del relativo libretto d’impianto fa slittare la data del rogito, è possibile richiedere il risarcimento dei costi extra sostenuti a causa del ritardo (come la proroga del vecchio affitto o le penali della ditta di traslochi).

Come agire concretamente per richiedere i danni

I danni possono essere richiesti nel seguente modo:

• messa in mora: si deve inviare immediatamente una diffida formale tramite PEC o raccomandata A/R fissando un termine perentorio (es. 2-3 giorni in caso di emergenza invernale) e preannunciando la richiesta di risarcimento danni in sede legale;
• raccolta delle prove: si devono conservare con cura fatture dei tecnici, ricevute d’acquisto delle stufette, bollette, certificati medici e rilievi fotografici dello stato della caldaia;
• mediazione civile: prima di intentare una causa in Tribunale, la legge prevede il tentativo obbligatorio di mediazione civile assistita da un avvocato, finalizzato a raggiungere un accordo transattivo amichevole sulla cifra del risarcimento.