Gli stabili residenziali condivisi rappresentano una delle soluzioni immobiliari più diffuse sul territorio italiano. Eppure, affinché vengano giuridicamente considerati edifici condominiali, non è sufficiente la presenza di più unità abitative. Ma come avviene la costituzione di un nuovo condominio? Non serve alcun atto formale: in presenza di almeno due differenti proprietari, il condominio nasce automaticamente. Tuttavia, i meccanismi e le modalità di gestione possono variare a seconda del numero effettivo di condomini presenti all’interno dello stabile.
Come si costituisce un nuovo condominio
A differenza di altre realtà giuridiche, come una società o un’associazione, la creazione di un ente condominiale è un processo peculiare. Il condominio nasce infatti per naturale e spontanea evoluzione del diritto di proprietà, quando sono presenti:
- almeno due proprietari;
- collegamenti strutturali e funzionali tra parti esclusive e comuni.
Il caso più tipico è quello della costituzione di un condominio di nuova costruzione: non appena l’impresa che l’ha realizzato aliena la prima unità immobiliare, ovvero vende il primo appartamento a terzi, il condominio inizia ad esistere.
Proprio in virtù di questa spontanea esistenza – così come evidenzia anche il significato di condominio, ovvero una proprietà congiunta forzata – non è richiesto un documento formale che ne testimoni la nascita. In altre parole, non serve un atto pubblico dal notaio per la costituzione del condominio: la proprietà distinta di due unità è più che sufficiente.
Il condominio si costituisce automaticamente?
Per agevolare la comprensione, è utile soffermarsi ulteriormente sulla costituzione automatica del condominio. Come anche la Cassazione ha ribadito, ad esempio con la sentenza 2046/2006, la nascita dell’ente condominiale avviene ipso iure e di fatto. Questo significa che la sua esistenza è diretta conseguenza del frazionamento della proprietà inizialmente in possesso di un unico proprietario.
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Proprio per questa ragione, è utile considerare che:
- l’istante giuridico che determina la nascita del condominio è il primo atto di compravendita, che scinde in due la proprietà dell’edificio;
- non sono necessarie registrazioni pubbliche;
- il condominio esiste e opera anche se i proprietari non ne sono formalmente coscienti, ad esempio perché non si sono mai riuniti o non hanno predisposto i necessari strumenti di gestione, quando previsti dalla legge.
È obbligatorio costituire un condominio
Proprio in virtù dell’assenza di un vero e proprio iter burocratico, molti cittadini si interrogano sull’effettiva esistenza di un obbligo di costituzione del condominio. In realtà, la creazione di un ente condominiale non è una scelta facoltativa rimessa alla volontà dei singoli, ma una conseguenza fattuale e ineludibile dovuta alla presenza di più proprietari.
Per questa ragione, non esiste una legge sulla costituzione del condominio, che ne illustri le modalità burocratiche. Considerata la natura spontanea dell’ente, il Codice Civile ne definisce le caratteristiche – ad esempio, le parti comuni all’articolo 1117 – così come gli obblighi di gestione e le modalità amministrative.
Sempre in relazione all’esistenza dell’ente condominiale a partire da due proprietà distinte, all’articolo 1129 il Codice Civile introduce differenziati obblighi di gestione a seconda del numero di proprietari:
- fino a 8 condomini, non è richiesta la nomina di un amministratore, anche se i proprietari possono comunque autonomamente decidere di avvalersene;
- con più di 8 condomini, scatta la necessità inderogabile di nominare un amministratore.
In più, ai sensi dell’articolo 1138 del Codice Civile, quando i proprietari sono più di 10 scatta l’obbligo di redigere il regolamento di condominio.
Serve una specifica maggioranza per costituire il condominio?
Una delle false credenze maggiormente diffuse fra i proprietari riguarda la necessità di una specifica maggioranza per la costituzione del condominio. Si è visto che la nascita dell’ente condominiale è completamente automatica, di conseguenza non è prevista una specifica approvazione da parte dei proprietari.
La maggioranza diviene invece cruciale nel momento immediatamente successivo, ovvero quando l’ente si attiva dal punto di vista organizzativo, quando obbligatorio per legge o, in caso contrario, per scelta volontaria dei condomini. In questo caso:
- ai sensi dell’articolo 66 delle Disposizione di Attuazione del Codice Civile, qualsiasi condomino può prendere l’iniziativa di convocare la riunione inaugurale;
- in base all’articolo 1136 del Codice Civile, per la nomina del primo amministratore serve, in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile.
Qualora l’assemblea non riuscisse a raggiungere i quorum deliberativi necessari, l’articolo 1129 del Codice Civile permette a ogni singolo condomino di ricorrere all’autorità giudiziaria, per richiederne la nomina d’ufficio.
Come si costituisce un piccolo condominio
Allo stesso modo, considerando come sul territorio nazionale sorgano moltissimi stabili condivisi di dimensioni ridotte, un dubbio comune riguarda la creazione di un piccolo condominio.
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Anche in questo caso, la nascita dell’ente è automatica, non appena la proprietà originale viene frazionata in almeno due condomini. In questo caso, si parla più propriamente di condominio minimo.
Perché, tuttavia, spesso si discute della costituzione di un condominio con meno di 8 proprietari? In linea generale, i dubbi nascono da una confusione di base: il condominio esiste spontaneamente con due proprietari, lo spartiacque di 8 condomini rappresenta invece la soglia per la nomina obbligatoria dell’amministratore, così come accennato nei precedenti paragrafi.
È inoltre utile specificare che, in presenza di un condominio minimo, le decisioni dovranno essere prese sempre all’unanimità – nell’impossibilità di ottenere una maggioranza – o, in caso di stallo insanabile, ricorrendo al Tribunale ai sensi dell’Articolo 1105 del Codice Civile.
Quali documenti servono per costituire un condominio
Infine, è utile soffermarsi sui numerosi e legittimi dubbi dei cittadini relativi ai documenti necessari per costituire un condominio. Anche in questo caso, è utile ribadire che la creazione dell’ente condominiale non richiede alcun iter burocratico formalizzato, né atti pubblici o altre tipologie di documento: ad esempio, non serve inoltrare una documentazione specifica all’Agenzia delle Entrate per costituire un condominio.
Diverse sono invece le formalità amministrative e gestionali immediatamente successive alla creazione dell’ente condominiale. Quando i condomini sono più di 8, è infatti necessario attribuire un codice fiscale al condominio, aprendo contestualmente un conto corrente dedicato. Per farlo, bisognerà produrre:
- la copia del verbale di nomina dell’amministratore o di autodichiarazione;
- la copia dei documenti di identità e del codice fiscale dell’amministratore;
- il modello AA5/6 per la domanda di attribuzione del codice fiscale.
È inoltre utile ottenere una visura catastale dell’immobile che, per quanto non obbligatoria per il codice fiscale e il conto corrente, può essere richiesta per adempimenti successivi o futuri.
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Marco Grigis
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