chi risponde verso il proprietario?

Se c’è un unico contratto intestato a tutti i coinquilini, ciascuno risponde solidalmente per l’intero canone — il proprietario può chiedere tutto a uno solo. Se ci sono contratti separati, ciascuno risponde solo della propria quota. Il coinquilino che ha pagato per l’altro può rivalersi su di lui per la quota versata in più.

Tre studenti affittano un appartamento insieme. Firmano tutti e tre il contratto. Uno di loro smette di pagare la propria quota. Gli altri due continuano a pagare la propria parte ma non quella del terzo. Il proprietario manda una raccomandata a tutti e tre chiedendo l’intero canone arretrato. Devono pagare anche per il coinquilino moroso?

La risposta alla domanda su chi risponda verso il proprietario quando il coinquilino non paga la sua parte dell’affittodipende dalla struttura del contratto — ed è una risposta che molti coinquilini scoprono troppo tardi, quando già hanno ricevuto un decreto ingiuntivo per i debiti altrui.

Il contratto unico con più conduttori: la solidarietà passiva

Quando più persone firmano un unico contratto di locazione come conduttori — la situazione più comune tra coinquilini — si crea una obbligazione solidale ai sensi dell’art. 1294 cod. civ. In base a questa norma, i condebitori solidali rispondono ciascuno per l’intero verso il creditore, salvo che il contratto non preveda diversamente.

In concreto questo significa che il proprietario può rivolgersi a uno qualsiasi dei coinquilini per il pagamento dell’intero canone — anche se quell’inquilino aveva sempre pagato la propria quota e il problema era causato solo dall’altro. Non è tenuto a ripartire la richiesta proporzionalmente tra tutti i conduttori, né deve prima tentare il recupero dal moroso prima di agire sui solventi.

Questa regola non è ingiusta in astratto — il proprietario non ha scelto i problemi interni tra i coinquilini e non deve subirne le conseguenze. Ma per chi si trova nella posizione del coinquilino virtuoso può essere molto pesante: rischia di dover pagare il canone di qualcun altro per non subire uno sfratto che non ha causato.

La rivalsa tra coinquilini: il diritto di recuperare quanto pagato in più

Chi paga più della propria quota — per effetto della solidarietà passiva — non deve però subire definitivamente questo sacrificio. Ha il diritto di rivalersi sul coinquilino moroso per la quota che ha pagato al suo posto.

Il meccanismo è lo stesso già visto in questa chat per il cointestatario del conto corrente che paga il debito dell’altro: il pagamento estingue il debito verso il creditore ma fa sorgere un credito del solvente verso il moroso. Chi ha pagato si surroga nella posizione del proprietario e può agire contro il coinquilino inadempiente per recuperare la somma versata in eccesso rispetto alla propria quota.

La quota interna — quanto ciascuno deve pagare nei rapporti tra coinquilini — è di regola quella stabilita dall’accordo interno, se esiste. In mancanza di accordo, si presume la parità: ciascuno deve la stessa quota.

Esempio pratico. Il canone mensile è di 1.200 euro. Tre coinquilini, ciascuno dovrebbe pagare 400 euro. Uno non paga. Gli altri due pagano i propri 400 euro ciascuno ma non i 400 del terzo. Il proprietario chiede i 400 mancanti a uno dei due coinquilini solventi, che li paga. Quel coinquilino ora ha un credito di 400 euro nei confronti del moroso — credito che può far valere in giudizio se il coinquilino non rimborsa volontariamente.

Il problema pratico è sempre lo stesso: se il coinquilino non pagava l’affitto, probabilmente non ha nemmeno i soldi per rimborsare chi ha pagato per lui. La rivalsa è un diritto teoricamente pieno ma spesso difficile da esercitare con successo.

I contratti separati: ciascuno risponde solo per sé

La situazione è completamente diversa quando ogni coinquilino firma un contratto separato con il proprietario — un contratto per la propria stanza, per esempio, o per una quota definita dell’immobile.

In questo caso non c’è solidarietà passiva: ciascun conduttore risponde solo della propria obbligazione contrattuale. Il proprietario non può chiedere a uno i canoni non pagati dall’altro — deve agire separatamente contro il moroso per la sua parte.

Questa struttura contrattuale è più rara nella pratica delle locazioni a uso abitativo ma si incontra con una certa frequenza nelle locazioni di singole stanze o nelle strutture di coabitazione più organizzate.

Come proteggersi prima di firmare: l’accordo interno tra coinquilini

Chi sta per firmare un contratto di locazione con altri coinquilini dovrebbe valutare attentamente le conseguenze della solidarietà passiva e — se ritiene il rischio significativo — predisporre un accordo interno scritto tra i coinquilini che disciplini i rapporti reciproci.

Questo accordo non modifica i rapporti verso il proprietario — la solidarietà passiva rimane — ma regola chiaramente come si divide il canone internamente, cosa succede se uno non paga, quali sono le conseguenze dell’inadempimento interno e come si gestisce l’eventuale richiesta di uno dei coinquilini di uscire dal contratto.

L’accordo interno tra coinquilini non ha una forma obbligatoria — anche una scrittura privata firmata da tutti è sufficiente. L’importante è che sia chiara e specifica sulle quote e sulle conseguenze dell’inadempimento.

Lo sfratto: quando scatta e chi viene colpito

Se il canone non viene pagato — per qualsiasi motivo, anche se il problema è di uno solo dei coinquilini — il proprietario può avviare la procedura di sfratto per morosità nei confronti di tutti i conduttori solidalmente. La procedura si instaura contro tutti i firmatari del contratto, non solo contro il moroso.

Come già illustrato nell’articolo sullo sfratto per morosità prodotto in questa chat, la procedura prevede l’intimazione, l’udienza di convalida, il precetto e poi l’intervento dell’ufficiale giudiziario. Tutti i coinquilini rischiano di perdere l’abitazione per la morosità di uno solo.

Questo rischio è la ragione pratica più forte per cui vale la pena scegliere con cura i coinquilini — e per cui è importante avere un accordo interno scritto che preveda meccanismi di intervento rapido quando uno di loro non paga.

Il coinquilino che vuole uscire dal contratto: come si fa

Un problema connesso — che emerge frequentemente nella vita reale dei coinquilini — riguarda chi vuole andarsene prima della scadenza del contratto. Se il contratto è unico intestato a tutti, il singolo coinquilino non può semplicemente disdirlo per la propria parte: il contratto vincola tutti e ognuno è responsabile dell’intero.

Per uscire dal contratto il coinquilino che vuole andarsene ha bisogno del consenso del proprietario — che potrebbe accettare di modificare il contratto, eliminando il nome di chi se ne va e magari aggiungendo quello di un nuovo coinquilino — oppure della collaborazione degli altri coinquilini, che assumono su di sé l’intera obbligazione.

In mancanza di accordo, il coinquilino che se ne va fisicamente ma non viene liberato dal contratto rimane obbligato solidalmente per il canone fino alla scadenza — anche se non abita più nell’appartamento. Questo è un dettaglio che molti scoprono solo quando arriva il decreto ingiuntivo mesi dopo essersi trasferiti altrove.

La regola pratica in sintesi

Firmare un contratto di locazione insieme ad altri significa condividere non solo le spese ma anche i rischi. La solidarietà passiva fa sì che i problemi di un coinquilino diventino problemi di tutti verso il proprietario. Chi si trova in questa situazione ha due strumenti: l’accordo interno scritto prima di firmare, e l’azione di rivalsa dopo aver pagato per l’altro. Nessuno dei due elimina il rischio — ma entrambi lo gestiscono in modo più consapevole.